원조 부촌 ‘압서방’의 저력, 방배가 온다
[임장생활기록부] ⑩ 서초구 방배동
'압서방'이라는 말을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 서울 압구정동과 서초동, 방배동을 지칭하는데요. 영화
에서도 언급됐을 만큼 1990년대를 풍미했던 강남의 부자동네 삼총사였습니다. 하지만 시대가 바뀌는 동안 이 압서방은 시간이 멈춰 있었습니다. 반포 같은 동네가 재건축을 통해 신흥 부촌으로 자리매김하는 동안 압서방은 너무 조용했어요. 정비사업 타이밍을 놓치면서 주거 환경이 노후해진 겁니다.
방배동은 서초구에서도 서쪽에 위치합니다. 방배동 위에는 반포가, 왼쪽엔 동작이 있어요. 입지가 좋은 데다 교통 시스템도 잘 갖춰져 있습니다. 지하철은 2호선과 4호선, 7호선이 지나갑니다. 특히 지난 2019년 서리풀터널이 개통하면서 강남 접근성이 향상됐습니다. 크고 작은 공원 등 녹지도 많은 숲세권입니다. 특히 학군이 훌륭하기로 유명합니다. 서울고와 상문고, 세화고, 서문여고, 동덕여고 같은 강남 8학군 인기 학교들이 몰려 있어요.
하지만 방배동은 압구정동이나 서초동과 달리 아파트 단지보다는 빌라와 단독주택이 많은 편입니다. 그래서 조용하고 점잖은 특유의 분위기가 있습니다. 또 특이하게도 수십 년 동안 사신 분들이 많습니다. 여기서 큰 '방배키즈'들이 다시 들어오기도 하고요. 노인 인구도 많은 편입니다. 그러다 보니 거래가 상대적으로 적어서 다른 강남권에 비해 주목을 덜 받았습니다. 다행히 최근 변화가 몰아치고 있습니다. 방배동에서 진행되는 재건축 사업장만 10곳이 넘습니다. 정비사업뿐 아니라 근처에 좋은 소식들도 있어요. 사당역 복합환승센터와 정보사령부 부지 개발, 방배동 레미콘공장 부지 개발을 비롯해 경부고속도로 지하화 사업, 롯데칠성 부지 업무타운 조성 등이 대표적입니다.
조용한 동네에 몰아치는 변화
방배신동아는 방배역 초역세권입니다. 방배동 아파트 단지 중에서 단연 입지가 좋습니다. 서리풀터널이나 강남순환도시고속도로, 서초나들목(IC) 가기 괜찮습니다. 1981년 준공됐고 493가구 아담한 규모입니다. 초등학교는 방일초에 배정되는데 조금 멉니다. 대신 서울고나 상문고가 가깝고, 학원 다니기도 괜찮아요. 주변에 녹지도 많고 병원이나 백화점, 예술의 전당 같은 인프라도 잘 갖춰져 있어요. 109㎡(33평) 시세가 24억 원대입니다.
올 초 이주했고 현재 철거작업 중입니다. 2020년 말 조합을 설립한 뒤 3년 만에 관리처분인가를 받고 4년 만에 이주까지 끝냈습니다. 진행 속도가 꽤 빠르죠. 수십 년간 거주한 조합원들이 많고 재건축 열의가 높아 협조가 잘 됐다는 후문입니다. 새 단지 이름이 '오티에르 방배'입니다. 포스코이앤씨가 프리미엄 브랜드 오티에르를 처음 적용하는 겁니다. 843가구 계획하는데 펜트하우스를 7가구 정도 넣고 싶어 해요. 신동아가 15층이고, 용적률이 173%인데 가구당 평균 대지지분이 75.3㎡(22.8평) 나옵니다. 중대형 평수가 많기 때문이죠. 정인영 조합장은 "재건축 초과이득세를 0원으로 통보받았다"면서 "2027년 말께 입주 목표로 정비사업을 진행하고 있다"고 설명했습니다.
미래 대장으로 꼽히는 방배 5구역은 3080가구로 방배동 사업장 중에서 규모가 가장 큽니다. 2026년 8월 입주 예정이고, 이수역과 내방역 중간쯤 위치합니다. 살짝 언덕 위라서 시야가 트였습니다. 정비구역으로 지정하고 6년 뒤에 관리처분인가를 받았거든요. 오염토 이슈 때문에 착공이 연기됐고, 단지 안에 초등학교를 계획했다 체육시설로 바꿨습니다. 새 단지명이 '디에이치 방배'입니다. 하반기 일반분양 예정이고, 1686가구 나옵니다.
곳곳이 공사판…동시다발 진행
5구역의 비례율이 244%입니다. 비례율이 100%만 넘어도 “사업성이 좋다”고 평가하는데 굉장히 높죠. 재건축초과이익환수제 적용도 안 받습니다. 재초환이 해당되지 않는 곳이 5·6·13·14구역입니다. 지난해 말에 제도가 개선되면서 부담금이 줄 것으로 보입니다. 조합원 분양가는 3.3㎡당 4000만 원 선이고. 일반분양가는 공사비 변수 때문에 좀 더 지켜봐야겠습니다. 프리미엄이 이미 주변 신축 시세만큼 형성됐어요. 방배는 투기과열지구이고, 분양가상한제가 적용되죠.
방배 6구역은 속도가 가장 빨라서 내년 10월 입주 예정이에요. 1097가구입니다. 새 단지 이름이 '래미안 원페를라'이고, 삼성물산이 짓습니다. 6구역도 재초환 적용을 받지 않습니다. 임대가 없는 단지예요. 위치가 내방역 위쪽인데 방배초로 배정되고 서문여고가 가깝습니다.
방배동은 소규모 사업지로 1군 건설사의 하이엔드 브랜드가 적용되고 있습니다. 3구역은 방배아트자이, 경남은 방배그랑자이가 됐죠. 7구역은 내방역에서 가까운데 규모가 316가구로 방배에서 가장 작습니다. 하지만 일반분양이 260가구 나올 만큼 사업성이 좋습니다. 조합설립인가를 받았고, 올해 시공사 선정해서 2030년 입주 목표입니다.
13구역은 덩치가 2등입니다. 2296가구인데, 일반분양 547가구 예정입니다. 새 단지 이름은 '방배 포레스트자이'입니다. 입주는 2028년 계획해요. 철거는 다 했습니다. 13구역은 초품아 단지로 태어나게 되고, 여중·여고가 가까워서 전셋값이 탄탄할 것 같아요. 여기도 재초환 적용을 안 받습니다. 사당역이 가까운데, 먹자골목 쪽이긴 합니다. 그래서 사당역 복합환승센터 개발 수혜단지로도 꼽힙니다. 매봉재산과 방배공원이 근처인 숲세권이에요.
몇 년 뒤엔 신축 대단지 즐비
14구역은 방배역 근처입니다. 487가구이고 2028년 입주 목표입니다. 소규모라 속도가 빠른 편이고요. 새 단지 이름은 '방배 르엘'이고, 분양은 134가구 정도입니다. 재초환 적용을 안 받습니다. 15구역은 속도가 좀 느립니다. 지난해 말에 조합설립인가를 받았거든요. 사당역 근처이고 이수초가 가깝습니다. 1688가구인데, 분양은 321가구 예상합니다. 올해 시공사를 선정합니다.
또 주목할 만한 데가 삼익입니다. 2026년 입주 목표입니다. 707가구 중에 하반기 141가구 일반분양 예상해요. 대형 평수를 늘리면서 전체 가구수가 줄었는데, 평균 대지지분이 71㎡(21.5평) 나옵니다. 새 단지명은 '아크로 리츠카운티'입니다.
삼호는 구반포역 도보권이에요. 1133가구이고 추진위 승인을 받았습니다. 하지만 동별 대지지분이 차이가 나서 12동과 13동은 따로 할 예정입니다. 그 옆의 신삼호는 조합설립인가를 받았습니다. 정비계획 변경을 통해 41층 계획하고, 평균 대지지분이 90.2㎡(27.3평) 나옵니다. 서래초가 가깝습니다.
동시다발적으로 진행 중인 정비사업들이 잘 마무리된다면 몇 년 뒤 방배동엔 고급 신축 단지가 즐비하겠네요. 부촌의 명성을 다시 찾을 수 있을지 많은 사람들이 지켜보고 있습니다.
임장생활기록부 영상은 유튜브 '집코노미' 채널에서 보실 수 있습니다.
김정은 기자
사진 이재형 한국경제 PD
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