군공·한토신 등, 판교 대형오피스 ‘H스퀘어’ 5300억 리파이낸싱 성사

군인공제회와 한국토지신탁 등이 판교 대형 오피스인 ‘H스퀘어’ 빌딩을 부동산투자회사(리츠)로 인수하면서 빌린 5300억원을 재조달(리파이낸싱)하는 데 성공했다. 카카오 등의 우량 임차인이 입주해 안정적으로 임대 수익이 발생하고 있는데다 빌딩 가격이 계속 상승할 것으로 예상되면서 자금 모집이 순조롭게 이뤄졌다.

2일 투자은행(IB) 업계에 따르면 케이원15호판교위탁관리부동산투자회사(케이원15호판교리츠)는 금융회사로 구성된 대주단으로부터 5380억원 규모의 자금을 조달했다. 리츠가 보유하고 있는 ‘H스퀘어’ 빌딩의 토지와 건물을 담보로 선순위대출 4860억원, 중순위대출 520억원으로 나눠 대주단을 모집했다.

케이원15호판교리츠는 조달한 자금을 H스퀘어 빌딩을 매입하면서 빌린 차입금을 상환하는 데 사용한다. 리츠 운용 만기는 아직 7년 정도 남아 있어 매각 얘기는 나오지 않고 있다. 현재 ㈜카카오와 (유)시높시스코리아, ㈜바커케미칼코리아, 안리스케미칼코리아㈜ 등의 우량 기업들이 빌딩에 입주해 있다.

이 빌딩에서는 연간 300억원 내외의 수익이 발생하는 것으로 분석된다. 임차인에게서 받는 임대료 수익이 연 190억~200억원, 관리비 수익과 기타 수익이 100억원을 조금 넘는다. 카카오 등이 장기임차(마스터리스) 계약으로 입주해 있어 안정적으로 현금흐름을 창출하고 있는 것으로 알려졌다. 다만, 금리 상승에 따른 이자 비용(영업외비용) 증가로 수년째 순손실 상태를 이어가고 있다.

케이원리츠는 지난 2022년 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(판교역로 231)과 N동(판교역로 235)의 오피스 부분에 투자해서 보유 중이다. 판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5755평) 규모 오피스 빌딩이다. 빌딩은 지난 2011년 준공됐디.

사업보고서에 따르면 올해 1월말 기준 리츠의 최대 주주는 한국스탠다드차타드은행(한국SC은행)이다. 한국SC은행은 군인공제회 계열 자산운용사인 엠플러스운용의 신탁업자로 배당 우선권이 있는 1종 종류주식 21.6%를 보유하고 있다. 뒤이어 국내 토종 사모투자펀드 운용사(PE)인 스틱인베스트먼트가 신한은행 신탁을 통해 18%의 지분(종류주식)을 보유하고 있다.

스마일게이트홀딩스(14.40%), 건설공제조합(14.40%), 대우재단(9.00%), 삼성증권(4.26%), 연초생산안정화재단(3.60%), 네오위즈홀딩스(1.80%) 등이 종류주 지분을 갖고 있다. 보통주 지분율로는 한국토지신탁이 10.26%를 보유한 최대 주주다. 롯데물산, 삼성증권 등도 보통주 주주로 참여하고 있다.

IB업계 관계자는 "H스퀘어 빌딩은 판교 중심에 위치한 대형 오피스로 입지적 장점이 많아 오피스 가격이 계속 상승 추세를 보일 가능성이 높다"면서 "담보 가치가 충분한데다 안정적인 임대료 수익이 발생하고 있어 자금을 빌려 줄 대주단을 모집하는 데 별다른 어려움이 없었다"고 전했다.