AI熱潮燒房市 土地漲聲又響起…開發商打破不追價僵局

記者陳韋帆／台北報導

戴德梁行指出，在AI熱潮下，開發商打破「土地擇優慎選不追價」格局，已有向上趨勢。（示意圖／資料照）

▲戴德梁行指出，在AI熱潮下，開發商打破「土地擇優慎選不追價」格局，已有向上趨勢。（示意圖／資料照）

戴德梁行今(2)日舉辦2024年Q2季報，根據戴德梁行統計，今年上半土地交易已破千億大關，半年就直逼2023全年交易量。戴德梁行表示，目前土地交易類型占比，住商、工業依然呈現8：2，反映需求穩定，惟2022年來「擇優慎選不追價」的格局則已起了變化，交易價格已有向上推升之趨勢。

房產業界一向視土地價格為房價先行指標，戴德梁行指出，Q1十大土地交易中，住商類土地佔了9筆，工業土地僅佔1筆，除了緯穎是以興建企業總部自用外，其餘皆為開發商之投資性購地。

其中，斐成企業以單價130萬購置台南市商業區土地，創下台南市地價新高記錄。此外，福熙實業以單價152萬得標高雄大學特區之住宅土地、及華建以單價70萬購入新北市鶯歌鳳鳴重劃區住宅土地，皆創下該特區地價交易新高。

戴德梁行進一步分析，今年1-5月全台買賣移轉棟數為146,559棟，較去年同期成長三成，其中以台南市及高雄市成長率將近四成最為明顯。

新青安購屋效應在2024上半年持續增溫，已引發央行及財政部密切關注新青安貸款政策是否有人頭申貸或貸後轉租等情事。然而預售屋並非青安貸款適用對象，此波預售屋房價上漲的關鍵在於成本推動及購屋人對於對抗通膨之預期，而非新青安政策。

惟成屋需求增加會導引房價上漲，而預售屋在成屋供需的推波助瀾之下仍進一步推升價格，則是近期土地交易價格持續上漲的原因，亦是下半年各界將關注之課題。

戴德梁行今日發表2024年Q2度商用不動產、土地市場動態。商用不動產交易延續前一季的態勢，單季交易金額291億元，相較上季增長21.4%，累計2024上半年交易量達531億元，高於2020同期表現，但仍低於近三年同期672億元之交易均量。

Q2最大宗的交易為自然人以29.9億元打包新潤建設位於新莊之整棟商辦大樓；排名第二高交易為鈊象電子以23.3億元參與法拍投標購得新北五股工業區內整棟廠辦大樓；第三名則為矽格聯測以16.8億元取得位於新竹科學園區內之廠房。

Q2交易中，工業、廠辦及辦公仍占據主要的份額，市場明顯聚焦產業自用需求。

今年上半年交易金額雖沒有去年新光一號不動產投資信託基金資產處分加持，累計交易金額仍能達到531億元。展望下半年商用不動產交易市場，戴德梁行認為受到資金充沛、AI及半導體產業話題增溫的趨勢下，交易標的將聚焦企業自用需求，尤其是整棟現貨可供企業總部的商辦大樓或研發廠房等最受歡迎。

而投資性需求則受到基礎利率仍高，租金報酬偏低影響，較難有爆發力。對此，戴德梁行預估全年度交易金額在產業自用需求支撐下，仍可望突破千億元大關，但能否觸及2020年以來年度均量1,350億的水準則待投資買盤復甦。

戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示，「這波產業需求肇因於技術革新，而台灣更是這場大秀的主舞台。」

她分析，2023年起延燒至今的AI應用與半導體相關產業火燙熱潮，例如亞馬遜AWS, 蘋果Apple等外資擴大在台投資資料處理中心，加上台灣這幾年早已壯大的再生能源業者，電池製造商，外商物流業者等等，皆有大型土地的需求。

不過，江品頤也提到，可惜的是，優質大型產業用地大部分被政府掌握，只租不售，民間企業想要取得土地所有權難度非常高，使得上萬坪的土地在市場公開，只要基礎建設良好，土地規劃完善，便容易吸引高度眼神關愛矚目！

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