Prudence quand vous lancez des travaux juste après un achat de logement sur plan

Au cœur du litige, une installation de chauffage et climatisation sur la terrasse technique d’un bâtiment

Dans le cadre de la construction d’un immeuble, le promoteur est le seul maître à bord jusqu’à ce que la copropriété s’organise. Dans cette affaire, un promoteur avait vendu des lots en l’état futur d’achèvement (VEFA) à différents acquéreurs dont deux sociétés civiles immobilières (SCI). Celles-ci se sont empressées de demander au promoteur l’autorisation d’installer sur la terrasse technique de l’un des bâtiments des installations de climatisation et de chauffage. Le précieux sésame a été obtenu le 28 février 2007 alors que la livraison des premiers lots n’est intervenue que le 26 avril 2007, date de la création de la copropriété. Mais à ce moment-là, un copropriétaire mécontent n’a pas tardé à assigner ces SCI en réclamant le démontage pur et simple des installations et la remise en état des parties communes.

Cette affaire tranchée par la Cour de cassation (3e chambre civile, 30 mai 2024, n° 22-23.878) a été commentée par blog Gide Real Estate. Dans un premier temps, la cour d’appel de Chambéry avait rejeté la demande du copropriétaire. Elle estimait que l’autorisation des travaux avait été régulièrement obtenue à un moment où seul le promoteur pouvait l’accorder et donc que les travaux en question étaient licites. Même si l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé de régulariser cette situation, elle n’avait pas à traiter de ce sujet. Mais la Cour d’appel a analysé la situation différemment.

Majorité absolue

Dans ce dernier arrêt, les juges de cassation rappellent que les travaux ont été réalisés postérieurement à la prise d’effet du statut de la copropriété. Dans ce cas de figure, ils devaient donc être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 25 (une majorité absolue de tous les copropriétaires même absents par opposition à la majorité simple de l’article 24). Il s’agit en effet de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et en tant que tel, l’accord obtenu auprès du promoteur ne suffit pas.