Steueranwalt Stefan Heine - Profi verrät legale Tricks, wie Sie Ihre Steuerlast beim Haus-Kauf minimieren

Steueranwalt verrät Tipps, die Ihre Steuerlast beim Hauskauf minimieren können Getty Images/Maria Korneeva

Ein Hauskauf bringt auch komplexe steuerliche Überlegungen mit sich: Welche der Kaufnebenkosten lassen sich absetzen, kann ich den Umzug auch steuerlich geltend machen? Steueranwalt Stefan Heine kennt die Wege durch den Steuerdschungel beim Hauskauf.

Wie lassen sich die Steuern beim Hauskauf reduzieren?

Beim Hauskauf fällt, neben Notargebühren, Kosten für den Grundbucheintrag und eventuellen Maklerkosten, auch die Grunderwerbsteuer an. Die Höhe variiert zwischen den Bundesländern und wird prozentual vom Kaufpreis berechnet. Wer also weniger Grunderwerbsteuer zahlen will, sollte den Kaufpreis möglichst senken.

Das geht, indem zum Beispiel das Inventar – also bewegliche Güter wie Küche oder Wallbox – aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Denn: Sie sind kein fester Bestandteil des Hauses und nur dafür fällt Grunderwerbsteuer an. Wichtig ist, dass das Inventar im Kaufvertrag mit dem Kaufpreis genannt wird.

Oft ist auch ein getrennter Kauf von Immobilie und Grundstück sinnvoll. So fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grund und Bodens an, wenn ein noch zu errichtendes Gebäude in einem Bauerrichtungsvertrag vom Grundstückskauf getrennt wird.

Kann ich Maklerkosten für den Hauskauf in der Steuererklärung absetzen? 

Nein, Maklerkosten lassen sich steuerlich nicht absetzen. Auch wenn es sich beim Kauf so anfühlen mag: Es sind keine "außergewöhnlichen Belastungen” im steuerlichen Sinne. In die Steuerkategorie der außergewöhnlichen Belastungen fallen zum Beispiel Zahnprothesen.

Aber eine Ausnahme gibt es, wenn ein Haus als Büro oder Laden gekauft wird. Dann lassen sich die Maklerkosten durchaus als Betriebsausgaben absetzen.

Was sollten Personen steuerlich beachten, die ihr Haus verkaufen?

Aus Sicht der Verkäuferin:innen ist die Veräußerung einkommensteuerfrei, wenn zwischen Erwerb und Verkauf des Grundstücks mehr als 10 Jahre liegen. Auf den Gewinn muss auch dann keine Einkommensteuer gezahlt werden, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wer mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren verkauft, wird steuerlich wie ein Gewerbetreibender behandelt. Das Finanzamt geht nach der sogenannten Drei-Objekte-Grenze dann von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.

Welche Kosten des Hauskaufs lassen sich sonst absetzen?

Der Hauskauf ist in den meisten Fällen ein Privatvergnügen. Entsprechend lässt sich steuerlich direkt nichts absetzen. Lediglich rund um den Umzug lassen sich Kosten geltend machen und in der Einkommensteuererklärung absetzen.

Gefördert werden jedoch energetische Sanierungen, wenn ein mehr als 10 Jahre altes Haus gekauft wird. So können 20 Prozent der Aufwendungen inklusive Materialkosten über drei Jahre verteilt abgesetzt werden. Der Höchstbetrag beläuft sich auf 200.000 Euro.

Bei einem bestehenden Haus erkennt das Finanzamt 20 Prozent der Handwerkerkosten wie Malerarbeiten, aber maximal 1.200 Euro, ab Einzug an.