Sacar dinero por la vivienda sin dejarla en la tercera edad: qué ventajas y desventajas hay

Sacar dinero por la vivienda sin dejarla en la tercera edad: qué ventajas y desventajas hay

Más esperanza de vida, más necesidades que cubrir. De los cuidados a los gastos diarios, en la tercera edad se buscan alternativas para estirar la pensión y en algunos casos se acaba mirando a la vivienda para obtener ingresos. El mercado tiene varias alternativas si se busca liquidez vía ladrillo. Nuda propiedad, hipoteca inversa y venta con alquiler vitalicio son las tres más destacables, si bien aún son algo residual.

Con sus ventajas y desventajas, “optar por una u otra pasa por analizar las alternativas y luego decidir las que convienen”, advierte Paula Satrústegui, socia de asesoramiento inmobiliario de Abante. Sobre todo para hacerse una idea sobre las cantidades que se percibirán, ya que se suelen aplicar fuertes descuentos sobre el precio de mercado de la vivienda. Son alternativas relativamente nuevas, aunque de fondo hay un factor común: “No nos gusta salir de la vivienda habitual”, plantea.

El fuerte descuento y la forma de cobro, primeros punto a valorar

Una de las primeras cuestiones a definir es si se quiere obtener un dinero en forma de rentas (pago mensual) o de capital (una cantidad de golpe en una vez). “Si ya tienes un colchón de ahorro puede convenir recibir rentas”, cree la experta. Pero normalmente “cuando llegas a estas circunstancias de plantearte obtener liquidez con tu vivienda ya te has comido el colchón financiero...”. En el otro escenario, puede salir a cuenta de golpe si se quiere adaptar la vivienda a problemas de movilidad.

También hay que tener en cuenta que por la venta de la vivienda habitual pasados los 65 años no se cotiza por IRPF en todos los casos, algo que no ocurre para segundas residencias salvo si se usa el dinero para constituir una renta vitalicia. De ahí que se recomiende esperar a esa edad para rebajar la factura fiscal si uno está cerca y pensando en una venta. “Puede haber un ahorro importante de impuestos”, se advierte. En algunas alternativas también se escapa a ciertos gastos e impuestos.

Nuda propiedad

La nuda propiedad es la alternativa más conocida. Se vende la vivienda pero se mantiene su usufructo hasta el fallecimiento, se sigue viviendo en ella como antes. “El usufructo no es gratis, porque vendes la propiedad con un descuento del 30%-55% (es decir se obtiene entre el 45%-70% del precio de mercado). Si eres joven y vendes la nuda propiedad el descuento es mucho”, advierte Satrústegui. De ahí que “lo lógico sería hacerlo a los 70 o 75 años como pronto”.

Como ventajas tiene que se logra liquidez y se sigue viviendo en la vivienda, sobre la que se tiene pleno derecho. Así, hasta se puede alquilar y con esos ingresos abonar una residencia. Otra ventaja pasa por los costes: se dejan de pagar derramas o seguro de continente, e incluso IBI o plusvalía municipal si existe acuerdo. El tercer gran factor, diferencial sobre las otras alternativas, es que no se deja un lío en la herencia, al pasar la propiedad a un tercero y los herederos no intervenir.

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La opción no está exenta de desventajas. “Si falleces al día siguiente y te han hecho un gran descuento, has hecho mal negocio”, comenta la asesora. Por otro lado, la ventaja de evitarse el lío en la herencia también deja fuera del reparto a la vivienda. “La nuda propiedad es la que más llama la atención, para no dejar un problema a los herederos”, reitera Satrústegui. Esto implica también que no se pueda cancelar el acuerdo.

Más puestos en el día a día, constituir la nuda propiedad puede implicar el pago de los gastos ordinarios de comunidad si se reside en un piso, cantidad que puede ser considerable según la zona o el coste de los servicios que se presten.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo que se constituye con la vivienda como garantía. A cambio se recibe un pago único o mensual, prolongado en el tiempo. Principalmente el préstamo se devuelve al fallecimiento y hasta entonces va generando intereses. “Me dan una cantidad hoy y en el momento del fallecimiento mis herederos tendrán que devolver lo que me han prestado más los intereses que ha generado”. Los herederos deciden si cancelan la deuda y se quedan con la vivienda, o si venden la vivienda, cancelan la deuda y se quedan con el exceso.

Si se miran las estadísticas del Consejo General del Notariado, en el 2023 se firmaron solo 409 a nivel nacional. El ejercicio anterior fueron 549, un tercio más. Las cifras suponen un repunte notable desde años anteriores, cuando apenas eran unas decenas, tras el pico del 2009, con casi 800 operaciones. Una muestra de que este tipo de opciones aún tienen un peso muy residual.

En el caso de la hipoteca inversa, la principal ventaja es que se mantiene la propiedad en vida y por lo tanto se puede alquilar a un tercero si se quiere ir a vivir a una residencia o con un hijo. Otro punto a favor es que se puede cancelar el préstamo de forma anticipada si se cubre la deuda.

Por otro lado, al fallecer, los herederos también retienen en un principio la propiedad. “Decidirán qué hacen con ella”, explica la experta. En el apartado fiscal, si se sobrepasan los 65 años el dinero que se recibe no tributa en IRPF ni en el impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, mientras que los gastos de actos notariales y registro cuentan con bonificación.

En las contras, el primer factor a tener en cuenta es que se recibe un 25%-45% del valor de mercado de la vivienda, señala. El descuento es mayor cuanto más joven se sea. “El banco se tiene que asegurar que entre el dinero que me deja y los intereses, el día que yo fallezca la venta del inmueble cubra al menos esa cantidad. Por eso recibes poco”, argumenta Satrústegui. El modelo está más desarrollado en zonas como Reino Unido, en España no tanto. Esto hace que hoy los tipos que se enfrentan por el préstamo sean elevados, del 5-6%, y hagan que la deuda crezca notablemente. Otro punto relevante es que si se decide hacerlo en forma de renta, puede estar limitada en el tiempo y que llegue un punto en el que se viva más que la previsión hecha inicialmente y uno agote los pagos. Para cubrirse de esto, el consejo suele ir por constituir un seguro de renta vitalicia.

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También el proceso tiene sus detalles. Por ejemplo, obliga a hacer una tasación propia y contar con un asesor independiente. U obliga a cumplir ciertas condiciones, como podría ser vivir solo.

Asimismo, los herederos deben firmar mostrando su conformidad con la operación. Una vez fallece el propietario, “en el 90% de los casos los herederos venden la vivienda, amortizan el préstamo y se quedan con la diferencia”. En el caso de que se vivan muchos años y los herederos acaben debiendo más que el valor de la vivienda, “podrán pagarlo contra bienes de la herencia, pero no tienen que asumir la diferencia de la deuda con su dinero”, detalla Satrústegui.

Vivienda inversa

Otra de las grandes opciones para obtener liquidez pasa por la venta con alquiler vitalicio, o vivienda inversa. Con esta operación se vende la vivienda, a la vez que se establece un contrato de alquiler con el vendedor para que siga viviendo en esa casa de forma vitalicia. En base a una esperanza de vida estimada y los precios de alquiler de mercado, “recibes una cantidad con descuento y el resto se reserva en forma de bolsa de alquiler que va a cubrir el arrendamiento hasta que fallezcas. Si uno se quiere ir, lo que sobra (la bolsa que no se ha disfrutado) se puede reembolsar”, comenta Satrústegui.

Suelen ser operaciones en las que se pide que el interesado supere los 65-70 años y suponen menor descuento que las otras alternativas. Empresas que operan en España apuntan hasta coberturas del 85%-90% del precio de mercado, pero son contando el pago inicial y la bolsa en su totalidad.

Como ejemplo menciona un caso reciente con el que se ha encontrado: una mujer de 75 años con una propiedad de 400.000 euros. Se le calculó un alquiler de 1.200 euros y se le dieron 240.000 euros de entrada (el 60% del valor), con los 160.000 euros restantes en forma de bolsa de alquiler. La cantidad “depende mucho del alquiler de la zona -se utilizan alquileres similares para el cálculo- y cuanto mayor seas menor será la bolsa de alquiler”.

Como ventaja, desde Abante comentan que “te da más dinero porque en el fondo te deja menos derechos, como alquilarla a un tercero, cosa que sí se puede hacer en otras alternativas”. Otro punto a favor es que los gastos los pasa a asumir el comprador, aunque se puede afrontar la comunidad, y que si se supera la esperanza de vida calculada para la bolsa no se tiene que seguir abonando el alquiler.

En el lado de las desventajas, ya de entrada se pierde la propiedad de la vivienda, que no pasa en ningún caso a los herederos. En este sentido, “lo ideal es negociar el rescate de la bolsa del alquiler, que sea rescatable por los herederos”, señala Satrústegui.

Cubrirse de escenarios

En cualquiera de los casos, para evitar quedarse un escenario sin cobertura, la recomendación es constituir una renta vitalicia para “asegurar el riesgo de longevidad, porque no sé cuántos años voy a vivir”, advierte Satrústegui. Para intentar avanzarse a cualquier escenario y contar con el mayor margen, se recomienda planificar las finanzas tras la jubilación cuanto antes. “Nos encontramos con personas que vienen a los 60 y se quieren jubilar a los 62… Ahí ya no hay margen de maniobra para hacer mucho y es posible que tengan que renunciar a ello. Cuanto antes se haga saldrán mejor los números y mejores decisiones se pueden tomar, por si hay que aumentar ingresos o bajar los gastos. Lo ideal podría ser hacer los planes a los 55”, comenta. “Ver los objetivos y ver como el dinero que se tiene hoy y el que se va a generar va a ayudar a cumplirlos”.