Wendepunkt am deutschen Immobilien-Markt? So stark sind die Preise von Wohnungen und Häusern seit 2022 gesunken

10/05/2024

Die Preise für Neubauten und Bestandsimmobilien klaffen auseinander.

Der Immobilien-Markt in Deutschland ist in den vergangenen Monaten auf eine harte Probe gestellt worden. 2023 war ein schwarzes Jahr für die Branche. Nach dem kräftigen Anstieg der Zinsen brachen die Bewertungen von Wohn- und Gewerbeimmobilien spürbar ein. Immerhin: Bei Wohnimmobilien scheinen sich die Preise aktuell wieder zu stabilisieren.

Ursächlich dafür sind dafür der anhaltende, hohe Bedarf an Wohnraum und die stark gestiegenen Baukosten. Das hat eine Untersuchung der DZ Bank auf Grundlage des Europace-Preisindex ergeben. Die Zentralbank für alle Volksbanken hat sich die Entwicklungen am hiesigen Immobilien-Markt genauer angeschaut.

Demnach fällt die Korrektur bei Wohnimmobilien trotz hoher Bewertungen und vervierfachter Hypothekenzinsen noch moderat aus. Im vergangenen Jahr hatten sich die Wohnimmobilien um fünf Prozent verbilligt. Im direkten Vergleich zur Mitte 2022 gab der Preis sogar im Maximum um etwa acht Prozent nach.

Jetzt die Wendung: Anfang dieses Jahres ist von einem weiteren Rückgang keine Spur. Ähnlich sieht es bei vermieteten Mehrfamilienhäusern aus. So hat zum Beispiel der große Immobilien-Konzern Vonovia, der fast eine halbe Million Wohnungen vermietet, im ersten Quartal keinen weiteren Abschlag im Bestand vornehmen müssen.

Die Bewertung für einen Quadratmeter an Wohnfläche ist gegenüber dem Jahresende mit 2300 Euro konstant geblieben. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr war eine Wertkorrektur von zwölf Prozent notwendig. Die Stabilisierung der Preise für Wohnimmobilien dokumentiert ebenfalls der Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Dieser dokumentiert in den vergangenen Monaten lediglich ein minimales Minus von 0,2 Prozent.

Neben dieser Entwicklung muss noch die hohe Inflation berücksichtigt werden. So sind die sämtliche Verbraucherpreise von Mitte 2022 bis Mitte 2023 um etwa sieben Prozent gestiegen. Heißt: Die reale Korrektur der Immobilien-Preise ist fast doppelt so hoch wie die nominale. Das Preisniveau ist trotz der kräftigen Korrektur weiterhin relativ hoch.

Bei diesen Immobilien klaffen die Preise auseinander

Das Marktumfeld für Wohnimmobilien hat sich aber nicht nur durch die viel höheren Finanzierungskosten verändert, stellt die DZ Bank klar. Die kräftig gestiegenen Baukosten, die den Neubau binnen drei Jahren um über ein Drittel verteuert haben, sind ebenfalls ein wichtiger Faktor. Die Ursachen dafür sind höhere Baumaterialpreise sowie ein gestiegener Energieeffizienzstand.

Als Folge schrumpft das Neubauangebot, weil neu gebaute Häuser mit den höheren Zinsen kaum noch zu bezahlen sind. Demgegenüber sind die Preisabschläge bei Bestandshäusern als Folge des 2023 beschlossenen Heizungsgesetzes größer geworden. Damit endete auch der weitgehende Gleichlauf der Preisentwicklung von Neubau- und Bestandsimmobilien. Denn während Neubauhäuser seit Mitte 2022 noch moderat teurer wurden, gaben die Preise für Bestandshäuser um mehr als zehn Prozent nach. Je schlechter die Energieeffizienz, umso größer fällt der Preisabschlag aus.

2024 hat sich das Marktumfeld beruhigt

Baukosten und Immobilien-Preise stiegen 2024 nicht mehr so stark. Auch die Zinslandschaft hat sich nach dem kräftigen Anstieg stabilisiert. Die Hypothekenzinsen gaben wieder etwas nach, während sie 2023 noch auf mehr als vier Prozent gestiegen waren. Seit dem Jahreswechsel sind sie mit 3,5 bis 3,7 Prozent für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung einigermaßen konstant. Im nun stabileren Marktumfeld stellt sich die Frage, ob der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses für Wohnungssuchende wieder interessanter wird – oder ob Mieten die bessere Option ist.

Der größte Teil der verkauften Wohnungen und Häuser sind Bestandsimmobilien. Durch die gegenläufige Preisentwicklung hat sich der Preisabstand zu Neubauten vergrößert. Nach dem Hauspreisindex von Europace kostete ein Neubauhaus im März 2024 im Durchschnitt 563.000 Euro. Ein Bestandshaus, im Mittel 43 Jahre alt, ist mehr als 200.000 Euro oder 36 Prozent günstiger. Dagegen war der Abstand im März 2022 mit etwa 22 Prozent deutlich kleiner.

Immobilien werden wieder preiswerter

Dafür werden Immobilien nach und nach wieder preiswerter. Vor zwei Jahren hatte sich die sogenannte Erschwinglichkeit durch den scharfen Zinsanstieg noch erheblich verschlechtert. Nun ist Besserung in Sicht: Das Zusammenspiel aus gesunkenen Hauspreisen und steigenden Nominaleinkommen hat die Erschwinglichkeit in der Branche wieder verbessert.

Außerdem kann durch den höheren Zins die Tilgung bei Krediten mit gleichbleibender Rate ein Stück gesenkt werden, ohne die Laufzeit zu verlängern. Heißt: Das Zins-Plus schlägt nicht voll durch. Bei aktuell 3,7 Prozent anstelle von gut einem Prozent im Zinstief kann die anfängliche Tilgung von drei auf zwei Prozent gesenkt werden – bei einer konstanten Rückzahlungsdauer von knapp 30 Jahren. Die Kreditbelastung steigt somit von 4 Prozent aus nicht auf 6,7, sondern auf 5,7 Prozent. Das ist zwar viel mehr als im Zinstief, doch durch den Preisrückgang sinkt auch der zu verzinsende Darlehensbetrag.

Am Wohnungsmarkt sind die auf die Preisentwicklung einwirkenden Kräfte indes gegenläufig. Die höheren Finanzierungskosten sprechen eher für sinkende Preise. Demgegenüber sind die hohen Neubaukosten, der rückläufige Neubau und die anziehenden Mieten Indikatoren für steigende Kaufpreise. Dieses Umfeld dürfte die Preise zunächst weitgehend in der Schwebe halten.

Neubauangebot vergrößert Anspannung am Markt

Derweil steht die Bauwirtschaft vor erheblichen Herausforderungen: Hohe Baukosten und Mieten machen den Bau neuer Mietwohnungen kaum rentabel. Zusätzlich verschärfen steigende Zinsen und Sanierungskosten die Situation für Wohnungsgesellschaften, während Insolvenzen bei Bauträgern zunehmen. Obwohl geplante Vereinfachungen beim Neubau positiv sind, werden sie nur langsam wirken und keine sofortige Belebung bringen, schreibt die DZ Bank.

Die Baukrise zeigt sich auch in einem Mangel an Aufträgen und sinkenden Baugenehmigungen. Ohne Besserung könnten Arbeitsplätze verloren gehen und Fachkräfte andere Branchen bevorzugen, was den Wohnungsbau weiter erschwert. In Deutschland verstärkt der Arbeitskräftemangel die Notwendigkeit hoher Zuwanderung. Die stark steigenden Mieten deuten auf einen akuten Wohnungsmangel hin. Trotzdem sind von Investoren keine wesentlichen Mittelzuflüsse zu erwarten, da der Kapitalmarkt attraktivere Alternativen bietet und viele bereits in Immobilien investiert haben.

2024 dürfte der Immobilienmarkt allmählich wieder Fahrt aufnehmen

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass sich die Erschwinglichkeit von Immobilien offenbar allmählich wieder verbessert. Trotz höherer Zinsen wird der Erwerb von Bestandsimmobilien wieder realistischer, was den Immobilien-Markt beleben könnte. Der angespannte Mietmarkt mit möglichen jährlichen Mietsteigerungen von mehr als fünf Prozent könnte das Kaufinteresse fördern – obwohl Neubauten durch hohe Zinsen und Baukosten weniger erschwinglich bleiben. So schreibt es die DZ Bank.

Die offenbar anstehenden Marktbelebungen werden voraussichtlich nicht zu starken Preissteigerungen führen, vermuten die Experten. Moderate Preiszuwächse sind nach der Marktstabilisierung kurzfristig wahrscheinlicher. 2024 wird mit einem Rückgang der Wohnimmobilienpreise um bis zu 2,5 Prozent gerechnet, so die DZ Bank. Erst 2025 sind leichte Preissteigerungen wieder möglich.