ตลาดอสังหาฯ ปี 67 โอกาส หรือความท้าทายที่ไม่ควรมองข้าม

การคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ของ”DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024″ ที่ประเมินว่า ยังคงต้องเผชิญปัจจัยท้าทายต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร ขณะที่ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจมากกว่าและเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด

อย่างไรก็ดี ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยแรงขับเคลื่อนทั้งจากภาครัฐ ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคไปพร้อมๆ กัน หากสภาพเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอย่างเป็นรูปธรรม คาดว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะเติบโตได้ราวๆ 5-10% จากปีก่อนหน้า

โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามอง ดังนี้  ขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปสรรคฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน  พบว่า ความท้าทายทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงมาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อนหน้า) ขณะที่เมื่อพิจารณาถึงความพร้อมทางการเงินซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัยพบว่ามีเพียง 24% เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในเวลานี้ ขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (54%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 21% ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ

ขณะเดียวกันปัจจัยทางการเงินยังคงเป็นความท้าทายหลักเมื่อต้องยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง มากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่ารายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ตามมาด้วย 32% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี และ 29% มีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ไม่เอื้ออำนวย

นอกจากนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นมองว่านโยบายภาครัฐไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากเพียงพอ โดยมีเพียง 15% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ซึ่งลดลงจาก 19% ในรอบก่อนหน้า เนื่องจากภาครัฐไม่มีการออกมาตรการใหม่เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปีที่ผ่านมา

ตลาดอสังหาฯ

นอกจากนี้ คนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ เทรนด์ Generation Rent ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมุมมองการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนไป แม้ผู้บริโภควัยทำงานจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดอสังหา ริมทรัพย์ แต่ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ที่จะกลายเป็นภาระผูกพันในระยะยาว

ขณะที่การเช่านั้นมีจุดเด่นตรงที่ยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต และช่วยประหยัดรายจ่ายมากกว่า จึงส่งผลให้ความต้องการเช่าสูงมากขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลงโดยปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทนนั้นเกือบ 2 ใน 3 (64%) ของผู้ที่เลือกเช่าเผยว่าไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ 41% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บเงินไว้แทน และ 30% ไม่เห็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องซื้อในเวลานี้ สะท้อนให้เห็นว่าความท้าทายทางการเงินยังคงมีส่วนสำคัญและเป็นจุดเปลี่ยนทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทน

เทรนด์ Pet Parent สัตว์เลี้ยงคือคนสำคัญในบ้าน เทรนด์ Pet Parents หรือ Pet Humanization เป็นการเลี้ยงสัตว์เป็นลูกและดูแลเหมือนเป็นสมาชิกในครอบครัว สอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตปัจจุบันที่คนไทยมีแนวโน้มครองตัวเป็นโสดมากขึ้นหรือแต่งงานแต่ไม่มีบุตรจึงสนใจเลี้ยงสัตว์ไว้เป็นเพื่อนยามเหงา ส่งผลให้มองหาโครงการที่อยู่อาศัยที่มาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบนี้มากขึ้น

ดังนั้นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและอนาคตจึงต้องให้ความสำคัญกับเทรนด์นี้มากขึ้น ไม่เพียงแค่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ แต่ควรมาพร้อมสวัสดิการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการดำเนินชีวิตของสัตว์เลี้ยงอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ใช้สอยในห้องที่เหมาะกับการใช้ชีวิตของสัตว์เลี้ยง การตกแต่งด้วยวัสดุหรือเฟอร์นิเจอร์ที่ทนรอยขีดข่วน การออกแบบระเบียงป้องกันการตก

หรือระบบระบายอากาศภายในโครงการ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการวิ่งเล่นหรือสันทนาการสำหรับสัตว์เลี้ยง นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือการแบ่งสัดส่วนอย่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยที่เป็นกลุ่มคนรักสัตว์เลี้ยง และผู้อยู่อาศัยที่ไม่เลี้ยงสัตว์หรือผู้ที่มีอาการภูมิแพ้ขนสัตว์ ให้สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างปกติสุขและถูกสุขอนามัย

เช่นเดียวกับ Universal Design ตอบโจทย์ผู้สูงวัย ครอบคลุมทุกคนในครอบครัว ประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2565 และข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์คาดว่าในปี 2583 จะมีจำนวนผู้สูงวัยถึง 20.4 ล้านคน หรือคิดเป็นสัดส่วน 31.3% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study พบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ 63% เริ่มวางแผนการเกษียณแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ระดับกลาง

ทั้งนี้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวช้าตามสภาพเศรษฐกิจ ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวช้าลง แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวและการใช้จ่ายภาคเอกชนจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังได้รับผลกระทบจากการลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงและการใช้จ่ายภาครัฐที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจช้ากว่าที่คาดการณ์ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ลดลง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดัชนีความต้องการซื้อมีแนวโน้มลดลง แต่คาดการณ์ว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2567 ทั้งนี้จากการเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 พบว่าเทรนด์ของดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของทุกปี สิ่งที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมาคือราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี ท่ามกลางสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน ในขณะเดียวกันต้นทุนที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายที่สูงขึ้นเช่นกัน ก่อให้เกิดความตึงเครียดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ในปี 2567 เช่นเดียวกับตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เว้นแต่จะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้ต้องปรับราคาขายใหม่