Wohnen in Wien ist teuer: Aber was sind die Gründe dafür?

Wohnen in Wien ist teuer: Aber was sind die Gründe dafür?

Das Thema betrifft in Wien fast alle. Zumindest all jene, die zu den rund 80 Prozent gehören, die in Miete wohnen. Schon in den vergangenen Jahren mussten sich die Mieterinnen und Mieter den erhöhten Wohnkosten stellen. Und es scheint nicht besser zu werden. Es stellt sich also die Frage: Warum sind die Preise so hoch?

Der Grund, der den meisten zuerst in den Sinn kommt: Die Inflation. Der im Mietvertrag festgeschriebene Hauptmietzins ist in der Regel wertgesichert. Das stellt sicher, dass der Mietzins vom Vermieter in regelmäßigen Abständen erhöht werden kann. „Die Indexierung muss aber im Mietvertrag festgeschrieben und ordnungsgemäß formuliert sein“, sagt Elke Hanel-Torsch, Vorsitzende der Mietervereinigung (MVÖ).

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Öffentlich gefördert

Etwas anders gestaltet sich die Situation bei öffentlich geförderten Wohnungen. Mit dem Mietpreisdeckel hat der Bund die Mieterhöhungen begrenzt. Sprich: Die inflationsbedingte Anpassung aller geregelten Mieten wird bis 2026 ausgesetzt oder beträgt maximal fünf Prozent. Die Stadt Wien hat dieser Verordnung vorausgegriffen und bereits im November verkündet, dass die indexierten Mietpreisanpassungen in den Gemeindebauten zwei Jahre lang ausgesetzt werden. Die Mieten werden sozusagen bis Ende 2025 auf dem derzeitigen Niveau eingefroren.

Bei diesen Niedrigmieten sei also nicht die Wertanpassung der Grund für den Preisanstieg, sagt Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien. Sondern: „Der Betriebskostenanteil an den Wohnkosten ist bei diesen niedrigen Mieten viel höher.“

Und die Betriebskosten steigen seit 2022 jährlich im Rahmen der Inflation um etwa 10 Prozent. „Also ja, aus Sicht des Konsumenten erhöhen sich die Wohnkosten. Aber ich weigere mich gegen den Schluss, dass die Mieten so stark steigen“, sagt Pisecky.

Bauleistung österreichweit halbiert

Zur Inflation und den Betriebskosten komme dazu, dass sich die Bauleistung österreichweit nahezu halbiert habe. „Wir sehen noch viele Baustellen, aber es gibt nur noch sehr wenig Baubeginne“, sagt Pisecky. Laut den Zahlen von der Bauträgerdatenbank „Exploreal“ sollen in Wien im Jahr 2024 noch 14.300 Neubaueinheiten realisiert werden. Für 2025 seien 11.420 Einheiten angekündigt. Das ist ein Rückgang von 30 Prozent gegenüber 2023, wo 16.700 Einheiten fertiggestellt wurden.

Damit kommt weniger Wohnraum auf den Markt, obwohl die Bevölkerung in Wien steigt. Auch Eigentum steht damit nur in vergleichsweise geringem Ausmaß zur Verfügung, sagt Martina Hirsch, Geschäftsführerin von sReal Immobilien. „Dadurch erhöht sich der Druck auf den Mietmarkt und wenn die Nachfrage steigt, steigt auch der Preis.“

Alternative Konzepte

Die Lösung des Problems sei aber nicht nur der Neubau, sagt Hanel-Torsch von der MVÖ. Schließlich ist das Bauland – besonders in der Stadt – sehr rar. Alternative Konzepte werden also notwendig. Statt flach müsse vermehrt in die Höhe gebaut werden. Vor allem aber sei die Wohnraummobilisierung ein zentraler Ansatz: „Es gibt viele leer stehende Wohnungen. Wenn diese zu ihrem ursprünglichen Zweck zurückgeführt werden, nämlich dass Menschen darin wohnen können, dann müsste man unter Umständen gar nicht so viel bauen“, sagt Hanel-Torsch. Die dazu notwendige Einführung der Leerstandsabgabe falle aber in die Kompetenz des Bundes. Weiters ist es laut Hanel-Torsch wichtig, dass unbefristete Mietverträge zur Regel werden. Denn Mieter in befristeten Wohnungen würden sich viel seltener trauen, auf Missstände – etwa bei den Kosten– hinzuweisen. Aus Angst, dass der Vertrag nicht verlängert wird.

20.369 Beratungen macht die Mietervereinigung jährlich. Das hat sich in den vergangenen Jahren auf hohem Niveau stabilisiert. Melden könne man sich bei der Mietervereinigung jederzeit. „Gerne auch vor Vertragsabschluss“, sagt Hanel-Torsch.