Les taux immobiliers baissent mais les acheteurs ne se précipitent pas

Les écarts de prix sont encore trop grands entre les attentes des vendeurs et la capacité d’emprunt des acheteurs.

Après deux années de hausse dans le sillage des banques centrales, les taux de crédits immobiliers repartent à la baisse ces derniers mois en Europe et aux Etats-Unis, sans que les candidats à l’emprunt ne se bousculent au portillon. “Quand un bien se vendait en 30 jours en 2021 et 2022, il faut désormais compter 90 à 110 jours”, explique à l’AFP Cédric Redon, gérant de l’agence immobilière Nestenn à Bessancourt, près de Paris.

Une femme regardant des annonces immobilières.

Il invoque une demande en chute libre et des écarts de prix encore trop grands entre les attentes des vendeurs et la capacité d’emprunt des acheteurs. Le point haut semble pourtant atteint. En France, une légère baisse des taux de crédit en France s’est amorcée en décembre, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Les profits des banques atteignent des sommets

Chez le voisin allemand aussi, “la situation du marché s’est récemment améliorée pour ceux qui souhaitent acheter”, explique à l’AFP Mirjam Mohr, directrice chez le courtier allemand leader dans le financement immobilier Interhyp: les taux des crédits commencent à un peu baisser, et les prix de l’immobilier ont baissé en moyenne de 8% en 2023 par rapport au pic de mai 2022. Selon plusieurs banques et comparateurs, les taux de crédit montrent aussi des signes de baisse en Espagne, aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, parfois même depuis l’été dernier.

Cela n’empêche pas de vives critiques sur le coût encore trop élevé du crédit notamment en Espagne, où les profits des banques atteignent des sommets grâce, entre autres, aux crédits immobiliers. “Il est temps de réfléchir à l’intégrité et la responsabilité sociale de ce secteur”, a estimé dans un communiqué l’association de défense des consommateurs Facua.

Autour de 4% aujourd’hui en France (hors assurance), les taux des crédits immobiliers restent trois fois et demie plus élevés qu’il y a deux ans, à la veille du changement de pied de la Banque centrale européenne (BCE). Dans le même temps, les prix de l’immobilier n’ont baissé que de quelques pourcents, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Les ménages candidats à l’emprunt sont donc contraints de revoir à la baisse leurs espérances en termes de surface ou de quartier, de gonfler leur apport ou bien de reporter leur projet d’achat à des jours meilleurs.

Sous la barre des 10 milliards d’euros mensuels

Cette dernière option, subie ou choisie, se voit dans les chiffres. La production de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) est par exemple passée sous la barre des 10 milliards d’euros mensuels depuis l’été dernier, selon la Banque de France, une première depuis début 2016.

La tendance à la baisse est “encore plus forte sur le début d’année”, témoigne le directeur départemental du Morbihan du Crédit Mutuel de Bretagne (groupe Arkéa) Laurent Batais. Sa banque a octroyé en février 30% de crédits en moins qu’un an plus tôt. Le directeur général adjoint de la Bred (groupe BPCE) Eric Montagne constate en revanche un léger frémissement depuis janvier, notamment dans l’ancien en banlieue parisienne.

Attention aux taux variables

En Espagne, l’envolée des taux a fait baisser de près de 20% le nombre de prêts immobiliers octroyés l’an dernier, selon l’institut national des statistiques (INE). Aux Etats-Unis, le nombre de reventes d’appartements et maisons a atteint son plus bas niveau en 2023 depuis près de 30 ans, selon la Fédération nationale des agents immobiliers (NAR). Si elle gène les projets des candidats à l’emprunt, la brusque montée des taux a aussi directement frappé le portefeuille des ménages endettés à taux variables, comme c’est souvent le cas hors de France.

Avec ce type de crédit fréquents au Royaume-Uni, en Suède ou encore en Espagne et en Italie, l’emprunteur voit son taux révisé pendant toute la durée de son crédit, à la hausse comme à la baisse. Certains gouvernements ont réagi pour limiter les défauts: la Pologne a par exemple mis en place dès l’été 2022 un moratoire sur les mensualités des crédits immobiliers.