임대차보호법의 계약갱신권은 합헌…헌재, 위헌심판 기각

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 열린 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고에서 2024.02.28. [email protected]

헌법재판소가 계약갱신요구권 및 차임증액 제한 등이 포함된 주택임대차보호법에 대해 전원 일치 의견으로 합헌 판결했다.

헌법재판소는 28일 오후 2시부터 진행된 헌법소원 및 위헌심판 청구 판결에서 계약갱신요구권, 차임증액 제한, 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 대한 산정률, 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 개정조항을 적용하도록 한 부칙 등을 포함하는 주택임대차보호법이 합헌이라고 결정했다.

먼저 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 계약갱신요구권 관련 조항들에 대해서는 “손해배상 조항 중 ‘정당한 사유’란 임대인이 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 것으로서 제3자에게 목적 주택을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미한다”며 “법원이 구체적·개별적 사안에서 합목적적으로 판단할 수 있어 그 의미가 지나치게 불명확다고 볼 수 없다”고 판단했다.

또 “계약갱신요구 조항의 경우 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “기본권 제한의 정도도 크지 않다”고 설명했다.

계약갱신 시 차임이나 보증금 증액청구의 상한을 제한하는 조항에 대해서는 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”고 판단했다.

또 “차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고, 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 이종석 헌법재판소장이 28일 오후 서울 종로구 헌법재판소 대심판정에서 열린 주택임대차보호법의 계약갱신 청구권 조항 등에 대한 위헌법률심판 선고에 참석해 있다. 2024.02.28. [email protected]

보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우 그 산정률을 정한 조항에 대해서는 “주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정된다”며 “임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다”고 설명했다.

마지막으로 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 개정조항을 적용하도록 한 부칙조항에 대해서도 “임차인의 주거안정 보장이라는 공익이 임대인의 신뢰이익에 비해 큰 점 등을 고려할 때 부칙조항은 신뢰보호원칙에 반해 청구인들의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다”고 밝혔다.

주택임대차보호법은 지난 정부 시절인 2020년 7월 통과한 내용으로 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 도입을 주된 내용으로 하고 있다.

당시 정부는 치솟는 전셋값을 잡기 위해 세입자의 주거권 강화를 골자로 하는 주택임대차보호법을 개정했다. 이에 따라 1981년 첫 법안 도입 이후 최소임대기간을 1989년 1년에서 2년으로 연장한 데 이어, 법 개정을 통해 최소임대기간이 사실상 4년으로 확대됐다.

한편 정부에서 주택임대차보호법 해설집을 발간·배포한 행위가 삼권분립 원칙을 위반한 것이라고 주장하며 청구한 헌법소원심판은 “헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 않으므로 이 부분 심판청구는 부적법하다”고 판단했다.