Program "Na start", czyli chaos na rynku mieszkań. A ministrowie pakują już walizki

Projekt ustawy o tanim kredycie na mieszkania “Na start” wywołał zamieszanie na rynku. Klienci w blokach startowych, deweloperzy zwiększają podaż, a sprzedający używane lokale w niepewności. Tymczasem ceny znów zaczynają rosnąć.

Projekt ustawy o tanim kredycie na mieszkania “Na start” wywołał zamieszanie na rynku

Mieszkaniówka wstrzymuje oddech. Rząd przyspiesza prace nad programem tanich kredytów „Na start”. Klienci i sprzedający głowią się, jakie przyjąć strategie. Decydować się na transakcje dziś, czy czekać na dopłaty? Deweloperzy dorzucają zaś do pieca, szykując ofertę dla beneficjentów programu. Tymczasem jego twórcy, szefowie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Krzysztof Hetman i Krzysztof Kukucki, szykują się do odlotu. Ten pierwszy ma wystartować w wyborach do Parlamentu Europejskiego, drugi w niedzielę 21 kwietnia powalczy o fotel prezydenta Włocławka (przeszedł do drugiej tury). Chaos w mieszkaniówce może się więc pogłębić.

Pierwsza wersja programu „Na start”, a ceny mieszkań skaczą

Projekt ustawy o kredycie „Na start” ujrzał światło dzienne 8 kwietnia. – Zapowiada się kolejny program wspierający popyt, a doświadczenie uczy, że kończy się to dalszym wzrostem cen – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – Część osób może się wstrzymać z zakupem mieszkania do czasu wejścia w życie dopłat, co spowoduje skoki popytowe. Dla rynku nie jest to korzystne.

Jak zauważa Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property, ceny mieszkań nie przestały rosnąć. – Spodziewamy się dalszych wzrostów, podobnie jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”  („Bk 2 proc.”) – mówi Browarczyk. Jego zdaniem najmocniej mogą wzrosnąć ceny mieszkań trzypokojowych i większych, niezależnie od lokalizacji.

Zgodnie z projektem programu „Na start” premiowane mają być głównie duże gospodarstwa domowe, z co najmniej trójką dzieci. Mogą one liczyć na zerowe oprocentowanie kredytu, nie musi też – inaczej niż w przypadku pozostałych beneficjentów – być to ich pierwsza nieruchomość. Ale na spadki cen mniejszych lokali jedno- i dwupokojowych także nie ma co liczyć. Choć rządowy program nie faworyzuje singli, czyli grupy kupujących takie mieszkania, to nadal są bardzo pożądane przez inwestorów, którzy traktują je jako lokatę kapitału.

Czytaj więcej

Rządowe dylematy mieszkaniowe. Nowe pomysły w pakiecie

Wzrost cen ofertowych niektórych mieszkań zauważył także Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse. Ale studzi entuzjazm tych, którzy wieszczą, że tanie kredyty mocno zwiększą popyt na duże mieszkania. – W Warszawie koszt zakupu takiego lokalu zbliża się do 1,5 mln zł, więc grupa zainteresowanych może być ograniczona. Jak dużą część społeczeństwa stać na mieszkania w takiej cenie? – zastanawia się ekspert Metrohouse.

Polacy wstrzymują się z kupnem mieszkania. Liczą na większy wybór lub niższe ceny   

Część kupujących mieszkania na rynku wtórnym czeka w blokach startowych, odkładając transakcje. – Dziś popyt jest więc mniejszy – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Czas pokaże, czy odraczanie transakcji jest słuszne. I dodaje, że średnie ceny mieszkań w Krakowie są już tak wysokie, że ich kupowanie staje się powoli nieopłacalne.

W przeciwieństwie do kupujących, gotowych podjąć ryzyko czekania na państwowe dopłaty, sprzedający jak na razie nie wycofują ofert nieruchomości ze sprzedaży. – Podaż mieszkań się zwiększa, większość nie odkłada raczej decyzji o sprzedaży – zauważa Marcin Jańczuk. Ekspert Metrohouse mówi o pewnej dezorientacji sprzedających. – Klienci nie do końca wiedzą, jaka strategia jest dobra, czy warto czekać ze sprzedażą. Podstawową niewiadomą jest czas wejścia w życie ustawy, a to przecież dopiero początek drogi – akcentuje.

Czytaj więcej

Tani kredyt nakręci popyt na domy?

Tymczasem czas obsługi wniosków w ramach poprzedniego programu „Bk 2 proc.” był długi. – Zakładając, że dopłaty będą dostępne np. po wakacjach, zamknięcie transakcji nastąpiłoby pod koniec roku. Być może są tacy, którzy zaryzykują i będą czekać, ale nie każdy ma takie możliwości – mówi Marcin Jańczuk.

Wstrzymywania ofert sprzedaży nie spodziewa się także Tomasz Rożek z warszawskiej agencji Akces. Jego zdaniem ceny mieszkań do końca roku raczej się nie zmienią, jeśli tylko nie wydarzy się nic niespodziewanego. – Kupujący są dość mocno wydrenowani finansowo – mówi Rożek, zwracając uwagę na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości – czynszów, energii, podatków. – To też nie napawa kupujących optymizmem. A nowy program kredytowy nic nie zmieni, bo wprowadza zbyt duże ograniczenia – uważa.

Zarezerwuj teraz, zapłać później, czyli deweloperzy łowią klientów „Na start”

Sama zapowiedź programu w styczniu br. wywarła wpływ także na rynek pierwotny. – Klienci planujący skorzystać z dopłat wstrzymują się z zakupem, zwłaszcza na kredyt komercyjny – mówi Anna Karaś, ekspertka firmy doradczej JLL. – Bezpośrednim efektem jest zmniejszenie sprzedaży mieszkań w I kwartale: na sześciu największych rynkach było to 11 tys. lokali, czyli o 23 proc. mniej, porównując kwartał do kwartału.

Przy okazji programu „Bk 2 proc.” wielu deweloperów umożliwiało rezerwowanie mieszkań na elastycznych warunkach, tak by klienci mogli skorzystać ze wsparcia. – Spodziewam się, że teraz będzie tak samo – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. Z programem „Decyzja na raty” wystartował już Atal. Deweloper umożliwia rezerwację lokalu z gwarancją niezmiennej ceny. Transakcja może być odroczona do września.

Czytaj więcej

Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. “I tak zapłacą za to kupujący”

– Nadal nie mamy jednak pewności, czy na etapie procesu legislacyjnego nie pojawią się nowe kryteria, np. limity cen – zaznacza Anna Karaś. – Mimo to deweloperzy od kilku miesięcy wprowadzają na rynek inwestycje dostosowane do potencjalnych beneficjentów dopłat. Nowa oferta wprowadzona do sprzedaży na sześciu głównych rynkach w Polsce była o 5 proc. większa w I kwartale niż w ostatnich trzech miesiącach 2023 r. i aż o 144 proc. większa niż w I kwartale 2023 r. Średnie ceny nie odbiegały zaś od tych z IV kwartału ub.r.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, podkreśla, że ceny nieruchomości na pojedyncze informacje dotyczące programów wsparcia kupujących reagują znacznie wolniej niż np. giełda na wydarzenia polityczne. – Dodatkowo założenia programu dotyczące możliwej kwoty dofinansowania są wyjątkowo skomplikowane, co spowalnia proces podejmowania decyzji, zarówno przez potencjalnych nabywców, jak i deweloperów – uważa.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ceny nowych mieszkań w Krakowie (ok. 16 tys. zł/mkw.), Wrocławiu (13,3 tys. zł) i aglomeracji katowickiej (ponad 10,6 tys. zł) się zatrzymały. W marcu jeden metr kwadratowy kosztował tam tyle samo co w lutym. Spadły natomiast w Łodzi – o 2  proc., do średniej wysokości 10,8 tys./mkw. W Warszawie średnia cena ofertowa nowych mieszkań poszła w górę o 2 proc., do 17,5 tys. zł za mkw.

Czytaj więcej

Jakie zasady „mieszkania na start”? Jest projekt ustawy nowego kredytu

Co kupić w ramach programu „Na start”? Mniejsze mieszkanie czy większy dom na przedmieściach

Jakie mieszkania mogą zdrożeć najbardziej na rynku pierwotnym? Wielkie rodzinne, bo duże rodziny mogą liczyć na kredyt za zero procent? Aleksandra Gawrońska, ekspertka JJL, zwraca uwagę na stosunkowo niewielką dostępność dużych lokali dla rodzin dwa plus trzy. – Wygodna przestrzeń do życia dla pięcioosobowej rodziny to, powiedzmy, ok. 100 mkw. W praktyce może się okazać, że zyska segment niewielkich domów – komentuje Gawrońska. Według niej w przypadku dużych miast z najwyższymi cenami mieszkań wpływ na popyt może być więc neutralny lub nawet negatywny. – W podobnej lub nawet niższej cenie niż mieszkanie można kupić, także od deweloperów, spory domek z ogródkiem, z sypialniami dla wszystkich członków rodziny i pokojem do pracy zdalnej – mówi.

A co z małymi mieszkaniami dla singli? – W ich przypadku mówimy o dostępie do nisko oprocentowanego kredytu na 200 tys. zł – przypomina Agnieszka Mikulska. – Dla konkretnej osoby szala może się przechylić na stronę „kupić”, a nie „wynająć”. Raczej trudno przewidywać spadek popytu, nawet jeśli warunki dofinansowania są dla singla relatywnie gorsze.

Generalnie, jak podsumowuje Mikulska, ceny mieszkań w 2024 r. pozostaną na co najmniej obecnych poziomach ze względu na wysokie koszty budowy i ceny gruntów.