Prezzi delle case a Milano, il vero affare lo ha fatto chi ha comprato in periferia: in testa viale Certosa e Corvetto

Prezzi delle case a Milano, il vero affare lo ha fatto chi ha comprato in periferia: in testa viale Certosa e Corvetto

Tra chi ha comprato casa a Milano negli ultimi anni, l’affare migliore – in proporzione – lo ha fatto chi ha acquistato nei quartieri meno centrali. È quanto mette in luce un’analisi condotta da Casavo, la piattaforma digitale che fa da punto di incontro tra chi cerca e chi offre immobili, confrontando i dati sulle operazioni realizzate complessivamente tra giugno 2019 e marzo 2020 con quelle dello stesso periodo, ma due anni dopo.

In un biennio il prezzo al metro quadro è cresciuto del 61,7 per cento nell’area viale Certosa/Cascina Merlata, del 51,2 per cento tra Rogoredo e Corvetto e del 48 per cento a Turro. Nel complesso i rialzi maggiori si registrano tutti lontani dal centro. Seguono infatti in classifica Famagosta/Barona (47,4 per cento), Affori/Bovisa (46,2 per cento) e Bande Nere/Inganni (44,2 per cento).

Molto più misurati invece i rincari nelle aree più quotate. Tra Citylife e Sempione i prezzi al metro quadro sono cresciuti proporzionalmente molto meno (+26,5per cento), così come in zona stazione Centrale (+26,3 per cento) e Porta Romana (21,4 per cento. Tutti quartieri che, va detto, registravano comunque già quotazioni molto elevate e per i quali quindi i rincari, in termini assoluti, valgono oltre mille euro in soli due anni.

“Dietro a questo trend noi vediamo principalmente due fattori”, sottolinea Massimiliano Graziosi, city manager milanese di Casavo. “Da una parte il tema della riqualificazione del tessuto urbanistico in corso in tutta città. Non dimentichiamoci che ci sono zone, come Isola o Porta Romana, che poco più di dieci anni fa erano considerate quasi popolari, e ora invece arrivano quasi a sfiorare i 10 mila euro al metro quadro. Il secondo fattore è legato al fenomeno inflattivo. Con i mutui sempre più cari è difficile comprare casa nelle aree più centrali e quindi si tende a guardare ad aree più accessibili”.

Leggermente diverso il trend guardando al dato delle compravendite. Qui il dato fotografa i quartieri più o meno dinamici dal punto di vista delle operazioni immobiliari. Il dato percentuale più alto si registra in zona Abbiategrasso/Chiesa Rossa, dove le compravendite in due anni sono cresciute del 5,1 per cento. Al secondo posto si posiziona ancora l’area Corvetto/Rogoredo, con una crescita del 4,3 per cento, seguita da Porta Venezia/Indipendenza che segnano un +4 per cento. Colpisce comunque come nel complesso, almeno per le operazioni intermediate da Casavo su cui si reggono questi dati, per più della metà dei quartieri milanesi il numero delle compravendite sia diminuito.

“In questo caso va detto che sul dato incide il periodo di osservazione, condizionato ancora dal periodo Covid che ha portato a un generale spostamento dal centro verso fuori città”, osserva Graziosi. “Più in generale vale anche in questo caso il discorso già fatto: Milano sta diventando una città sempre più cara e gli stipendi non riescono a stare al passo. La tendenza per chi compra casa quindi è puntare alle zone periferiche o anche a realtà limitrofe come Monza, comunque ben servite con la città”. I dati confermano questa tendenza con un’accelerazione delle compravendite registrata nei comuni di Parabiago (+44 per cento) e Legnano (+23 per cento).

L’analisi mette poi in luce un elemento ulteriore. Stando ai dati delle transazioni analizzate il prezzo degli immobili si valorizza sensibilmente in caso di ristrutturazioni. Operazione che la stessa piattaforma effettua in caso di acquisto diretto di immobili, consentendole di avere dati ancora più precisi. Forte di 43.580 metri quadri complessivi ristrutturati nei cinque anni di attività a Milano l’analisi mostra come in centro, a lavori eseguiti, il valore cresca del 18 per cento e in periferia salga di oltre un quarto (+26 per cento).

Quanto al futuro Graziosi non si sbilancia. Anche se la dinamica a livello internazionale sembra abbastanza tracciata: tassi in salita e quindi mutui in crescita sono destinati a raffreddare il mercato delle compravendite e di conseguenza far calare il valore dei prezzi. “Per la fascia di acquirenti con minore potere di acquisto ci aspettiamo una flessione e nel complesso potrebbe esserci un rallentamento del mercato. Sul fronte dei prezzi Milano come sappiamo è un caso un po’ a parte, vive in una sorte di bolla che in qualche modo continua a reggere. Ci sono le Olimpiadi nel 2026, ci aspettiamo che almeno fino ad allora i valori immobiliari reggeranno”.