Immobilier : ce que doit changer la loi sur les copropriétés dégradées

Immobilier : ce que doit changer la loi sur les copropriétés dégradées

Un projet de loi visant à sauvegarder et restaurer les immeubles les plus dégradés doit être examiné cette semaine à l’Assemblée nationale. Voici les grandes mesures du texte.

Même sans ministre du Logement, les projets de loi avancent. Ce lundi 22 janvier, les députés examinent un texte visant à «accélérer et simplifier de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement». Ce texte doit permettre d’enrayer plus rapidement le délabrement des immeubles, avant qu’ils ne deviennent complètement insalubres. «Succinctement, on est à peu près aujourd’hui à 10 millions de logements en France en copropriété, dont à peu près 1,5 million qui sont estimés comme étant des copropriétés fragiles, voire en difficulté», contextualise ainsi le ministère de la Transition écologique.

Ce projet de loi avait été annoncé dès le mois d’octobre dernier par l’ancien ministre du Logement Patrice Vergriete. Le texte s’appuie lui-même sur un rapport publié par la maire de Mulhouse Michèle Lutz (LR) et le maire de Saint-Denis Mathieu Hanotin (PS). Très technique, le texte a dans un premier temps été examiné et enrichi – environ 90 amendements ont été ajoutés – en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale début janvier. Avant finalement de se retrouver à l’ordre du jour d’un vote dans l’Hémicycle, en séance plénière, en ce lundi 22 janvier.

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Un accès au crédit plus facile pour les rénovations de copros ?

Si les députés votent en l’état le texte retenu en commission des finances, plusieurs mesures vont faire évoluer la vie des propriétaires et des locataires de ces immeubles. Tout d’abord, en matière de financement, le projet de loi prévoit de créer un nouveau modèle de prêt collectif, afin de faciliter le financement des travaux de rénovation dans les immeubles. Ce prêt pourra être contracté par les syndicats de copropriétaires. «L’idée du prêt, c’est de dire que finalement, nous pouvons considérer la copropriété comme une entreprise qui doit mener un investissement. Cet investissement, ce sont des travaux de rénovation énergétique», décrit le cabinet du ministre Christophe Béchu

Certes, il existe déjà un modèle de prêt collectif accessible aux copropriétés qui souhaitent rénover leur bâti. Mais aux yeux de l’exécutif, il pose aujourd’hui problème. «Dans le cadre actuel, la banque regarde la situation de chaque copropriétaire. Et finalement, c’est comme si au lieu de prêter à une entreprise, vous prêtiez aux salariés de l’entreprise et vous regardiez si chaque salarié est solvable. Eh bien, nous, on dit non, on dit que ce type de prêt n’est pas efficace», défend l’exécutif. «Aujourd’hui, il faut 18 mois pour instruire ce type de crédit bancaire. 18 mois ! Et une seule banque en France le distribue», déplore le cabinet de Christophe Béchu.

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Des diagnostics spécifiques demandés dans certaines villes

Autre nouveauté qui pourrait apparaître avec le vote de cette loi : l’élargissement de certains diagnostics techniques obligatoires pour les immeubles. L’exécutif souhaite en effet permettre à un certain nombre de communes d’exiger un «diagnostic technique structurel des bâtiments» aux copropriétaires. Et cela, afin de prévenir les effondrements d’immeubles, qui provoquent régulièrement des drames tels que celui de la rue d’Aubagne à Marseille, en 2018. «Dans des secteurs bien délimités, il y a, on le sait, des risques en général liés à l’ancienneté des immeubles ou à des sous-sols. C’est un sujet très important et très attendu par des villes comme Bordeaux ou Lille», fait valoir l’exécutif. «L’esprit est que l’on n’exige pas ce diagnostic de toutes les copropriétés de France, mais uniquement dans des secteurs bien délimités.»

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Un droit de préemption accru pour racheter les logements dégradés

Par ailleurs, le texte vise à renforcer le droit des communes à préempter les logements dans les immeubles dégradés. En clair : dans les copropriétés en difficulté financière, les municipalités pourront plus facilement se déclarer prioritaires en cas de revente des logements qui composent ces immeubles. La motivation de l’exécutif, ici, est d’éviter un «effet d’aubaine» pour de futurs bailleurs mal intentionnés, «dans les copropriétés en difficulté, parce qu’on voit bien qu’en général la spirale de dégradation s’accompagne d’un mouvement de vente par une partie des propriétaires», décrit le cabinet ministériel. «Et malheureusement, quand la situation se dégrade, les acquéreurs sont plutôt des investisseurs peu scrupuleux, voire parfois des marchands de sommeil qui viennent acheter à vil prix pour louer ces logements.»

Faciliter les expropriations de copropriétaires défaillants

Enfin, parmi les 17 articles qui composent le texte soumis aux parlementaires, plusieurs concernent les procédures d’expropriation dans les immeubles dégradés. Le plan de l’exécutif consiste ici à étendre les possibilités d’expulser les propriétaires défaillants dans les immeubles, avant qu’ils ne deviennent totalement insalubres. «Aujourd’hui, en matière d’insalubrité, la seule procédure qui existe concerne les immeubles insalubres irrémédiables, c’est-à-dire les ruines», décrit le cabinet de Christophe Béchu. Ainsi, dans la version actuelle du texte, «les immeubles dont les copropriétaires n’ont pas réalisé des travaux qui ont fait l’objet d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité à deux reprises en moins de 10 ans, pourraient être expropriés par la collectivité». Des discussions auront probablement lieu pour définir les conditions exactes – par exemple de durée – permettant aux municipalités d’activer ce droit.

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