Ολη η ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου: Ποιοι χτίζουν και ποιοι όχι με τον νέο νόμο

Να κατευθύνει την εκτός σχεδίου δόμηση σε περιοχές με έντονη οικιστική ανάπτυξη, προστατεύοντας παρθένες εκτάσεις της υπαίθρου που δεν έχει πολιορκήσει το τσιμέντο, αλλά και να διατηρήσει υπό όρους το χτίσιμο των τυφλών οικοπέδων, προβλέπει, μεταξύ άλλων, η τελική ρύθμιση της κυβέρνησης για την εκτός σχεδίου δόμηση που παρουσιάζει σήμερα το «ΘΕΜΑ» και φέρνει σε δημόσια διαβούλευση το αμέσως επόμενο διάστημα το ΥΠΕΝ.

Μόνη προϋπόθεση για να δομηθούν τα τυφλά οικόπεδα (χωρίς δρόμο) είναι να υπάρχει νόμιμη σύσταση δουλείας προ του 1985 (διέλευση στον δρόμο μέσω εισόδου από γειτονικό οικόπεδο) και να συντελείται σε γεωτεμάχιο που εξυπηρετεί τουλάχιστον ένα κτίσμα με νόμιμη οικοδομική άδεια. Αυτό σημαίνει ότι αν μια δουλεία εξυπηρετεί δύο οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε δρόμο, και έχει χτιστεί το ένα, θα μπορεί να χτιστεί κατά τον ίδιο τρόπο και το δεύτερο.

Πρόκειται για νομοθετική διάταξη που εκτιμάται ότι θα εκτονώσει το πρόβλημα με τα τυφλά οικόπεδα καθώς αφορά πολλά αγροτεμάχια, μετριάζοντας και τις ανησυχίες του τεχνικού κόσμου που θεωρούσε ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο θα βάλει ταφόπλακα στο 80% της επιτρεπόμενης δόμησης.

Κατοικία με πρόσωπο

Ο γενικός κανόνας για να χτίσει κάποιος στις εκτός σχεδίου περιοχές επανακαθορίζεται σε σχέση με το προσχέδιο του νόμου, καθώς το οικόπεδο που πρόκειται να δομηθεί χρειάζεται να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρων (με πλάτος οδού 3,5 μέτρων) από 3,5 μέτρα που προέβλεπε το σχέδιο που παρουσιάστηκε προ διμήνου στο Υπουργικό Συμβούλιο. Από τον κανόνα εξαιρούνται οι κατοικίες, όπου το πρόσωπο μπορεί να μειωθεί και στα 3,5 μέτρα υπό την προϋπόθεση ότι: θα είναι οικόπεδο προ του 1985 και σε δρόμο που εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 1977, έχει διανοιχτεί από δημόσιο φορέα και βρίσκεται τουλάχιστον ένα κτίριο με χρήση κατοικίας εντός ζώνης 50 μέτρων από το οδικό δίκτυο και σε απόσταση 250 μέτρων από το οικόπεδο.

Το κτίριο αυτό οφείλει να έχει χτιστεί είτε πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011 (ημερομηνία που αποτελεί την κόκκινη γραμμή για την αυθαίρετη δόμηση) και να εμφανίζεται στις αεροφωτογραφίες του 2011, είτε μετά την προαναφερόμενη ημερομηνία και να έχει νόμιμη οικοδομική άδεια.

Για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από την 31η Μαΐου του 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου του 2003 και αφορούν κατοικία, για να μπορούν να δομηθούν (πέρα από τα 25 μέτρα πρόσωπο που χρειάζονται σε δρόμο ) η ρύθμιση προβλέπει ότι θα πρέπει να υφίστανται δύο κτίρια με ίδια χρήση εντός ζώνης 50 μέτρων από την οδό και σε απόσταση τουλάχιστον 2 χλμ. από το οικόπεδο.

Δεν απαιτούνται οι προϋποθέσεις του νόμου σε ακίνητα που έχουν σχηματιστεί προ του 1985 και για τα οποία υπάρχουν προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών, άδειες ή αναθεωρήσεις αδειών. Καθώς επίσης και όσα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία εφόσον η συμβολαιογραφική πράξη ορίζει ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα.

Ειδικά για τις οικοδομικές άδειες, οι ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ προβλέπουν και αναθεώρηση αδείας ακόμη και μετά την ψήφιση του νέου νόμου και ανεξαρτήτως του χρόνου σχηματισμού του οικοπέδου, υπό την αίρεση ότι θα είναι χωρίς μεταβολή στον όγκο αλλά και στους όρους δόμησης.

Η φιλοσοφία της ρύθμισης

Μετά την επεξεργασία για πάνω από ένα έτος της ρύθμισης και το crash test του προσχεδίου που δέχτηκε δριμεία κριτική, ο υπουργός Θεόδωρος Σκυλακάκης και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς εμφανίζονται έτοιμοι να θέσουν σε δημόσια διαβούλευση τους νέους κανόνες για το μεταβατικό καθεστώς της εκτός σχεδίου δόμησης μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Μετά την επεξεργασία για πάνω από ένα έτος της ρύθμισης και το crash test του προσχεδίου που δέχτηκε δριμεία κριτική, ο υπουργός Θεόδωρος Σκυλακάκης και ο υφυπουργός Νίκος Ταγαράς εμφανίζονται έτοιμοι να θέσουν σε δημόσια διαβούλευση τους νέους κανόνες για το μεταβατικό καθεστώς τής εκτός σχεδίου δόμησης μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός

Η νέα ρύθμιση δείχνει την προσπάθεια του ΥΠΕΝ να συγκεράσει τις διαφωνίες και να μετριάσει τις αντιδράσεις που καλλιέργησαν οι προτεινόμενες διατάξεις το τελευταίο διάστημα, προκαλώντας δύο αντίπαλα και εκ διαμέτρου αντίθετα στρατόπεδα. Από τη μία τους θεματοφύλακες της προστασίας του περιβάλλοντος (Μη Κυβερνητικές Οργανώσεις, επιστήμονες, δικαστές) και όσους αντιστέκονται στην υπονόμευση της υπαίθρου θεωρώντας ότι οι διατάξεις της εκτός σχεδίου (όπως παρουσιάστηκαν το προηγούμενο διάστημα), θα ισοπεδώσουν κάθε σπιθαμή ελεύθερης γης. Και από την άλλη, τους εκπροσώπους του τεχνικού κυρίως κόσμου που έβαλλαν κατά της ρύθμισης, κάνοντας λόγο για ένα καταστροφικό θεσμικό πλαίσιο που θα επιτρέψει την αξιοποίηση μόνο του 20% της εκτός σχεδίου δόμησης. Ποιο από τα δύο στρατόπεδα θα υπερισχύσει και πού τοποθετεί το ΥΠΕΝ τον πήχη του νέου πολυνομοσχεδίου;

Το αλαλούμ στις πολεοδομίες

Η Πολιτεία διαφοροποιείται από το σχέδιο που παρουσιάστηκε τον περασμένο Δεκέμβριο στο Υπουργικό Συμβούλιο, ανοίγοντας ένα θέμα ταμπού για την ιδιοκτησία που επιβλήθηκε από το αλαλούμ που επικρατούσε τα τελευταία χρόνια στις πολεοδομίες για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Επειτα από διαδοχικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας με τις οποίες αμφισβητήθηκε ο τρόπος έκδοσης των αδειών, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο αποσαφήνισε τους περιορισμούς της νομοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόμηση: την αρτιότητα (4 στρέμματα) και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και αναγνωρισμένη οδό από δημόσιο φορέα.

Χαρακτηριστική περίπτωση αποτέλεσε ακίνητο στο νησί της Πάτμου όπου το ΣτΕ ακύρωσε πριν ακριβώς από έναν χρόνο την οικοδομική του άδεια, δίχως να επιδικάσει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του γεωτεμαχίου, επειδή έκρινε ότι η νομοθεσία είναι παλιά και όφειλε να τη γνωρίζει πριν επιχειρήσει τη δόμηση του οικοπέδου.

Μέχρι τότε πολλές Πολεοδομίες εξέδιδαν άδειες σε οικόπεδα που οι δρόμοι είχαν διανοιχτεί από ιδιώτες ή από τους δήμους, οι οποίες κατέπεσαν η μία μετά την άλλη στο ΣτΕ, δημιουργώντας ένα οικοδομικό αδιέξοδο.

Το υπουργείο και η κυβέρνηση μπροστά στις πιέσεις για οικιστική και οικονομική ανάπτυξη από ιδιοκτήτες ακινήτων, αποφάσισαν να επανακαθορίσουν το πλαίσιο δόμησης, επιλύοντας τον γόρδιο δεσμό της εξω-αστικής δόμησης με μία μεταβατικού χαρακτήρα ρύθμιση. Η διάρκειά της θα είναι συνάρτηση της ολοκλήρωσης των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (πολεοδομικός σχεδιασμός), για τα οποία η τελευταία δέσμη μελετών θα προκηρυχθεί μέσα στον Μάρτιο, με φιλόδοξο στόχο να είναι έτοιμα το 2026.

Πώς όμως έφτασε η εκτός σχεδίου δόμηση να συναγωνίζεται την εντός σχεδίου και μάλιστα σε ορισμένες περιπτώσεις και με πιο ευνοϊκούς όρους;

Εν αντιθέσει με την υπόλοιπη Ευρώπη που οι εξω-αστικές περιοχές στην πλειονότητά τους ακολουθούν σχέδια χρήσεων γης, με περιορισμένη έως ανύπαρκτη εκτός σχεδίου δόμηση, στην Ελλάδα ακολουθήσαμε μια διαφορετική πορεία για μια ρύθμιση που αισίως συμπληρώνει έναν αιώνα ζωής.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μια ευρύτατη εφαρμογή της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία στηρίχθηκε από τα εκάστοτε πολιτικά κόμματα που την ενθάρρυναν και τη συντήρησαν διαχρονικά με θεσμικές παρεμβάσεις. Ως βασική αιτία υπήρξε η έλλειψη σχεδιασμού στο σύνολο σχεδόν της εξω-αστικής γης, με αποτέλεσμα ο κανόνας που είχε αρχικά τεθεί για δόμηση μόνο στα τέσσερα στρέμματα να υποστεί διαχρονικά ακραίες παρεμβάσεις με τη μορφή των παρεκκλίσεων, όπου τα τέσσερα στρέμματα μειώνονταν σε 750 και 1.200 τ.μ., ρυθμίσεις που πήρε πίσω το 2020 η κυβέρνηση.

Στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας υπολογίζουν, με βάση τα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου, ότι σε όλη την ελληνική επικράτεια υπάρχουν περί τα 3,3 εκατομμύρια γεωτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων. Πρόκειται ασφαλώς για ένα ενδεικτικό νούμερο και όχι το πλήρες, καθώς η κτηματογράφηση της χώρας είναι σε πλήρη εξέλιξη, και για πολλές ακόμη περιοχές της χώρας που βρίσκονται σε στάδιο προανάρτησης και ανάρτησης χαρτών δεν υπάρχουν στοιχεία.

Δυνητικά, αρκετά από αυτά θα μπορούσαν να δομηθούν αν, όπως λένε στο ΥΠΕΝ, διαπιστωνόταν ότι πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει ο νομοθέτης για να χτιστούν. Μέχρι σήμερα το τοπίο ήταν θολό, καθώς υπήρχαν διαφορετικές ερμηνείες από τις Πολεοδομίες για τους κοινόχρηστους δρόμους που οδήγησαν στην ακύρωση της δόμησης σε πολλά οικόπεδα. Πλέον, το τοπίο, όπως υποστηρίζει το υπουργείο, ξεκαθαρίζει, θέτοντας τα όρια και τους κανόνες με τους οποίους θα δομούνται τα οικόπεδα στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Τα 3,5 μέτρα πλάτος

Το σχέδιο νόμου διατηρεί την κατηγοριοποίηση των οικοπέδων επιφάνειας 4 στρεμμάτων, σε προ του 1985 και σε οικόπεδα που σχηματίστηκαν από τον Μάιο του 1985 έως τον Δεκέμβριο του 2003. Διατηρεί επίσης τον κανόνα για το πλάτος του δρόμου που θα εφάπτεται με το οικόπεδο στα 3,5 μέτρα. Εξαίρεση αποτελούν όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν μεταξύ 1985 και 2003 για τα οποία υπάρχουν προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες, αλλά και όσα οικόπεδα μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία, πριν από τη δημοσίευση του νόμου.

Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι με Προεδρικό Διάταγμα και κατόπιν πρότασης των συναρμόδιων υπουργείων (Περιβάλλοντος και Οικονομικών) θα καθορίζεται ένα περιβαλλοντικό ισοδύναμο για τη δόμηση στα εκτός σχεδίου, το οποίο θα υπολογίζεται πριν την έκδοση του Πιστοποιητικού Ελέγχου Κατασκευής. Το τέλος αυτό, που ο υπουργός Περιβάλλοντος Θεόδωρος Σκυλακάκης έχει προαναγγείλει ότι θα κάνει ακριβή την εκτός σχεδίου δόμηση, θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων προς όφελος του Πράσινου Ταμείου, προκειμένου να χρηματοδοτήσει δράσεις σε έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή εντός των διοικητικών ορίων των δήμων όπου βρίσκονται τα οικόπεδα.

«О‘ОЅО±ОіОєО±ОЇО± О· ОґО№О±П„О®ПЃО·ПѓО· П„О·П‚ ОґОїП…О»ОµОЇО±П‚ ОіО№О± ОјО№О± ПЂОµОЅП„О±ОµП„ОЇО±В»

Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Γιώργος Στασινός κρίνει αναγκαίο να υπάρξουν κατ’ ελάχιστον κάποιες προϋποθέσεις για να προχωρήσει με ομαλό τρόπο η νέα ρύθμιση για τις εκτός σχεδίου περιοχές και να μην ακυρωθεί η δόμηση στο 80% των οικοπέδων. «Δεν μπορεί να μην υπάρχει ασφάλεια δικαίου στη χώρα και να δρομολογείται ξαφνικός θάνατος για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που μέχρι χθες χτίζονταν».

O Πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός

Οπως αναφέρει, είναι χρήσιμο να γίνει κάποια μεταβατική διάταξη που να προετοιμάζει τον πολίτη για τις αλλαγές. «Δεν θα καταστραφεί το περιβάλλον αν υπάρξει ένα μεταβατικό στάδιο ώστε όσοι είχαν το δικαίωμα να μπορούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες μέχρι να ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός που θα περάσει από τον έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας».

Ο κ. Στασινός υποστηρίζει ότι δεν είναι σωστή η εικόνα μιας χώρας που προσκαλεί επενδυτές να επενδύσουν στην Ελλάδα, στη συνέχεια να τους λέει ότι αυτό που αγόρασαν μετά το 2019 και η συμβολαιογραφική πράξη αναφέρει ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, σήμερα να μην μπορεί να χτιστεί. «Η πενταετία πρέπει να αφορά το σύνολο των οικοπέδων».

Μια τρίτη παράμετρο που βάζει ο κ. Στασινός είναι το ζήτημα της δουλείας. «Οσα οικόπεδα είχαν πρόσβαση στο οδικό δίκτυο μέσω δουλείας η οποία έχει χρησιμοποιηθεί για να εκδοθεί κάποια νόμιμη άδεια σε άλλο αγροτεμάχιο, πρέπει να μπορούν να χτίζονται τουλάχιστον για διάστημα μίας πενταετίας».