"70층 마천루 싫어요" 한강변 초고층 재건축 거부하는 속사정

[땅집고]성수동 재개발 대상지 개요/서울시청 제공

[땅집고] 최근 공사비가 인상하면서 한강 변 단지들이 사업성을 고려해 초고층 재건축 대신 준초고층 재건축을 선택하거나, 기존의 층수 제한을 유지하는 등의 대안을 모색하고 있다. 전문가들 사이에서는 공사비 인상에 따른 분담금 상승을 감내할 일부 단지 외에 초고층 재건축이 어려울 것이란 전망이 나온다.

서울시는 지난해 1월 서울의 아파트 층수를 35층으로 묶어뒀던 ’35층 룰’ 규제를 폐지했다. 하지만 지난 16일 정비업계에 따르면 성동구 성수전략정비구역1지구 재개발 조합이 ‘층수 결정의 건’을 총회 투표에 부친 결과 ’49층 준초고층’에 과반수 이상의 표가 몰려 ’70층 초고층 재건축’을 추진하지 않는 것으로 결정했다. 이 구역은 최고 70층 높이의 건축물을 올리는 것이 가능하다.

[땅집고] 35층 높이 제한을 폐지한 2040 서울도시기본계획 내용. /서울시청

이 같은 추세는 강남권 단지에서도 나타나고 있다. 서울 강남구 개포동 개포주공6·7단지아파트는 49층 재건축을 타진했다가 기존 안인 35층 재건축으로 사업시행인가를 신청할 계획이다. 올 상반기 착공을 앞둔 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구도 최고 35층 높이로 재건축을 진행할 예정이다.

조합들이 이같이 초고층 재건축을 꺼리게 된 것은 공사비가 늘어나 실익이 크지 않다는 최고 높이가 49층을 넘으면 해당 건축물은 건축법상 초고층 건축 규제를 적용받아 준초고층에 비해 공사비가 50% 이상 상승한다. 초고층 건물인 50층 아파트는 ‘초고층 및 지하 연계 복합건축물 재난관리에 대한 특별법’에 따라 30개 층마다 한 층을 모두 비우고 피난안전구역(대피공간)을 설치해야 한다.

반면 1개 층을 낮춘 49층 아파트는 준초고층 건물로 분류되기 때문에 지상으로 통하는 직통계단의 계단·계단참(계단 도중 설치하는 공간)의 너비를 1.2m 이상 설치하면 피난안전구역을 따로 만들지 않아도 돼 공사비가 줄어든다. 게다가 최고 층수를 70층으로 풀어준다고 해서 일반분양 가구 수가 늘어나는 것은 아니라 조합이 얻을 수 있는 예상 수익은 오히려 줄어든다.

실제 최근 3년 새 공사비가 급등했다. 한국건설기술연구원이 발표한 2023년 11월 건설공사비지수 동향에 따르면, 건축물 기준으로 코로나가 확산하기 전인 2020년 1월 117.86에서 작년 11월 152.07로, 3년 10개월 사이 30% 상승했다.

공사 기간이 늘어나 착공·입주 시기도 늦춰진다는 점도 초고층 재건축을 꺼리는 이유다. 성수1지구 재개발 조합원은 “층수 제한(35층)이 완화되면서 50층으로 짓게 해달라는 요구는 있었으나 70층에 대한 요구는 많지 않다”며 “층수를 높이는데 공사기간이 늘어나면 이에 따른 금융비가 늘어나 분담금이 올라갈 수 있어 실익을 따지자는 의견이 우세하다”고 말했다.

특히 강남·서초·송파는 분양가 상한제를 적용받기 때문에 일반분양가를 높이는 데 한계가 있어 고층으로 지을 경우 늘어난 공사비가 오롯이 조합원들의 몫이 된다. 압구정3구역 조합원 A씨는 “조합원들은 아파트를 고층으로 지으면 엘리베이터 이용이 불편하고 유지·관리비가 많이 들지만 랜드마크 아파트로서 단지 가치가 높아질 것을 기대했기 때문에 고층을 짓길 원했다”며 “하지만 지금은 부동산 호황기가 아니라 딱히 고층으로 짓는다고 해도 부동산 가치가 상승할 것이란 보장이 없기 때문에 고층에 대한 선호가 크지 않다”고 말했다.

초고층으로 지었을 때 가치가 더 높아질 한강변 단지에서도 반대 의사가 나오는 만큼 층수 규제가 완화됐다고 해도 초고층 재건축은 요원할 전망이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아파트를 50층 이상 초고층으로 지을 경우 3.3㎡당 공사비가 최소 1300만원 정도로 재건축 후 늘어난 분담금을 부담할 가치가 있어야 초고층 재건축을 할 것”이라며 “한강 조망권을 확보한 경우 명확하게 프리미엄이 있는 한강변 단지에서 반대의사가 나온다면 그 외의 재건축 단지는 사실상 초고층 재건축이 어려울 것”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 [email protected]

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