Los tribunales cuestionan en Castilla-La Mancha un 'catastrazo' como el que impondrá el Gobierno

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© Unidad Editorial, S.A. Un hombre camina delante de un bloque de viviendas en venta. El Gobierno puede mirar hacia Castilla-La Mancha para tomar nota de lo que podría ocurrir a partir del 1 de enero de 2022, cuando entre en vigor el nuevo sistema de valoración de los inmuebles que afectará a los impuestos de Sucesiones, Patrimonio y Transmisiones Patrimoniales que pagan los contribuyentes. La comunidad manchega aplica de forma pionera desde hace seis años un mecanismo similar al que Hacienda pondrá en marcha el próximo año para calcular esos tributos y en este tiempo, varios tribunales han fallado en contra de él. En concreto, y según recoge el portal idealista, hay dos sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha en este sentido, una del 27 de mayo de 2020 y otra del 20 de octubre de ese mismo año. Ambos fallos se referencian a la doctrina dictada sobre este asunto por el Tribunal Supremo, que no critica el método de comprobación utilizado sino la forma en que se aplica. En este sentido, apunta que el método de valoración no permite al contribuyente conocer el origen del nuevo valor de referencia ni recibir una comprobación presencial del valor del inmueble implicado, por lo que no puede confirmar que el valor de referencia aplicado se corresponde con su valor real. Entre otras conclusiones, la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que “el acto de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados por la Administración -que, por ende, corrige o verifica los valores declarados por el interesado como precio o magnitud del negocio jurídico llevado a término- ha de ser: a) singularizado; b) motivado; y c) fruto de un examen del inmueble, normalmente mediante visita al lugar“. Y en otro punto, resume también que “el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”. Esta doctrina también ha servido de base para varias resoluciones del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla La Mancha, dependiente del Ministerio de Hacienda, en las que también critica el método en cuestión.

Controversia y litigiosidad

Las nuevas referencias se establecen tomando como partida el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. “Es decir, determinan el valor medio en una zona, que no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito“, apuntan desde Hacienda. Sin embargo, aquí reside el núcleo de la controversia, ya que según los expertos consultados por EL MUNDO, el valor atribuido a algunos inmuebles podría estar muy alejado de su valor real y eso obligaría a pagar al propietario unas cantidades por encima de lo que le correspondería. Hacienda señala en este punto que, a partir del 1 de enero, se publicarán los datos individualizados. “Es decir, que se tendrán en cuenta las características de cada inmueble, de cada piso”, justifican. Pero los asesores fiscales y abogados lo dudan y vaticinan que el cambio abrirá un nuevo foco de litigiosidad entre la Administración y los contribuyentes. Hasta ahora, las partes consignaban un valor y la Administración, en caso de desacuerdo, debía comprobarlo y demostrar la diferencia. A partir de la entrada en vigor de la norma, esa situación se dará la vuelta y será el contribuyente quien deba probar que el valor de referencia según el Catastro no se ajusta al valor que realmente tiene el inmueble. Para intentar cubrir una parte de este riesgo, la norma establece que los valores de referencia no superarán a los valores de mercado y para garantizarlo, el Ministerio ha establecido el factor de minoración en el 0,9, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos. Pero de nuevo, los expertos creen que no será suficiente para evitar que lo supere y que el ciudadano acabe tributando sobre una base imponible que no se corresponde con el valor real de su inmueble.

Cómo se calcula el valor

El cambio del sistema de valoración ha generado polémica desde el momento de su aprobación, sobre todo porque Hacienda aprovechó la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude para colar en ella la reforma. Pero la polémica continúa a medida que se conocen más detalles de su aplicación. El Ministerio publicó el jueves en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro los mapas de valores que servirán de base para los cálculos posteriores; en estos mapas se asignan módulos de valor medio a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio, llamados ‘Ámbitos territoriales homogéneos de valoración’, que se corresponden con los precios medios de las compraventas. En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto teniendo en cuenta diversos criterios, como son las diferencias de calidad, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo de valor medio. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral. En el caso de inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir del módulo de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente

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