Los extranjeros 'conquistan' Lisboa: compran un tercio de las casas y los estadounidenses dan la sorpresa

Hace años que los extranjeros se convirtieron en inversores de referencia en el mercado inmobiliario de Portugal, especialmente en grandes ciudades como Lisboa. Prueba del gran interés que despierta la capital lusa es que los extranjeros compraron un tercio de las casas del Área de Rehabilitación de Lisboa (ARU, que incluye 21 de los 24 distritos de la ciudad) en 2023. Por nacionalidades, destaca el comportamiento de los estadounidenses, que destronaron a los franceses y ya lideran las operaciones de compraventa protagonizadas por foráneos, con un 16% de cuota de mercado.

Los extranjeros ‘conquistan’ Lisboa: compran un tercio de las casas y los estadounidenses dan la sorpresa

Le siguen los galos (13%), británicos (9%), chinos (8%), brasileños (6%) y alemanes (5%), según datos de Confidencial Inmobiliário, que desvela que China redujo su actividad a la mitad. El análisis detallado por nacionalidades apunta que los compradores de Estados Unidos adquirieron 245 viviendas el pasado ejercicio, un 12% anual más. Además, invirtieron 141 millones, lo que representa una mejora del 20% respecto al año anterior.

El interés de estos inversores por la ciudad de las siete colinas se explica por diversos factores como el tipo de cambio favorable frente al dólar, el coste de vida de Portugal -más bajo que en Estados Unidos- y la mejora de las conexiones aéreas. “Históricamente, Portugal era reconocido principalmente por el Algarve en el mercado internacional, pero recientemente, ha habido un esfuerzo concentrado por parte de las diferentes regiones turísticas para promoverse activamente. Se han actualizado importantes programas destinados a atraer y retener tanto talento como inversión extranjera, tales como la ‘Golden Visa’ y el programa de residentes no habituales”, explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 España y Portugal.

El directivo añade que la implicación del poder político a nivel nacional y local también ha sido clave para atraer eventos internacionales que han incrementado significativamente la visibilidad de ciudades como Lisboa. “Esto, junto con fuertes incentivos para la rehabilitación urbana y la regeneración de centros históricos, ha mejorado el atractivo de Portugal. La combinación de todos estos elementos ha colocado este país y en particular a Lisboa, junto con Oporto y el Algarve, en una posición de destacada visibilidad internacional”, comenta.

En términos globales, los compradores foráneos adquirieron el 33% de las viviendas del ARU de Lisboa, hasta las 1.580 transacciones, mientras que invirtieron 911 millones de euros, el 41% del total en 2023. La primera variable se redujo un 7% en tasa anual, mientras que la segunda se mantuvo en línea con el año anterior tras subir un modesto 0,2%.

En cuanto a los inversores portugueses, adquirieron 3.170 inmuebles por valor de 1.300 millones de euros, equivalentes al 67% y el 59% del total, respectivamente. En el primer caso, se redujo un 14% de un año a otro, mientras que el volumen invertido bajó un 23%.

¿Qué pasará?

El interés extranjero por el mercado residencial lisboeta es un hecho, y los pronósticos apuntan a que la demanda seguirá en ebullición en los próximos meses. “Esperamos que la tendencia de inversión e interés en el mercado inmobiliario portugués continúe al alza. La visibilidad y la actividad de Portugal hoy en día son reconocidas internacionalmente y han ganado una tracción considerable”, explica Sousa. Sobre si Portugal podría beneficiarse de la inminente supresión de las ‘Golden Visa’ de España, el directivo de Century 21 considera que sí que podría ocurrir. “Un país y una ciudad necesitan transmitir confianza y coherencia en sus políticas para atraer inversiones”, explica.

Sousa considera que la decisión de España de modificar o eliminar el programa de los visados dorados podría enviar un mensaje que impacte en la percepción de los inversores internacionales. “Esto podría beneficiar a aquellos países y regiones que compiten con España en atraer inversiones extranjeras, como Portugal. Si Portugal logra mantener claridad y estabilidad en su propio programa de ‘Golden Visa’ y otros programas similares, podría posicionarse como una alternativa atractiva para los inversores que buscan seguridad y coherencia en las políticas de inversión”, asegura.

¿Qué es el ARU?

El Gobierno portugués define Área de Rehabilitación Urbana (ARU) como la zona delimitada territorialmente que, por insuficiencia, degradación u obsolescencia de edificaciones, infraestructuras, equipamientos de uso colectivo y espacios urbanos y verdes de uso colectivo, especialmente en lo que respecta a sus condiciones de uso, solidez, seguridad, estética o salubridad, justifican una intervención integrada, mediante una operación de rehabilitación urbana aprobada en un instrumento específico o en un plan detallado de rehabilitación urbana.

Desde el 26 de abril de 2012, toda la ciudad de Lisboa, a excepción de las zonas recientemente urbanizadas, las grandes instalaciones y los cementerios, forma parte del ARU de Lisboa, que cuenta con una Estrategia de Rehabilitación Urbana para el período 2011-2024.

Los precios se enfrían

La escasez estructural de oferta y la elevada demanda, animada en gran parte por la inversión extranjera y el turismo, han provocado que el precio de las casas de compraventa alcance niveles nunca vistos en los últimos años en Portugal.

Sin embargo, la última estadística publicada por el INE desvela una corrección de precios del 1,3% en el cuarto trimestre de 2023 frente a los tres meses precedentes, llegando a los 1.619 euros/m2. En cambio, los precios aumentaron un 7,9% respecto al año anterior. Por territorios, 14 de los 24 municipios de más de 100.000 habitantes experimentaron descensos trimestrales de precios. Las mayores caídas fueron las de Matosinhos (-14,4%), Oporto (-8,7%), Funchal (-8,4%) y Barcelos (-8,1%).

Los descensos más modestos fueron los de Vila Nova de Gaia (-0,8%) y Lisboa (-1,9%).En cuanto al origen de los compradores, entre octubre y diciembre los extranjeros compraron viviendas más baratas que en el trimestre anterior. En concreto, el coste medio fue de 2.241 euros/m2, un 2,4% inferior. Lo mismo ocurre con las familias residentes en el territorio nacional que abonaron 1.584 euros/m2 de medio por sus casas, un 1,1% menos.

De cara a los próximos meses, Century 21 dibuja un escenario de estabilización de precios y también de operaciones de compraventa. “Portugal y España tendrán una evolución similar a nivel de transacciones y precios. Las proyecciones para 2024 apuntan hacia una estabilización de los tipos de interés y un mercado laboral y de financiación bastante activos. Estos factores nos llevan a prever un mantenimiento de los precios, incluso con un número reducido de transacciones, sin esperar grandes reducciones debido a que el margen para incrementar los precios es limitado”, concluye el directivo de la red inmobiliaria.