Las grúas desaparecen del paisaje: el indicador insospechado para medir la profundidad de la crisis de las oficinas en EEUU
Las vistas panorámicas de las principales ciudades estadounidenses han cambiado mucho en los últimos años. Los rascacielos de centros de negocio como Nueva York, Chicago o San Francisco se han quedado solos, sin la compañía de las grúas. La ausencia de obras es uno de los indicadores que reflejan la crisis del inmobiliario comercial en el país, en un momento en el que la caída de las compraventas dificulta la actualización de los precios y entender hasta qué punto han sufrido las valoraciones.
Las grúas desaparecen del paisaje: el indicador insospechado para medir la profundidad de la crisis de las oficinas en EEUU
La progresiva desaparición de las grúas habla por sí misma justo en un momento en el que el sector inmobiliario todavía es incapaz de reflejar el alcance de las pérdidas. Una gran parte de los dueños de edificios ha renunciado a vender sus inmuebles en la parte más baja del ciclo, cuando las transacciones se cierran con importantes descuentos. El plan es esperar a que bajen los tipos de interés y a que afloje la presión de la deuda, en el caso de los propietarios solventes.
Sin embargo, una parte de los dueños de ladrillo no podrán esperar a que pase la tormenta, ya que se verán obligados a malvender sus activos a medida que se acerquen los vencimientos. Más de un billón de dólares de crédito concedido al inmobiliario comercial deben ser pagados el año que viene, según la consultora especializada en real estate Trepp. Y las mayores dificultades se concentrarán en las oficinas, el edificio más castigado por las subidas de los tipos de interés y el descenso de la ocupación por el teletrabajo.
La débil demanda de metros cuadrados de oficina anestesia el apetito por nuevos desarrollos, lo que hace que se vea muy poco movimiento de tierras en las ciudades de negocio. “¿Hablamos de trabajar presencialmente tres días a la semana, cuatro días o todos los días? ¿En qué punto estamos?”, pregunta irónicamente Brian Atkinson, director gerente de Hines, una firma de inversión inmobiliaria. Se refiere a la gran incertidumbre que hay en torno a las oficinas por el cambio de hábitos, que hace que las empresas no quieran alquilar espacios a largo plazo y que demanden menos metros cuadrados.
Aunque la desaparición de las grúas es un síntoma de que hay menos obras en general, y no solo para levantar oficinas, también refleja la falta de apetito por emprender inversiones cuando los costes de financiación son los más elevados de los últimos tiempos. En todo caso, lo que está claro es que las promociones están desplomándose. Chicago, una de las ciudades de negocios más afectadas, apenas contaba con nueve grúas en verano, nada en comparación con las 29 de febrero de 2020, según la consultora especializada en el sector Rider Levett Bucknall. Es una caída del 69%, la más pronunciada, con excepción de Manhattan. Pero la situación es similar en Los Ángeles o San Francisco.
La construcción se ha ralentizado desde la costa este a la oeste, con pocas excepciones. La apertura en 2025 de una nueva sede de JP Morgan en 2025 será la mayor inauguración de una oficina en muchos años.
Mientras, el ladrillo sigue deteriorándose y la incógnita es hasta cuándo aguantará. No solo por los vencimientos, sino por la presión que estos ejercen en todo el mercado. A medida que más inversores tengan que vender sus edificios con descuentos para afrontar la deuda, mejor visión se tendrá sobre la caída de las valoraciones. Cuantas más transacciones haya, más transparencia.
A su vez, cuando vayan apareciendo esas grietas, los deudores tendrán que recapitalizar sus préstamos. Las entidades financieras suelen conceder un porcentaje máximo del crédito en relación al valor del activo. Sin embargo, esa relación se compromete al caer los precios, ya que puede incluso implicar que la deuda valga más que el propio edificio.
La firma RXR, con varios inmuebles en su cartera, ha optado por no pagar un préstamo de 240 millones de dólares de una de sus torres en Manhattan tras llegar a la conclusión de que no merecía la pena meter más dinero en el activo y recapitalizar.
“Los problemas no acaban cuando se empiezan a devolver las llaves de los edificios. El valor del activo se deteriora, pero la deuda también se ve enormemente perjudicada. En algunos casos, la caída supondría acercarse al valor del suelo y, con ello, empiezan las demoliciones”, dice Dan Zwirn, consejero delegado de Arena Investors, una firma que compra deuda inmobiliaria.
Estas tensiones ya se han trasladado a la banca y, recientemente, han aflorado varios ejemplos. El banco estadounidense New York Community Bancorp (NYCB), el japonés Aozora Bank y el alemán Deutsche Pfandbriefbank han registrado un deterioro en su cartera de préstamos por la crisis del inmobiliario comercial. A medida que se acercan los vencimientos, los prestamistas tendrán que redoblar sus provisiones para lidiar con potenciales pérdidas. La magnitud de las mismas dependerá de la calidad crediticia de cada entidad, lo que, por otra parte, implica que las tensiones pueden producirse en cualquier parte.
Wells Fargo ha provisionado 3.900 millones de dólares por posibles pérdidas en el inmobiliario comercial, un 77% más en tasa interanual. US Bancorp, el mayor banco regional por activos, ha elevado su colchón para afrontar la misma situación en 111 millones de dólares, un 28% más en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Los prestamistas regionales tienen el 70% de la deuda de inmobiliario comercial que vence el año que viene y el 25% de los grandes bancos ostenta el resto, según datos de Morgan Stanley. El problema es que las carteras crediticias se basan en préstamos a eficios que valen una fracción del precio que tenían cuando se cerró la financiación. Todo fluye en el inmobiliario cuando los tipos de interés son bajos, pero la ecuación deja de funcionar con la restricción monetaria.
Aunque las caídas en los precios pueden suponer una oportunidad para muchos inversores de hacerse con activos con importantes descuentos, la ocasión es también un arma de doble filo. Si las transacciones empiezan a repuntar, como se espera, la actualización de los precios dará una visión real del valor, que se ha hundido.
El consejero delegado de RXR, Scott Rechler, compara el dolor en el mercado con las etapas del duelo: negación, irá, negociación y depresión. “Ahora estamos en la quinta fase, la de la aceptación”, dice metafóricamente.