La ley de vivienda un año después: efectos económicos y judiciales
Vista de los carteles de alquiler en un piso de Madrid.
La ley de vivienda cumplirá un año de su entrada en vigor el próximo 26 de mayo de 2024. Así, con la perspectiva que concede la anualidad de vigencia del texto legal, urge interrogarse sobre cuáles han sido los efectos de la ley en el mercado inmobiliario.
De acuerdo con algunas fuentes (por ejemplo, Idealista) el precio del metro cuadrado era al tiempo de la entrada en vigor de 1.667 euros, hoy, en abril de 2024, es de 2.079 euros; en términos parecidos ha pasado con el mercado del alquiler: en mayo de 2023 el metro cuadrado tenía un precio estimado de 11,6 euros, hoy es de 12,7, siendo significativo que la tendencia alcista no ha conocido reducción y tampoco es previsible a corto plazo, tanto en el mercado de propiedad como en el de arrendamiento.
Si no ha existido efecto, al menos aparente, de la ley 12/2023, de 24 de mayo, en el sector inmobiliario, ¿dónde lo ha tenido? La respuesta es hipotética por falta de publicación al tiempo que se escriben estas líneas de la estadística anual del Poder Judicial, pero muy presumiblemente se localice en el espacio procesal en el que, sin necesidad de una exhaustiva investigación se puede comprobar un retroceso notable de los procesos civiles orientados a la recuperación de la posesión, así como de las ejecuciones con raíz hipotecaria.
Esta consecuencia es inevitable a la luz de la imposición exorbitante de cargas procesales a los demandantes con condición de “gran tenedor” y está generando lo que podríamos denominar como un efecto engañoso de “mar en calma”. ¿Se ha dejado de promover la tutela judicial de la propiedad o la posesión? ¿Ya no tienen presencia jurisdiccional los juicios de precario o desahucio? Sí, pero todavía no han llegado a la orilla de los órganos judiciales. Y ello porque la ley de vivienda ha impuesto un peregrinaje administrativo preliminar de dudosa utilidad, pero de inexorable cumplimiento.
El único efecto real de la ley 12/2023, de 24 de mayo, un año después de su entrada en vigor, es el de haber creado un colapso administrativo previo en la tutela de los derechos de naturaleza inmobiliaria de forma previa al colapso judicial que con mucha seguridad vendrá después. Embotellamiento en fase procesal que conllevará, de manera lógica, una contracción del mercado, con incremento de precios por ausencia de oferta y mantenimiento de la demanda. Exactamente lo que ha pasado este año, pero de forma algo más virulenta.
La ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es una norma injusta desde el plano procesal, pero sobre todo es una ley inútil. Una norma que no va a facilitar el acceso a la vivienda, que no proporciona seguridad jurídica (al contrario, la deteriora) y que sólo opera como desincentivo para una inversión exterior y nacional que no comprende que el legislador español penalice la tenencia de bienes o la legítima recuperación de aquellos que han sido ilícitamente sustraídos.
España tiene un problema con la vivienda. Lo tienen sobre todo las generaciones más jóvenes, para quienes acceder a un hogar es cada vez más costoso. Ese problema, ahora en 2024 igual que antes en mayo de 2023, no se va a solucionar con una legislación pretendidamente intervencionista que, sin embargo, sólo provoca un retardo en las interrelaciones de oferta y demanda y ahuyenta a interesados.
Hace falta ser valiente, aunar consensos de todos los operadores (incluidos, por supuesto, los grandes tenedores) y principalmente orientar la política de vivienda desde el estímulo al mercado por la vía de la política fiscal y la protección rápida y eficaz de los derechos. Si no lo hacemos así, tal vez en mayo de 2025 sea demasiado tarde y el acceso a la vivienda en condiciones de dignidad sólo una quimera irrealizable, el deseo imaginario de muchos, pero sólo eso, un deseo.
Álvaro Perea González, letrado de la Administración de Justicia.
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