Kraków. 20-30 procentowy wzrost cen mieszkań w stolicy Małopoolski! Nowy rok i ceny ciągle rosną. Dlaczego?

Jeszcze w październiku to Kraków był liderem podwyżek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Jednak wraz z końcówką roku wyprzedziło je Trójmiasto, w którym podwyżki wyniosły aż 27%. Aktualnie za m kw. nowego M w stolicy Małopolski zapłacimy średnio 15,6 tys. zł. Tak wynika z oceny portalu rynekpierwotny.pl. Jak to się stało, że mieszkania tak bardzo podrożały? Czynników jest wiele. Prezentujemy analizy portalu rynekpierwotny.pl, krakowskiego eksperta oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Kraków. 20-30 procentowy wzrost cen mieszkań w stolicy Małopoolski! Nowy rok i ceny ciągle rosną. Dlaczego?

Ceny mieszkań

Ostatni kwartał ubiegłego roku przyniósł w stolicy Małopolski pierwsze symptomy stabilizacji cen. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu średnia cena krakowskich lokali, w przeliczeniu na metr kwadratowy utrzymała poziom z listopada, a w całym czwartym kwartale ub. roku wzrosła o 2%. To zdecydowanie mniej niż w trzecim kwartale ub. roku, kiedy to średnia cena metra kwadratowego w Krakowie wzrosła aż o 11%

Mimo spowolnienia wzrostu cen w końcówce roku, krakowskie mieszkania drastycznie podrożały. W ostatnim miesiącu 2023 roku średnia cena za m kw. wyniosła 15 580 zł. To o 24% więcej niż w grudniu 2022 roku!

W stolicy Małopolski aktualnie najdrożej jest w dzielnicy Grzegórzki, gdzie średnia cena za m kw. zbliża się już do 21 tys. zł!

Oferta deweloperów mniejsza o niemal połowę

W grudniu ubiegłego roku krakowscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 577 mieszkań. W tym samym czasie sprzedano 614 lokali. Według danych BIG DATA RynkPierwotny.pl w grudniu w stolicy Małopolski, dostępnych było ponad 4,8 tys. mieszkań z rynku pierwotnego. Rok do roku to spadek aż o 45%.

W jakich krakowskich dzielnicach podaż nieruchomości z rynku pierwotnego wypada najlepiej? Największy wybór mają kupujący na Prądniku Białym – 960 ofert i Podgórzu – 812 ofert.

Będzie jeszcze drożej?

– Aby średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Czy tak się stanie w 2024 roku? Odpowiedzią na to pytanie może okazać się forma rządowej pomocy w zakupie pierwszego mieszkania i to czy deweloperzy uwierzą w trwałość wzrostu popytu.

Zawieszony od stycznia 2024 r. program “Bezpieczny Kredyt 2%” ma być zastąpiony w lipcu nowym. Zdaniem ekspertów najprawdopodobniej wpłynie on na zwiększenie popytu. Ale czy również na podaż?

– Deweloperzy dysponują zapasem mieszkań, na które uzyskali w poprzednich latach pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Takie inwestycje można zaś rozpocząć w stosunkowo krótkim czasie – ocenia Marek Wielgo. I dodaje, że optymizmem mogą napawać wyniki podażowe z czwartego kwartału.

W ostatnich miesiącach ubiegłego roku deweloperzy włączyli wyższy bieg. Na siedmiu rynkach nowa podaż wzrosła aż o 78% w porównaniu z trzecim kwartałem.

ŹRÓDŁO: https://rynekpierwotny.pl/

Analiza eksperta – Rekordowe wzrosty cen mieszkań w 2023 roku | Analiza

W Krakowie o ponad 1/3, o przeszło ¼ w Warszawie i Wrocławiu, i o ponad 1/5 w Poznaniu i Katowicach wzrosły w ciągu zaledwie jednego roku średnie ceny ofertowe mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym. Kilkunastoprocentowe wzrosty cen – a więc ponad dwukrotnie przewyższające wskaźnik inflacji – zanotowały także inne duże miasta. Co ważne, mowa o średnich cenach obejmujących wszystkie typy lokali; tymczasem w przypadku mniejszych mieszkań – 1 i 2-pokojowych, do niedawna poszukiwanych szczególnie przez beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%, roczne wzrosty stawek sięgnęły nawet 50 proc. – wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki opublikowanych w wiodących serwisach ogłoszeniowych.

Początek 2024 roku upływa pod znakiem toczącej się w mediach debaty na temat przedstawionych przez nowego Ministra Rozwoju i Technologii Krzysztofa Hetmana założeń kolejnego programu wsparcia zakupu mieszkań – „Mieszkanie na start”. Trudno się jednak dziwić, że w dobie znaczącego spadku podaży ofert na rynku (o ok. 25 proc.) koncepcja przeznaczenia kolejnych milionów z budżetu na wsparcie popytu budzi ogromne kontrowersje. Wydawać by się mogło, że po doświadczeniu tego, co wydarzyło się na rynku mieszkaniowym w ubiegłym roku, przygotowywanie nowych rozwiązań odbywać się będzie z dużą ostrożnością, z udziałem ekspertów od mieszkalnictwa (a nie tylko spin doktorów od marketingu politycznego) i w oparciu o pomysły na systemowe, długofalowe kształtowanie rynku. Tego niestety, przynajmniej na razie, brakuje.

Tymczasem warto spojrzeć wstecz i przyjrzeć się skutkom wprowadzenia w życie poprzedniego programu propopytowego – Bezpieczny Kredyt 2%. Z porównania cen ofertowych mieszkań wystawionych na sprzedaż w największych miastach w grudniu 2022 roku z cenami z grudnia 2023 roku wynika, że wielka fala popytowa, która przetoczyła się przez rynek w II połowie ub. roku doprowadziła do rekordowej zwyżki cen. W początkowej fazie stawki rosły we wszystkich segmentach rynku, w końcowej, w której coraz większa część oferowanych mieszkań nie kwalifikowała się już do zakupu na kredyt z dopłatą, drożały głównie mieszkania najmniejsze – 1 i 2-pokojowe. Skutkiem tego to właśnie one w skali roku zdrożały najbardziej – w zależności od lokalizacji od 30 proc. do nawet 50 proc.

Przyglądając się zmianom cen ofertowych mieszkań do jakich doszło na przestrzeni ubiegłego roku łatwo zauważyć, że liderem wzrostów był Kraków; średnia cena ofertowa m2 używanego lokalu w stolicy Małopolski wzrosła w ciągu 12 miesięcy aż o 34,1 proc., do poziomu 16 204 zł za m².

Drugie miejsce pod względem wielkości wzrostu cen zajęła Warszawa, w której mieszkania zdrożały w ubiegłym roku o 26,4 proc. osiągając pułap 17 181 zł za m². Średnia cena kawalerki w stolicy zbliża się dziś do 600 000 zł (średnia cena: 19 020 zł za m²), a mieszkania 2-pokojowego przekroczyła w grudniu ub. roku granicę 800 000 zł (17 934 zł za m²).

Trzecie miejsce w pod względem wielkości wzrostu cen zajął Wrocław, w którym średnia stawka ofertowa w grudniu 2023 roku wyniosła 13 090 zł za m² i była wyższa niż przed rokiem o 25,3 proc.

Warto odnotować, że ‘tuż za podium’ znalazł się Poznań, w którym średnia cena ofertowa używanego mieszkania wzrosła w minionym roku o 23,6 proc. (do 11 490 zł za m² w grudniu 2023), a ponad 20-procentowy wzrost zanotowały też Katowice (20,3 proc. rdr).

Wysokie ceny ofertowe mieszkań to odzwierciedlenie rosnących apatytów sprzedających. Trzeba pamiętać, że wpływ na nie ma nie tylko faktyczny, wzmożony popyt i deficyt ofert na rynku, ale także nadzieje i oczekiwania wynikające z rządowych zapowiedzi. Dlatego już samo opublikowanie założeń programu „Mieszkanie na start” oddziałuje na rynek – skłania oferentów, zarówno właścicieli prywatnych jak i deweloperów, do wstrzymywania się ze sprzedażą i oczekiwania na nową falę klientów, która przyniesie ze sobą dalsze wzrosty cen. Czy tak się stanie? Jeżeli nie zostaną podjęte żadne działania istotnie wpływające na wzrost podaży mieszkań, taki scenariusz jest bardzo prawdopodobny – dysproporcja między cenami mieszkań a wynagrodzeniami (już dziś relacja jest gorsza o ok. 10 proc. niż przed rokiem) jeszcze bardziej się powiększy. Grono osób, które będzie stać na zakup mieszkania bez rządowej ‘kroplówki’, będzie się dalej kurczyć.

Marcin Drogomirecki

Ekspert rynku nieruchomości

Analiza Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Gwałtowne wzrosty cen mieszkań, czy stabilizacja? Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku.

W mijającym roku obserwowaliśmy wręcz historyczną nierównowagę między podażą a popytem na mieszkania. Rok 2024 powinien przynieść większą stabilizację i pewność. Dużo jednak zależeć będzie od decyzji w sprawie kontynuowania programu wspierającego zakup pierwszego lokalu oraz wprowadzenia rozwiązań, które zwiększą dostęp do gruntów pod inwestycje.

Prognozy dla rynku zdaniem Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Prognozowanie przyszłorocznych wyników branży jest obarczone dużą ilością zmiennych. Będą one bowiem zależne między innymi od losów programu BK2%, przyszłej polityki mieszkaniowej nowego rządu oraz ewentualnych zmian legislacyjnych. Oczywiście, istotna jest również polityka monetarna Narodowego Banku Polskiego, ale wydaje się, że na razie nie ma przesłanek do tego, aby Rada Polityki Pieniężnej miała znacznie obniżyć stopy procentowe. Analitycy przewidują raczej symboliczne cięcia.

Jeżeli Bezpieczny Kredyt 2% nie zostanie przedłużony albo pula nowych środków pozwoli bankom udzielić znacznie mniej kredytów w ramach programu niż dzieje się to obecnie – z całą pewnością w przyszłym roku deweloperom nie uda się sprzedać tylu mieszkań co przez minione 12 miesięcy.

Ogromną barierę dla rynku wciąż stanowi niedostateczna podaż. Statystyki wprowadzeń nowych inwestycji z ostatnich miesięcy co prawda napawają optymizmem, niemniej należy pamiętać, że część decyzji o rozpoczęciu budowy była wynikiem wpływu programu BK2% na rynek. W razie wycofania się z BK2% lub ograniczenia jego oddziaływania, budowniczy z całą pewnością będą wykazywać się większą zachowawczością w swoich decyzjach biznesowych, co ponownie może prowadzić do skurczenia podaży inwestycji.

Coraz trudniejsze jest również poszukiwanie nowych gruntów, szczególnie, że w dużych miastach trzeba płacić za nie zawrotne kwoty, odbijające się później w końcowej cenie mieszkania. I to właśnie cena mieszkań, która w 2023 roku wzrosła w największych miastach nawet o 25 proc. może stanowić sporą barierę dla kupujących, szczególnie gdy jedyną formą finansowania pozostanie kredyt hipoteczny na warunkach komercyjnych.

Jeżeli mielibyśmy pokusić się o nakreślenie przyszłorocznego scenariusza dla rynku to uważamy, że rządzący reanimują program BK2%, ale dodatkowe środki nie pozwolą funkcjonować programowi w tak szerokim zakresie jak dziś – co przełoży się na nieco słabsze wyniki sprzedażowe niż w minionym roku.

W kontekście podaży nowych inwestycji, w naszej ocenie na koniec 2024 roku utrzyma się ona na niewiele wyższych poziomach niż miało to miejsce w ostatnich 2 latach. Z jednej strony obserwujemy bowiem pozytywny sentyment na rynku, który skłania inwestorów do rozpoczynania nowych budów. Z drugiej mamy jednak ograniczone możliwości w zakresie zakupu nowych gruntów oraz realną perspektywę obniżenia wpływu BK2% na sprzedaż. Nie ma zatem możliwości nawiązania do bardzo dobrych wyników podażowych z 2021 roku, natomiast widzimy realną szansę na powrót do pułapu 130 tys. nowych lokali, co miało już miejsce w latach 2018 oraz 2020.

W naszej ocenie, ceny mieszkań w 2024 będą rosły mniej dynamicznie niż przez ostatnie 12 miesięcy i w perspektywie roku wzrosną o około 8-10 proc. Koszty gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje wielorodzinne powodują, że należy wykluczyć scenariusz stabilizacji. Wzrost może być powodowany również koniecznością dostosowania projektów do nowych warunków technicznych, które planowo mają wejść w życie 1 kwietnia.

Reasumując, liczymy, że przyszły rok będzie spokojniejszy niż 2022, który przyniósł absolutne załamanie rynku jak i 2023, w którym niedostateczna podaż spotkała się z bardzo silnymi czynnikami popytowymi. Wierzymy, że w trakcie roku uda się zaobserwować powolne odbudowywanie podaży i oferty przy relatywnie stabilnych poziomach sprzedaży. W dłuższej perspektywie konieczne będzie jednak wprowadzenie inicjatyw propodażowych, bo to właśnie nowe inwestycje – obok ich

znaczącego wpływu na samą gospodarkę – przyczyniają się do stabilizacji cen, zmniejszania luki mieszkaniowej i podnoszenia dostępności mieszkań.

tekst Patryka Kozierkiewicza, eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czy Putin chce rozszerzyć konflikt na Zachód?