Verduurzamen van VvE's voor 2050 lijkt onmogelijk door kosten en rompslomp

Verduurzamingsplannen van verenigingen van eigenaren (VvE’s) belanden vaak in de ijskast vanwege té hoge kosten, de lastige interne besluitvorming en de papieren rompslomp. Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws. Anderhalf miljoen woningen – dat is 1 op de 5 – zijn onderdeel van een VvE.

Gezamenlijk moeten deze VvE-eigenaren beslissen hoe hun complex in 2050 van het gas af moet en welke isolatiemaatregelen nodig zijn. En dat proces loopt stroef.

De overheid wil Nederland in 2050 aardgasvrij hebben om zo de CO2-uitstoot fors te verminderen. Daarom moeten alle bestaande woningen goed worden geïsoleerd en moet de gasgestookte CV-ketel vervangen worden door een warmtepomp of aangesloten worden op een warmtenet.

Vooral binnen VvE’s blijkt dat een haast onmogelijke opgave. In een VvE is het gebouw gezamenlijk bezit. Wil je iets veranderen aan de buitenkant, bijvoorbeeld het isoleren van het dak, de muren, de ramen of het plaatsen van een warmtepomp of zonnepanelen, dan heb je instemming nodig van twee derde of driekwart van alle andere eigenaren van de VvE.

Wat is privé en gemeenschappelijk bezit?

In een splitsingsakte van de VvE staat beschreven wat privé en wat gemeenschappelijk bezit is. VvE’s lopen tegen problemen aan als: hoe verdeel je het eigendomsrecht bij het plaatsen van zonnepanelen op het gezamenlijke dak? Of is het gebouw een Rijksmonument, dan krijg je te maken met extra eisen vanuit de gemeente.

Richard de Laat is advocaat bij De Advocaten van Van Riet en is gespecialiseerd in VvE-recht. Hij waarschuwt: Als je iets aan de buitenkant van het gebouw aanpast zonder dat daarvoor de juiste procedure is gevolgd, moeten de zonnepanelen of warmtepompen weer verwijderd worden.

‘Bouwen van een zandkasteel’

“Je moet het eigenlijk vergelijken met het bouwen van een zandkasteel”, zegt De Laat. “Als je alles goed doet, dan kan het werken. Maar het is ook heel makkelijk om het stuk te maken. Als er één iemand het er niet mee eens is, dan kan je heel makkelijk een brief sturen naar de kantonrechter en je vraagt om vernietiging van het besluit.”

Daarnaast ontbreekt een eenduidige aanpak. Een VvE-bestuur bestaat meestal uit betrokken bewoners, maar het zijn amateurs op het gebied van verduurzaming. Dirk van der Woude, mede-oprichter van VvE Bond Amsterdam, deed onderzoek naar het verduurzamen van VvE’s en ziet dat VvE’s in de praktijk eerder kiezen voor een nieuwe CV-ketel dan een warmtepomp.

“Je moet helemaal zelf het wiel uitvinden. Je bent natuurlijk per definitie een stel amateurs, en je gaat over verschrikkelijk veel geld. En als het lang duurt zal de aannemer ook zeggen: ‘ja sorry de prijzen zijn omhoog gegaan’. Dan is je lening misschien te laag en dan moet je ook alles weer opnieuw doen. Dus je bent voortdurend bezig op een ijsschots richting zomer”, aldus Van der Woude.

Het RTL Nieuwspanel deed onderzoek onder 20.000 deelnemers over het verduurzamen van een koopwoning. Hieronder waren bijna 13.000 koophuisbezitters en ongeveer 2100 eigenaren van een VvE-woning. We vroeg aan VvE-eigenaren hoe het gaat met de verduurzaming in hun complex. In de helft (51 procent) van de gevallen wordt er gesproken over verduurzaming. Zo’n 11 procent geeft aan dat het pand al helemaal duurzaam is en 30 procent geeft aan dat er niet over gesproken is of wordt.

Kosten verduurzaming struikelblok

De kosten voor de verduurzaming vormen voor 73 procent van de ondervraagde appartementseigenaren het grootste struikelblok. Gemiddeld kost het gasloos maken van een appartement tussen 24.000 en 35.000 euro. Voor veel mensen onbetaalbaar.

Een ander probleem is het op één lijn krijgen van je buren (dit ervaart 64 procent van de ondervraagde VvE-eigenaren). Regelmatig bestaat een VvE uit een mix van bewoners: jong, gezinnen met kinderen en senioren, verhuurders en huurders, een woningcorporatie en soms ook winkeleigenaren. Probeer deze partijen met tegenstrijdige belangen maar op één lijn te krijgen. Bovendien heeft iedereen een ander budget te besteden.

Hogere maandlasten

Die verschillende belangen binnen één VvE leiden tot spanningen tussen bewoners die wél en niet willen verduurzamen. Bewoners die hun huidige appartement als tussenhuis zien en van plan zijn na gezinsuitbreiding te verhuizen hebben vaak geen trek in hogere maandlasten.

Datzelfde geldt voor senioren die niet willen investeren, omdat ze de kosten nooit terugverdienen. Waarom je kleine pensioentje stoppen in hoge servicekosten en geen geld meer hebben om van te leven? De bewoners op leeftijd ‘geloven het wel’ en vinden het ‘een zorg voor de de volgende generatie’, blijkt uit reacties van leden van het RTL Nieuwspanel.

En wil je een gebouw gasloos maken, dan moet je het eens worden over het alternatief. Heeft een appartement individuele CV-ketels – die eigendom zijn van de bewoners – dan kun je alleen overstappen op een gezamenlijke warmtebron als het collectief daarmee instemt.

Verduurzamen mislukt

Volgens een rapport van de VvE Bond Amsterdam mislukt het verduurzamen vaak vanwege de hoge kosten. Bovendien kiezen appartementsbezitters liever voor een nieuwe HR-ketel dan voor een gasloze woning. Zo worden de klimaatdoelstellingen van de overheid en gemeente nooit behaald. Zeker niet in Amsterdam, dat in 2040 gasvrij wil zijn en waar 54 procent van de huizen een VvE-woning is.

Verduurzamen is duur en de meeste VvE’s hebben niet genoeg geld in kas. Daarom kan een VvE bij het Nationaal Warmtefonds een energiebesparingslening aanvragen voor 20 of 30 jaar. Uit ons panelonderzoek blijkt dat het aanvraagproces ‘lastig’ is en vaak lang duurt. De afgelopen twee jaar hebben in totaal 9759 appartementen van de 1,5 miljoen VvE-woningen zo’n energiebesparingslening gekregen via het Nationaal Warmtefonds.

Subsidie aanvragen bij RVO

Daarnaast kunnen VvE’s bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) subsidie aanvragen voor isolatiemaatregelen en een warmtepomp. Maar dat loopt nog niet echt storm. In 2023 ging het om nog geen 12.000 VvE-woningen.

Voor een investering van tienduizenden euro’s per appartement krijg je ook maar een klein deel terug. De VvE-bewoners moeten de energiebesparingslening maandelijks via de servicekosten aflossen en dat zorgt voor een flinke stijging van de maandlasten.

Wetswijzigingen in 2026

Demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting lanceerde op 5 september 2023 een ‘versnellingsagenda’, omdat het verduurzamen van VvE’s veel te langzaam verloopt. De Jonge onderkent de problemen binnen VvE’’ en noemt ‘het taaie moeras van besluitvorming’ als probleem. Daarom komt hij in 2026 met een aantal wetswijzigingen.

Maar extra geld voor VvE’s zit er niet in. “We moeten meer ontzorgen. Wat we merken is dat het veel gedoe is. Je moet wel heel veel doorzettingsvermogen hebben als VvE-bestuurder om je hele VvE mee te krijgen. We moeten de besluitvorming makkelijker maken”, aldus de Jonge.