L’étau se resserre encore pour les propriétaires immobiliers en 2024

Afin d’éviter de se voir privé de revenus locatifs ou contraint de brader ses biens, une solution : en améliorer la performance énergétique.

Le compte à rebours est plus qu’avancé pour les propriétaires de logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE), qualifiés de « passoires thermiques ». À compter du 1^er janvier 2025, les détenteurs de biens locatifs de classe G n’auront plus le droit de les louer, ni, d’ailleurs, d’en reconduire ou d’en renouveler les baux. Le couperet tombera le 1^er janvier 2028 pour les classes F.

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Ces échéances porteront le coup de grâce à un parc locatif obsolète. Déjà, depuis août 2022, les loyers ne peuvent plus être révisés ni revalorisés, ni se voir appliquer un complément de loyer dans les zones concernées par le plafonnement (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Paris, entre autres). Quant à vendre le bien, l’option n’est guère judicieuse, beaucoup de propriétaires ayant eu la même idée !

D’après une étude du Conseil supérieur du notariat, 2022 et 2023 ont été marquées par une envolée du nombre de biens énergivores mis en vente : en 2 ans, leur taux est passé de 11 à 18 %. Et, lorsqu’elles aboutissent, les transactions se font « à la casse ». La décote entre un bien de classe F ou G et un autre classé D s’est en effet accentuée. Elle oscille, pour un appartement, entre 4 % à Paris et 11 % dans le Grand-Est et les Hauts-de-France. Elle s’établit, notamment, à 10 % en Nouvelle-Aquitaine, dans les Pays de la Loire et en région Paca, et à 8 % en Auvergne-Rhône-Alpes. Les écarts pourraient encore se creuser en 2024, dans un marché de l’immobilier qui se retourne et dans lequel les acheteurs vont, sans doute, prendre la main.

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), premier syndicat des professionnels de l’immobilier, a constaté une baisse de 22 % du volume des transactions l’an dernier. Et le déclin des prix, ténu en 2023 (- 1 % au niveau national), devrait s’accentuer. Il sera plus marqué sur les territoires les moins attractifs et pour les biens présentant des défauts.

Afin d’éviter de se voir privé de revenus locatifs ou contraint de brader ses biens, une solution : en améliorer la performance énergétique. Cela nécessite des travaux coûteux, mais subventionnés, parfois presque en totalité (jusqu’à 90 %), par les pouvoirs publics. Dans leur ligne de mire pour 2024, la décarbonation du chauffage (remplacement du fioul ou du gaz par une énergie renouvelable telle que l’air, la géothermie, le bois…) et les rénovations d’ampleur visant à gagner au moins deux lettres sur le DPE. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) reste chargée de la distribution de MaPrimeRénov’ et se voit confier une nouvelle mission, la valorisation des Certificats d’économie d’énergie (CEE) liés aux rénovations d’ampleur.

Quant aux copropriétés, elles bénéficient d’un éco-PTZ prorogé jusqu’en 2028 et dont la mise en œuvre a été facilitée. Elles doivent aussi se doter de nouveaux outils pour évaluer leur performance énergétique et planifier les futures dépenses de rénovation thermique. Mais des questions demeurent. L’Anah sera-t-elle à même de faire face aux 200 000 rénovations d’ampleur attendues en 2024 ? Les Accompagnateurs Rénov’ et les artisans, pivots du dispositif, seront-ils en nombre suffisant ? Autant d’incertitudes qui devront être levées rapidement si les pouvoirs publics veulent que leurs objectifs ambitieux soient tenus.