Το μεγάλο χάσμα μισθών – τιμών ακινήτων

Οποιος αποφασίσει να αγοράσει σήμερα ακίνητο για να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες να γνωρίζει ότι θα πρέπει να θυσιάσει επιπλέον τρία χρόνια εργασίας για να φτάσει στην αποπληρωμή της επένδυσης, συγκριτικά με τον αγοραστή που έκανε το βήμα πριν από τέσσερα χρόνια. Ή, πιο απλά, μέσα σε μια τετραετία το όνειρο της ιδιόκτητης στέγης απομακρύνθηκε κατά τρία ολόκληρα χρόνια, ένδειξη σαφής για την έκταση που λαμβάνει μήνα με τον μήνα, χρόνο με τον χρόνο το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα.

Η εξήγηση είναι πολύ απλή: την τελευταία τετραετία οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν με διπλάσια ταχύτητα συγκριτικά με τον ρυθμό αύξησης του μέσου μισθού. Κι αν στην εξίσωση προστεθεί και ο παράγοντας αύξηση του κόστους χρήματος λόγω της ανόδου των επιτοκίων, το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο οξύ. Η αγορά ακινήτου με δανεικά απαιτεί πλέον, όχι 36 αλλά 90 μέσους μισθούς επιπλέον σε σχέση με τις αρχές της 10ετίας.

Το παράδειγμα

Το πώς λειτουργεί η διαφορετική ταχύτητα μισθών – τιμών ακινήτων, γίνεται αντιληπτό με το ακόλουθο παράδειγμα, το οποίο στηρίζεται στους επίσημους δείκτες που αποτυπώνουν την πορεία των βασικών αυτών οικονομικών μεγεθών.

[kath-read-more post=”562878631″]

Είναι το 2020 και ο υποψήφιος αγοραστής αποφασίζει να αγοράσει ακίνητο 200.000 ευρώ. Είναι η χρονιά που ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει κλείσει στα 1.050 ευρώ εν μέσω πανδημίας και αναστολής συμβάσεων εργασίας. Ο υποψήφιος αγοραστής γνωρίζει λοιπόν ότι η αγορά του ακινήτου αντιστοιχεί σε 190 μέσους μισθούς. Ερχεται το 2021 και η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει αύξηση 11,5% στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων (και ανάλογη και στα παλαιότερα ακίνητα). Που σημαίνει ότι τα 200.000 ευρώ έχουν ήδη γίνει 223.011 ευρώ και αντιστοιχούν πλέον σε 199 μισθούς, παρά το γεγονός ότι αυτοί έχουν ήδη αυξηθεί το 2021 στα 1.117 ευρώ.

Το 2023 χρειάζονταν 342 μέσοι μισθοί για την αγορά ενός σπιτιού, 90 περισ- σότεροι σε σύγκριση με πριν από 4 χρόνια.

Η ετεροβαρής μεταβολή τιμών ακινήτων – μισθών συνεχίζεται και το 2022 και το 2023. Με το κλείσιμο της περυσινής χρονιάς, απαιτούνται πλέον 225 μέσοι μηνιαίοι μισθοί της τάξεως των 1.251 ευρώ με βάση τα στοιχεία του συστήματος Εργάνη, καθώς για το ακίνητο που απαιτούνταν το 2020, 200.000 ευρώ, σήμερα χρειάζονται πλέον 281.250 ευρώ.

Η αύξηση των επιτοκίων

Σε πραγματικούς όρους το πρόβλημα είναι πολύ πιο οξύ. Διότι ο μέσος αγοραστής δεν διαθέτει ολόκληρο το κεφάλαιο για να χρηματοδοτήσει την αγορά του ακινήτου. Δανείζεται από την τράπεζα, οπότε εκτίθεται και στο κόστος του δανεισμού. Αλλος ένας δυσμενής παράγοντας μπαίνει στην εξίσωση που είναι η αύξηση των επιτοκίων.

Αν υποτεθεί ότι τα 200.000 ευρώ ο υποψήφιος αγοραστής θα τα δανειζόταν το 2020, ύστερα από 20 χρόνια περιόδου αποπληρωμής θα κατέληγε να πληρώσει 264.289 ευρώ, καθώς οι τόκοι υπολογίζονταν το 2020 με 2,43%. Τα 264.289 ευρώ θα αντιστοιχούσαν επομένως με 252 μέσους μισθούς. Κάνοντας τους ίδιους υπολογισμούς για το 2023, βγαίνει τελικό κόστος για την απόκτηση του ακινήτου ύψους 427.767 ευρώ, καθώς το αρχικό κεφάλαιο του δανεισμού θα έπρεπε πλέον να αναπροσαρμοστεί στα 281.250 ευρώ και το επιτόκιο στο 4,37% (σ.σ. το κυμαινόμενο επιτόκιο είναι ακόμη υψηλότερο και φτάνει στο 5,08% με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος). Τα 427.767 ευρώ αντιστοιχούν πλέον σε 342 μέσους μισθούς, 90 περισσότερους σε σχέση με πριν από τέσσερα χρόνια.

Η κατάσταση οδήγησε στο πρωτόγνωρο για τα ελληνικά δεδομένα εύρημα της μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα.

Οι υπολογισμοί προφανώς και δεν καλύπτουν το σύνολο των περιπτώσεων. Αλλος μπορεί να έχει λάβει μεγαλύτερη αύξηση στον μισθό του από αυτή που αποτυπώνει το σύστημα Εργάνη, άλλος μπορεί να μην έχει εκτεθεί στο αυξημένο κόστος του χρήματος και άλλος να ενδιαφέρεται για αγορά ακινήτου σε περιοχή που δεν έχει καταγραφεί η αύξηση του 40% που υπολογίζει η Τράπεζα της Ελλάδος ως μέσο όρο της τελευταίας τετραετίας. Ομως, οι μέσοι όροι και τα επίσημα στοιχεία αποτυπώνουν πολύ έντονα το γεγονός ότι η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης γίνεται ολοένα και δυσκολότερη. Αυτή η επιδείνωση δικαιολογεί σε μεγάλο βαθμό και το πρωτόγνωρο για τα ελληνικά δεδομένα εύρημα της μείωσης του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα.

Τα νέα μέτρα

Πώς θα αλλάξει αυτή η εικόνα; Το πιο σημαντικό σε αυτή τη φάση είναι να ανατραπεί η δυναμική που έχει αναπτυχθεί στη σχέση των μισθών με τις τιμές των ακινήτων. Σ’ αυτό αποσκοπούν μέτρα όπως οι περιορισμοί στις χρυσές βίζες ή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή ακόμη και η παράταση στο πάγωμα του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Στο να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων, να κλείσει το κενό που υπάρχει σε σχέση με την προσφορά και να μπει φρένο στον ρυθμό αύξησης των τιμών. Είναι γεγονός ότι την προηγούμενη δεκαετία η εικόνα ήταν ακριβώς η ανάποδη: οι τιμές των ακινήτων την περίοδο 2008-2018 (σ.σ. ήταν η δεκαετία της μεγάλης κρίσης στην κτηματαγορά) έφτασαν να υποχωρούν ακόμη και 44% με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος. Την ίδια περίοδο υποχωρούσαν φυσικά και οι μισθοί, αλλά όχι σε ποσοστό που να φτάνει σε αυτά τα επίπεδα (σ.σ. ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έφτασε από τα 1.449 ευρώ ακόμη και στα 921 ευρώ, κάτι που σημαίνει μείωση 36%).

Οσον αφορά τον παράγοντα του κόστους του χρήματος, το ζητούμενο είναι από το δεύτερο εξάμηνο και μετά που θα αρχίσει και Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να μειώνει τα επιτόκια, να δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες ανταγωνισμού στην αγορά, ώστε οι υποψήφιοι αγοραστές να μπορούν να εκταμιεύσουν στεγαστικά δάνεια με καλύτερους όρους από ό,τι σήμερα.

Οι παντρεμένοι μειώνονται, οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας αυξάνονται

Ο πληθυσμός της Ελλάδας μειώνεται ταχύτατα, αλλά ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται. Τουλάχιστον ένας στους τρεις ζει μόνος του και το μερίδιο των μονομελών νοικοκυριών μεγαλώνει, φαινόμενο που αποδίδεται στην κρίση του θεσμού του γάμου αλλά και στη διστακτικότητα των νέων –ή στη χρονική μετάθεση της απόφασης– να δημιουργήσουν τη δική τους οικογένεια. Δεν είναι αυθαίρετα συμπεράσματα, αλλά απεικόνιση της πραγματικότητας από την τελευταία απογραφή του πληθυσμού. Τα δε στοιχεία των ληξιαρχείων δείχνουν ότι το φαινόμενο συνεχίζεται με αμείωτη ένταση δικαιολογώντας μια σειρά από οικονομικές συνέπειες, μεταξύ των οποίων και η κατακόρυφη αύξηση των τιμών στα ακίνητα ή οι δυσκολίες μεγάλου μέρους της ελληνικής κοινωνίας στο να αντιμετωπίσει το υψηλό κόστος διαβίωσης.

Το μεγάλο χάσμα μισθών – τιμών ακινήτων

Ποια είναι τα άκρως ανησυχητικά στατιστικά ευρήματα; Πρώτον, οι παντρεμένοι έχασαν το πλειοψηφικό μερίδιο στην ελληνική κοινωνία. Αυτό ξεπερνούσε το 52% μέχρι το 1991, κρατήθηκε στο όριο του 50% μέχρι και το 2011 και ήρθε η 10ετία της οικονομικής κρίσης να γκρεμίσει το μερίδιο στο 45,67%. Παντρεμένοι δήλωναν το 2011 περίπου 5,4 εκατ. κάτοικοι αυτής της χώρας και τώρα έχουν περιοριστεί στα 4,786 εκατ. Η στατιστική των ληξιαρχείων αποτύπωσε 14.400 διαζύγια το 2023, από 11.000 το 2019 και το 2020, 12.780 το 2021 και 13.748 το 2022. Κάθε χρόνο, δηλαδή, τα διαζύγια γίνονται περισσότερα, ενώ το άθροισμα γάμων και συμφώνων συμβίωσης δεν αυξάνεται (περίπου 40.500 γάμοι και 15.000 σύμφωνα καταγράφηκαν το 2023). Εκτός από το ισοζύγιο γάμων (ή συμφώνων) και διαζυγίων υπάρχει και η παράμετρος της χηρείας. Οι πολίτες σε κατάσταση χηρείας έχουν αυξηθεί στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 10ετιών, καθώς ανέρχονται σε 834.300 το 2021. Ηταν 667.000 το 1991.

Τουλάχιστον ένας στους τρεις ζει μόνος του, αυξάνοντας τη ζήτηση για κατοικία και οδηγώντας σε άνοδο τις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων.

Πρόκειται για ριζική αλλαγή στη σύνθεση της ελληνικής κοινωνίας σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Από το 2011 (έτος της προηγούμενης απογραφής) μέχρι τώρα καταγράφονται:

1. Σημαντική μείωση του πληθυσμού η οποία αποδίδεται στο μείζον πρόβλημα του αρνητικού ισοζυγίου γεννήσεων – θανάτων αλλά και στη φυγή ειδικά των νέων στο εξωτερικό.

2. Μείωση των παντρεμένων κατά 577.000 άτομα μέσα σε μόλις μία 10ετία.

3. Κατακόρυφη αύξηση των διαζευγμένων, των ανθρώπων σε διάσταση αλλά και των χήρων.

Πώς αποτυπώνεται αυτό όσον αφορά τη σύνθεση των νοικοκυριών; Με εκτόξευση του μεριδίου των μονομελών. Το 2011 δήλωσαν ότι ζουν μόνοι τους 1,06 εκατ. κάτοικοι ή το 26% του πληθυσμού (δηλαδή περίπου ένας στους τέσσερις). Το 2021 ο αριθμός αυξήθηκε σε 1,4 εκατ. και το μερίδιο στο 32%. Ο αριθμός των μεγαλύτερων (από πλευράς μελών) νοικοκυριών μειώνεται με ταχύτητα. Τα διμελή έμειναν σταθερά στο 1,232 εκατ., κάτι που επίσης αποτυπώνει την επίπτωση από τη μείωση των γεννήσεων. Τα τριμελή νοικοκυριά είναι πλέον 789.000 (από 818.000 το 2011), τα τετραμελή 645.000 (από 726.000 το 2011) και τα πενταμελή μόλις 264.200 από 310.052. Δηλαδή, τα τετραμελή νοικοκυριά είναι πλέον μόλις το 15% του συνόλου και τα 5μελή (ή και μεγαλύτερα) ούτε καν το 6%.

Το να αυξάνεται ο αριθμός των νοικοκυριών ενώ ο πληθυσμός μειώνεται είναι κάτι που αποτυπώνεται έντονα καταρχήν στην κτηματαγορά. Μεταφράζεται σε ολοένα και αυξανόμενη ζήτηση για κατοικία (έστω και μικρότερης επιφάνειας), κάτι που σε συνδυασμό με την κάθετη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσα στη 10ετία της οικονομικής κρίσης οδηγεί και στην πίεση των τιμών πώλησης ή και ενοικίασης των ακινήτων προς τα πάνω. Αποτυπώνεται βέβαια και σε επίπεδο οικονομικών δυσκολιών, καθώς όσο περισσότερα τα μονομελή νοικοκυριά τόσο λιγότερες οι συνέργειες που αναπτύσσονται στην ελληνική κοινωνία.