Wohnen: Die Immobilienpreise steigen wieder

Blick auf die sanierten Altbau-Wohnhäuser im Berliner Innenstadtbezirk Moabit. Foto: dpadata-portal-copyright=

Das Portal Immoscout24 hat die Lage am Immobilienmarkt untersucht und kommt zu dem Schluss: Es gibt ein Comeback der Kaufimmobilien. Doch auch der Druck auf dem Mietmarkt bleibt groß.

Da ist sie wohl, die Wende nach der Wende bei den Immobilienpreisen: Nach einem beispiellosen Preisanstieg auf dem Häuser- und Wohnungsmarkt bis 2022 waren Immobilien in den vergangenen zwei Jahren wieder günstiger geworden, im vergangenen Jahr fielen die Preise laut Statistischem Bundesamt um 8,4 Prozent. Doch nun scheint die Abwärtsfahrt wieder beendet. Und die Lust der Deutschen am Hauskauf ist zurück.

Darauf deuten zumindest Zahlen hin, die ImmoScout24 am Montag vorgestellt hat. Jedes Quartal erhebt das Onlineportal, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen sowie die Mieten entwickelt haben. „Angesichts stabiler Zinsen und unzureichender Mietangebote rückt das Thema Immobilienkauf wieder stärker in den Vordergrund“, kommentiert ImmoScout24-Geschäftsführerin Gesa Crockford die jüngsten Daten. Die Schockstarre am Immobilienmarkt löst sich also auf.

Mit der Hoffnung auf ein Ende der strengeren Geldpolitik sind die Zinsen für Hypothekenkredite bereits seit Herbst vergangenen Jahres kräftig gesunken, von in der Spitze 4,2 auf nun etwa 3,5 Prozent bei zehnjährigen Laufzeiten. Dadurch verbilligt sich die Kreditsumme bei einer klassischen Immobilienfinanzierung schnell um einige hunderte Euro pro Monat. Ein Hauskauf wird für viele Menschen wieder realistischer.

Im ersten Quartal 2024 setzt sich der Trend der Vorquartale fort: Die Immobilienpreise stabilisieren sich. Zu ähnlichen Ergebnissen kamen zuletzt auch das Portal Immowelt und die Finanzierungsplattform Europace, die in der vergangenen Woche von einem „deutlichen Aufwärtstrend“ am Immobilienmarkt sprach.

Wohnungen sind immer noch billiger als vor einem Jahr

Laut ImmoScout24 verteuerten sich im ersten Quartal Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt um 0,6 Prozentpunkte auf 2490 Euro pro Quadratmeter. In den Metropolen fällt das Plus größer aus. Am stärksten stiegen die Preise in Köln (plus 1,5 Prozent) und München (plus 1,3 Prozent). Nur in Düsseldorf sanken die Preise, aber lediglich um 0,1 Prozent.

Trotz Erholung der letzten Monate liegen die Immobilienpreise aber noch immer unter denen des Vorjahres. Auf Bundessicht kosten Bestandswohnungen derzeit 2,5 Prozent weniger als vor einem Jahr zur selben Zeit. Auch hier zeigt sich der Preisrückgang in den Metropolen stärker als auf dem Land.

Die Wohnungspreise in Düsseldorf sind demnach um 3,3 Prozent gefallen, in Berlin um 5,1 Prozent und in Frankfurt sogar um 5,4 Prozent. Eine Immobilie, die in der Mainmetropole vor einem Jahr noch 500.000 Euro gekostet hat, wäre nun um durchschnittlich 27.000 Euro günstiger zu haben. Auf Jahressicht ist Leipzig die einzige Metropole mit einem Preisplus, mit 3,4 Prozent.

Bei Einfamilienhäusern im Bestand zeigt sich teilweise eine etwas andere Entwicklung. Im Quartalsvergleich sind die Preise im Bundesschnitt leicht um 0,8 Prozent gesunken – im Vorjahresvergleich steht unter dem Strich aber ein Plus von einem Prozent. Längerfristig betrachtet zeigt die Kurve also auch hier wieder nach oben, vor allem in Leipzig mit 2,1 Prozent und in Düsseldorf mit 1,8 Prozent. Am stärksten gefallen sind die Preise für Einfamilienhäuser in Hamburg, mit einem Rückgang von vier Prozent im Jahresvergleich und von 1,7 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Quartal.

„Die Kaufpreise werden weiter steigen“

Allerdings: ImmoScout24 erhebt in seinem Wohnbarometer Angebotspreise. Diese zeigen erstmal nur, zu welchem Preis Verkäufer eine Immobilie auf der Plattform inseriert haben und nicht den tatsächlichen Transaktionspreis. In erster Linie spiegeln die Angebotspreise die Erwartungshaltung von Verkäufern wider. Ob Käufer am Ende doch einen niedrigeren Preis durchsetzen konnten, ist aus den Zahlen nicht abzulesen. Aber: Sie sind eine Annäherung an die Realität.

ImmoScout24-Geschäftsführerin Crockford geht davon aus, dass sich der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen fortsetzen werde. Die Nachfrage nach Eigentumserwerb sei deutlich gestiegen. „Der Angebots-Überhang am Kaufmarkt baut sich bereits ab. Daher nehmen wir an, dass die Kaufpreise in Zukunft steigen werden“, so Crockford.

Weil die Zinswende den Traum vom eigenen Haus für viele Kaufwillige in den vergangenen Jahren torpediert hatte, drängten noch mehr Menschen auf den ohnehin schon angespannten Mietmarkt. In den Metropolen verteuerten sich die Mieten zum Teil im zweistelligen Prozentbereich.

Nun gibt es für Mieter eine positive Nachricht: Die Dynamik bei den Preissteigerungen nimmt ab. „Der Mietmarkt zeigt eine abgeschwächte Preisdynamik, lässt jedoch weiterhin einen hohen Nachfragedruck erkennen“, kommentiert Crockford die Entwicklungen. Auf Bundesssicht verteuerten sich Bestandswohnungen bei der Neuvermietung um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, bei Neubauten sind es 1,6 Prozent. Mit einem Plus von drei Prozent zogen vor allem die Bestandsmieten in Hamburg im abgelaufenen Quartal an, nachdem dort der neue Mietspiegel veröffentlicht wurde. An dem orientieren sich die Bestandsmieten bei Neuvermietung.

Mieten haben stark zugelegt

Seit vergangenem Jahr haben sich die Mietpreise insbesondere in den Metropolen deutlich erhöht, wie die ImmoScout24-Daten zeigen. Bei Bestandswohnungen liegt das Plus bei 6,9 Prozent, beim Neubau bei 8,1 Prozent. Der Grund für den stärkeren Anstieg der Neubaumieten: Anders als bei Bestandswohnungen greift hier keine Mietpreisbremse.

Vermieter können die Höhe ohne regulatorischen Einschnitte frei festlegen. Gilt in einer Stadt die Mietpreisbremse, darf bei Neuverträgen die Miete von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Außerdem regelt die Kappungsgrenze, dass die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf, in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent.

Regional sind die Mietpreissteigerungen sehr unterschiedlich. Während in Leipzig die Mieten sowohl für Bestands- als auch Neubauwohnungen weniger stark anzogen wie der Bundesschnitt, müssen Mieter in Köln besonders draufzahlen. Bestandsmieten verteuerten sich auf Jahressicht um 8,2 Prozent auf 13,58 Euro je Quadratmeter, Neubaumieten sogar um 14,4 Prozent auf 16,08 Euro pro Quadratmeter.

Am teuersten ist Wohnraum weiterhin in München. Ein Neubauquadratmeter kostet dort nun 24,93 Euro, 11,8 Prozent mehr als letztes Jahr zur selben Zeit. Dass wieder mehr Menschen eine Immobilie kaufen und die Mieten weniger stark zulegen als zuletzt, ist für Mieter also nur ein schwacher Trost.

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