역세권·대단지면 집값 무조건 오른다? [솜소미 부동산]

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] “내 집 마련을 준비 중이라면 무엇보다 단지가 역세권인지, 규모는 큰지 따져봐야 합니다. 역세권의 대단지는 가격이 오를 가능성이 높고 집값 하락기에도 가격 방어가 가능하기 때문입니다.”

내 집 마련 시 따져봐야 할 요소로 역세권, 대단지 여부가 많이 꼽히는데요. 선호도가 높은 만큼 역세권이고 대단지면 다른 단지 대비 가치가 있긴 하겠지만 집값이 언제까지나 오를 수 있을지 문득 궁금해졌습니다. 입지별로 수요는 천차만별이고 아무리 역세권에 대단지여도, 결국 수요가 없다면 상승할 이유가 없어서인데요.

서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경. [사진=아이뉴스24DB]

우선, 역세권에 대단지 조건을 갖춘 단지들을 살펴볼까요. 서울 동작구 상도동의 ‘상도역롯데캐슬파크엘’은 지난해 9월 전용 84㎡가 14억5000만원에 거래되며 최고가를 갱신했는데요. 단지는 2021년 2월 준공됐으며 상도역에서 도보 8분 거리로 역세권에 속하며 950가구 규모입니다. KB부동산에 따르면 동일평형의 시세는 13억5000만~14억6000만원에 형성돼 있습니다. 집값 하락세가 이어졌던 지난해 상반기에도 12억원 후반에서 13억원 후반대에 거래됐네요.

인근에 위치한 ‘상도더샵’의 전용 84㎡는 지난해 4월 11억3000만원에 거래됐는데요. 2022년 최고가(13억6000만원) 대비 약 2억3000만원 내렸는데요. 이내 지난해 10월 12억원 초반대까지 회복했습니다. 단지는 2007년 준공됐으며 1122가구 규모 대단지인데요. 비교적 신축에 속하는 롯데캐슬파크엘에 밀리지 않는 모습입니다. 상도역까지는 도보 11분 정도 소요됩니다.

반면 ‘상도두산위브’의 전용 84.53㎡는 시장이 좋지 않았던 지난해 1월 최고가(14억250만원) 대비 약 6억원 내린 8억6000만원에 거래됐습니다. 단지는 2010년 준공, 190가구 규모로 상도역에선 도보 9분거리에 있습니다. 같은 역세권 아파트일지라도 더샵이나 롯데캐슬파크엘보다 규모가 작은 편으로 시장 침체기에 가격 방어가 더 어려웠던 것으로 해석됩니다.

인천 연수구 송도동에선 또 다른 흐름이 나타나는데요. ‘송도한진해모로’는 2006년 준공된 661가구 규모 아파트로 단지 인근 캠퍼스타운역까지 약 300m 거리에 위치한 역세권 아파트입니다. 전용 84㎡는 지난달 6억원, 지난 12월 6억2000만원에 거래됐는데요. 해당 평형의 최고가는 6억9500만원으로 가격 하락세가 이어졌던 지난해 2월 5억2000만원까지 하락했으며 현재 KB부동산시세는 5억5000만원에서 6억1000만원에 형성돼 있습니다.

반면 ‘송도풍림아이원1단지’는 2005년 준공됐으며 1024가구 규모의 대단지지만 전용 84㎡가 올해 1~2월 평균 5억7000만원대에 거래됐습니다. 같은 평형의 최고가는 8억3000만원이었는데요. 지난해 1월 4억원에 거래되며 50% 이상 하락한 바 있습니다. 단지에서 가까운 역은 캠퍼스타운역으로 약 1.2km에 위치했다는 점이 불리하게 작용한 것으로 보입니다. 현재 KB부동산시세는 5억3000만~5억9500만원대에 책정돼 있습니다. 한진해모로보다 단지 규모는 크지만 역에서 거리가 꽤 있다는 점이 가파른 가격 하락에 영향을 미친 것으로 해석됩니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “최근 주택 시장은 실수요자 위주로 흘러가다 보니 주거 편의성을 많이 따지게 된다”며 “그러다 보니 교통이 편한 역세권이나 커뮤니티 또는 편의시설이 집중도가 좋은 대단지를 선호하는 걸로 보인다. 해당 단지들은 수요자들이 많기 때문에 환금성도 뛰어나고 가격 상승에서도 더 유리한 것이 사실”이라고 설명했습니다.

실제로 역세권·대단지 아파트는 주택 시장의 ‘스테디셀러’로 불리는데요. 다만, 지역별로 약간의 차이는 있다고 합니다.

여 수석연구원은 “서울은 오히려 교통망이 촘촘하기 때문에 역세권 여부가 생각보다 크게 부각되지 않는 부분이 있다”며 “경기나 인천 지역에선 서울 접근성이 좋거나 역까지 도보로 이동할 수 있는 단지라면 지역 내 다른 단지들보다 가격이 오를 가능성이 크다”고 말했습니다.

그러면서 “경기와 인천에서는 대단지가 상당히 많긴 하다. 서울보다는 부지가 넓기도 하고 택지 개발로 조성되는 단지들은 1000가구 이상 대단지도 많다”며 “대단지도 중요하지만 경기·인천에선 ‘역세권’에 비중을 둬야 할 것 같다. 그 밖에 따져볼 요소로는 단지 브랜드나 향후 개발 가능성이 있다”고 덧붙였습니다.

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