Immobilien: Preise für Häuser und Wohnungen rutschen weiter ab

Der neue Immobilienpreisindex der Pfandbriefbanken zeigt Wertverluste auch im ersten Quartal dieses Jahres. Vor allem eine Sparte hat strukturelle Probleme.

Der deutsche Immobilienmarkt kämpft auch zwei Jahre nach Beginn der Zinswende mit rückläufigen Preisen. Der Immobilienpreisindex, den der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Mittwoch veröffentlichte, ist im ersten Quartal um 5,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf nun 174,7 Punkte gefallen. Im Vergleich zum Höchststand im zweiten Quartal 2022 beträgt die Preiskorrektur damit mehr als zehn Prozent. Gewerbeimmobilien leiden weiterhin stärker als der Wohnsektor.

Die Kennzahlen des VDP gelten als maßgeblicher Trendindikator für den deutschen Immobilienmarkt. Alle drei Monate wertet VDP Research die Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Instituten aus. Der Index ist damit aussagekräftiger als Analysen, die auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, insofern sind Abweichungen vom Angebotspreis üblich. Auch die Bundesbank nutzt den Index im Rahmen ihrer Immobilienpreisbeobachtung.

Immobilien: Kaufwillige zeigen wieder Interesse

Mit dem Beginn der Zinswende vor gut zwei Jahren geriet der bis dato boomende Immobilienmarkt in Deutschland massiv unter Druck. Weil Kaufwillige eine Immobilie plötzlich zu deutlich höheren Zinsen finanzieren mussten und zudem die Preise für Löhne und Materialien anzogen, brach das Interesse rapide ein.

Seit dem vergangenen Herbst fallen die Bauzinsen leicht, auch Baumaterial ist wieder günstiger geworden. Damit wächst das Interesse auf Käuferseite. Immobilienfinanzierer wie Interhyp berichteten zuletzt von der größten Zahl an Kundenanfragen, die man jemals zum Jahresauftakt festgestellt hat. Auch Banken und Sparkassen registrieren großes Interesse.

Zumindest bei Wohnimmobilien mehren sich damit die Anzeichen, dass die Talsohle bei der Preisentwicklung erreicht ist. Zwar verloren sie laut den VDP-Daten im bundesweiten Durchschnitt in den ersten drei Monaten gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,3 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Schlussquartal 2023 betrug das Minus aber lediglich 0,2 Prozent.

Beim Blick auf die Details fällt auf, dass der Preisabschlag bei Mehrfamilienhäusern mit 4,7 Prozent im vergangenen Jahr am deutlichsten ausfiel. Einfamilienhäuser und Wohnungen verzeichneten dagegen nur einen Abschlag von 3,9 Prozent. In allen Segmenten war ab dem Jahreswechsel jedoch die Talsohle erreicht. Mehrfamilienhäuser halten seither ihr Preisniveau, Einfamilienhäuser und Wohnungen verloren noch leicht um 0,4 Prozent.

In Ballungsgebieten herrscht Wohnungsnot

Das Statistische Bundesamt bestätigte die Entwicklung vor Kurzem mit dem Empirica-Immobilienindex für das erste Quartal, in den allerdings keine Daten zu Gewerbeimmobilien eingehen. Der Empirica-Index wuchs zum Jahresauftakt gegenüber dem Schlussquartal 2023 um einen Zähler auf 183 Punkte. Ausgehend vom Indexstand 100 aus dem Jahr 2004 zeigt die langfristige Entwicklung seither bis auf wenige Unterbrechungen bergauf.

„Ein Grund für die stetig steigenden Immobilienpreise ist die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot“, schreiben die Experten, nachdem sie gut zwei Millionen Inserate aus gut 100 Anzeigenquellen ausgewertet haben. Durch den Wohnraummangel herrsche besonders in den Ballungsgebieten Wohnungsnot. Das führe zu steigenden Mieten und höheren Kaufpreisen.

Die am Mittwoch veröffentlichte Auswertung von VDP Research bestätigt diese Entwicklung. Demnach stiegen die Mieten innerhalb eines Jahres in Deutschland im Schnitt um 5,6 Prozent. „Es lastet ein immenser Druck auf dem Mietwohnungsmarkt“, sagt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP. In den sieben größten Städten, in denen die Neuvertragsmieten im Schnitt um 4,5 Prozent stiegen, zeigten sich jedoch deutliche Unterschiede. Während die Mieten in Stuttgart nur um 2,7 Prozent anzogen, lag das Plus bei Spitzenreiter Köln bei 5,2 Prozent.

Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen.

Auch bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien, die in den Metropolen innerhalb eines Jahres im Schnitt um 4,3 Prozent nachgaben, zeigten sich deutliche Unterschiede. Weniger stark fielen die Preise in Köln (3,0 Prozent), Düsseldorf (3,5 Prozent) und Stuttgart (3,6 Prozent). Dagegen waren die Preiskorrekturen in München mit 5,3 Prozent und Hamburg mit 4,9 Prozent am höchsten.

Deutlich größer als bei Wohnimmobilien war zuletzt jedoch der Preisverfall bei Gewerbeimmobilien. 9,6 Prozent verloren sie im Jahresschnitt. Seit dem Hoch vor rund zwei Jahren sind es damit über 17 Prozent. Kleiner Lichtblick: Im Vergleich zum Schlussquartal des vergangenen Jahres ging es diesmal nur noch um 0,8 Prozent zurück.

VDP-Hauptgeschäftsführer Tolckmitt rechnet allerdings auch in den kommenden Quartalen noch mit keiner Bodenbildung. „Der Gewerbeimmobiliensektor geht weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen“, erwartet er. Erst im kommenden Jahr rechnet er mit einer Entspannung.