Immobilien-Pleiten: Immobilienbranche: Diese sechs Grafiken zeigen die Wucht der Insolvenzwelle

Symbol der Immobilienkrise: Die brachliegende Baustelle des Elbtowers in Hamburg Foto: dpadata-portal-copyright=

Die Immobilienkrise reißt immer mehr Unternehmen in den Abgrund. Neue Daten zeigen, wie stark die Verwerfungen in der Branche sind – und was auf Städte und Investoren zukommt, wenn Projektentwickler straucheln.

Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist kein Ende der Krise in Sicht. Nicht nur Wohnungen und Häuser verloren in den vergangenen Monaten an Wert, sondern auch bei Gewerbeobjekten sanken die Preise im Rekordtempo. Hauptgrund für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Für Großanleger rechnen sich Investments nicht mehr. Und in der erfolgsverwöhnten Branche, die vor Kurzem noch von Rekord zu Rekord geeilt war, steigen inzwischen vor allem die Pleitezahlen.

Laut einer Analyse der Unternehmensberatung Falkensteg mussten 2023 allein 27 Großunternehmen der Immobilienbranche – also Unternehmen mit einem Jahresumsatz von mehr als zehn Millionen Euro – Insolvenzantrag stellen. Über alle Umsatzklassen stiegen die Insolvenzen von Immobilienunternehmen von 848 auf 1164 Fälle. Das entspricht einer Zunahme um fast ein Drittel. Bei den Bauunternehmen blieb die Zahl der Insolvenzanträge stabil. Der Anstieg bei den Projektentwicklern und Bauträgern beträgt dagegen 80,1 Prozent. Im vergangenen Jahr mussten demnach 578 Projektentwickler und Bauträger einen Insolvenzantrag stellen.

Bei den meisten Insolvenzen blieben die Folgen überschaubar und auf lokale oder regionale Projekte begrenzt. Doch gerade spektakuläre Unternehmenshavarien, wie die der österreichischen Signa-Gruppe, hatten erhebliche Konsequenzen für den Markt. Das zeigen Daten des Immobilienberaters Colliers für das Büroimmobiliensegment.Die Colliers-Experten haben exemplarisch die Projekte der sechs größten Entwickler analysiert, die in den vergangenen Monaten Insolvenz angemeldet haben. Dazu zählten neben Signa auch Centrum, Development Partner, die Gerchgroup, die Project AG und Euroboden. Das Ergebnis: Insgesamt 48 Projekte mit dem Schwerpunkt auf Büro sind von den Insolvenzen betroffen. Das größte und bekannteste Einzelprojekt ist dabei der Elbtower in Hamburg.Das Investitionsvolumen der sechs gescheiterten Immobilienunternehmen belief sich insgesamt auf 6,2 Milliarden Euro. Damit steht fest: „Die Insolvenzwelle unter den Büroprojektentwicklern, die wir untersucht haben, trifft die gesamte Branche hart“, bilanziert Colliers-Deutschlandchef Achim Degen. Ihrer Marktgröße entsprechend sind die Standorte Berlin und Hamburg besonders stark betroffen. Die Projekte in Berlin summieren sich auf ein Investitionsvolumen von rund zwei Milliarden Euro, gefolgt von Hamburg mit einem Investitionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro.Eine ähnliche Städte-Rangfolge zeigt sich, wenn man die Projekte der insolventen Entwickler nach ihren Flächengrößen betrachtet. Die Top-7-Städte Frankfurt und Stuttgart spüren die Insolvenzwelle im Bürosegment bislang nur in sehr geringem Ausmaß. In Frankfurt sind Projekte mit insgesamt 22.100 Quadratmetern Mietfläche betroffen, in Stuttgart sind es gerade einmal 5000 Quadratmeter Mietfläche. Über alle Städte hinweg betrug die Mietfläche der geplanten Projekte rund 940.000 Quadratmeter.

Doch was wird aus den Bauvorhaben, wenn die Entwickler Insolvenz anmelden? Auch das haben sich die Colliers-Analysten genauer angeschaut. Demnach entfällt rund die Hälfte des Investitionsvolumens für etwa 400.000 Quadratmeter Mietfläche auf Projekte mit aktuellem Baustopp. Außerdem wurden Projekte mit einer Mietfläche von 265.000 Quadratmetern aufgegeben. Diese hätten ein Investitionsvolumen von 816 Millionen Euro auf sich vereint. Immerhin 93.000 Quadratmeter wurden trotz Insolvenz der Entwickler fertiggestellt.

Die Insolvenzen dürften den Preisdruck im Immobilienmarkt zusätzlich verstärkt haben. Schließlich müssen in Insolvenzverfahren bestehende Objekte rasch verkauft werden, im Zweifel auch zu hohen Abschlägen. Inwieweit sich der Markt in den kommenden Monaten stabilisiert, bewerten Immobilienexperten daher höchst unterschiedlich.

Zumindest im vierten Quartal 2023 ging es weiter abwärts. Wohnimmobilien verbilligten sich nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Vergleich zum Vorquartal im Schnitt um 1,6 Prozent. Zum Vorjahreszeitraum stand ein Minus von 6,1 Prozent, berichtet der Verband, der unter anderem Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt. Bei Gewerbeimmobilien verzeichnete der Verband sogar Preiseinbrüche wie nie zuvor in dem Bereich. „Eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, ist noch nicht absehbar“, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Auch 2024 wird vorerst schwierig bleiben.“

Kein Wunder: Für Immobilienunternehmen ist die Kombination aus gestiegenen Zinsen und gesunkenen Vermögenswerten besonders heikel. War es in den Boomzeiten möglich und üblich, fällig werdende Schulden über den Verkauf von Vermögenswerten zu tilgen, ist dies durch die gesunkenen Werte inzwischen deutlich schwieriger geworden. Gleichzeitig ist der Refinanzierungsbedarf hoch, zeigt eine Auswertung der Boston Consulting Group (BCG) von 2023. Allein die zehn größten deutschen Immobilien-Player müssen im laufenden Jahr laut BCG insgesamt rund 5,7 Milliarden Euro refinanzieren, 2025 sind weitere 11,7 Milliarden Euro fällig und 2026 nochmal 11,9 Milliarden Euro.

Sollten die Zinsen hoch bleiben und Verkäufe nicht ausreichend Geld für die Tilgung einspielen, könnte dies bei den betroffenen Unternehmen zu einem massiven Anstieg der Refinanzierungskosten führen – oder zu weiteren Insolvenzen.

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