¿Cómo y hasta cuándo reclamar los gastos hipotecarios? Así alarga los plazos la UE

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado un balón de oxígeno a miles de afectados que pelean en los juzgados para recuperar los gastos hipotecarios. La justicia europea acaba de echar por tierra el criterio seguido hasta ahora por el Tribunal Supremo y ha dado a los clientes más tiempo para poder reclamar la devolución de estos gastos a la banca. En concreto, el plazo de prescripción comienza en el momento en el que el cliente conoce el carácter abusivo de esta cláusula.

1.- El TJUE ha determinado que el plazo de prescripción no puede correr a partir de la sentencia del Tribunal Supremo del 24 de enero de 2019, fallo que también estableció cómo debían repartirse los gastos hipotecarios entre bancos y clientes.

La sentencia procedente de Europa es especialmente relevante porque, según el Código Civil, el plazo para reclamar son cinco años, diez años en el caso del Código Civil de Cataluña, que es de donde llega la reclamación a Luxemburgo enviada por la Audiencia Provincial de Barcelona, que tenía dudas respecto a cómo interpretar la Directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores.

Es decir, el plazo para reclamar habría finalizado hace solo unos días, el pasado 23 de enero, si bien, según asociaciones de consumidores, este periodo debía extenderse hasta el próximo mes de abril, debido a que se paralizaron los plazos administrativos durante los tres meses de confinamiento como consecuencia de la pandemia.

La prescripción comienza a partir de que el consumidor conoce la abusividad de su cláusula

2.- La prescripción tampoco se puede computar a partir del pago de las facturas, como defendía la Audiencia Provincial de Barcelona, que presentó la cuestión prejudicial ante el TJUE.

3.- El plazo de prescripción, según la justicia europea, comienza cuando el consumidor conoce la abusividad de su cláusula, es decir, cuando obtiene sentencia firme.

El TJUE responde con este fallo a la cuestión prejudicial remitida por la Audiencia Provincial de Barcelona sobre cuatro casos de distintos bancos (CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell) que se negaron a devolver los gastos hipotecarios, alegando la prescripción del derecho a reclamar. La pregunta del tribunal catalán se sumó así a la remitida por el Tribunal Supremo el 22 de julio de 2021, para conocer cuándo empieza a contar el plazo de prescripción, cuestión sobre la que aún no se ha pronunciado la justicia europea.

¿Qué gastos pueden reclamarse?

Según las recientes sentencias del Tribunal Supremo, en aquellas hipotecas formalizadas antes del 16 de junio de 2019, el consumidor tiene derecho a exigirle a su entidad bancaria que le devuelva los siguientes gastos soportados:

-El 100% de los honorarios de gestoría, que el banco solía imponer. No todos los abogados consideran que se pueda reclamar este gasto, puesto que destacan que no es necesaria la gestoría para registrar la hipoteca.

-Hasta el 50% de los gastos notariales. Antes de llegar al registro, la escritura de la hipoteca, como la de la vivienda, se firma ante notario.

-El 100% de los gastos del Registro de la Propiedad. La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad y este trámite conlleva un gasto.

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-Tasación de la vivienda. Es necesaria para que nos concedan la hipoteca, pero el banco no puede imponer la tasadora. Además, desde el 28 de enero de 2021, el Tribunal Supremo sentenció que los consumidores también podrán reclamar la totalidad de los gastos de tasación.

-En caso de tener comisión de apertura, también se puede reclamar. El Tribunal Supremo consideró que constituye una partida principal del precio y, por tanto, no puede apreciar carácter abusivo si está redactada de manera clara y comprensible. Sin embargo, el TJUE consideró hace un año que la comisión de apertura de un crédito o hipoteca no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, puede analizarse si constituyó una cláusula abusiva, contrariamente a lo que estipuló el Supremo. Eso sí, deberá ser el juez nacional quien deba comprobar la existencia de tal abuso.

Todos estos gastos varían según la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. Pero, aproximadamente, estamos hablando de unos 3.000 euros para una hipoteca de 150.000 euros. A todas estas cantidades, además, habría que sumar los intereses que hayan devengado.

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¿Qué papeles hay que presentar?

-Copia de la escritura del préstamo hipotecario, que debió facilitar el banco cuando tramitó la inscripción de la escritura. En caso de no disponer de ella, podrán dirigirse a la notaría donde firmaron el préstamo hipotecario y solicitar una copia.

-Facturas de notaría, registro, gestoría. La gestoría o la entidad bancaria entrega estas facturas una vez ha tramitado el préstamo hipotecario. En caso de no disponer de las facturas, podrán dirigirse a la gestoría que tramitó el préstamo y pedir copia de todas las facturas. Si la gestoría no ha guardado copia de todos los documentos, entonces deberán pedirlos de manera individual a la notaría, al registro y a la gestoría. Habitualmente, todos estos gastos aparecen grapados al final de las escrituras de la hipoteca.

¿Qué pasos hay que seguir para reclamar?

-Extrajudicialmente. Los abogados recomiendan realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de carácter extrajudicial. El cliente deberá realizar un escrito solicitando la devolución de las cantidades, entregarla en la sucursal bancaria y guardar una copia sellada por el banco.

-Judicialmente. En caso de que no se atienda la reclamación extrajudicial y el cliente quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial.