Erbschaftssteuerrecht - Steuer-Profi: Staat hat kein Interesse daran, dass es weniger Mieter gibt

Erbschaftsrecht: Warum junge Familien beim Immobilienerwerb benachteiligt werden Getty Images / shapecharge

In Deutschland lebt etwas mehr als die Hälfte der Bevölkerung zur Miete. In keinem Land der Europäischen Union leben prozentual so viele Mieter. Steuer-Profi Alexander Schneider erklärt, was Staat und Erbschaftssteuerrecht damit zu tun haben.

Eine fehlende eigene Wohnung erhöht für Bürger das Risiko der Altersarmut. Die im internationalen Vergleich geringen Renten in Deutschland reichen für Miete und Kosten der Lebensführung häufig nicht aus. Folglich müsste der Staat ein erhebliches Eigeninteresse daran haben, dass das Steuerrecht einen Beitrag dazu leistet, dass der Anteil von Mietern sinkt oder jedenfalls nicht größer wird. Dies ist aber nicht der Fall.

Kaufen junge Familien zur Selbstnutzung Wohnraum, so haben sie dieselbe Grunderwerbsteuer zu zahlen wie alle anderen Käufer. Abhängig von dem jeweiligen Bundesland sind dies zwischen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. In Skandinavien oder den Niederlanden gibt es für Familien Steuererleichterungen.

Anders als Vermieter oder gewerbliche Nutzer können Familien keine Abschreibung geltend machen. Die bis 2005 bestehende Eigenheimzulage für Familien wurde abgeschafft.

Erbschaftsteuerrecht schützt Familien bei selbst bewohnten Immobilien nicht

Auch das Erbschaftsteuerrecht kann sich nicht zu einem weitreichenden Schutz vor Besteuerung von Familien bei der Erlangung eines Wohnheimes zur Selbstnutzung durchringen. Für Kinder besteht zwar die Möglichkeit, die von den Eltern genutzte Wohnung steuerfrei zu erben, wenn sie binnen 6 Monaten dort einziehen. Die Steuerfreiheit gilt aber nur, wenn die Kinder genau in die Wohnung einziehen, in welche die Eltern ihren Hauptsitz zuletzt hatten.

Häufig leben und arbeiten die Kinder jedoch bereits seit längerer Zeit in einer anderen Stadt als die Eltern und haben dort ihren Lebensmittelpunkt. Kinder sind dann gezwungen, ihr Umfeld zu verlassen und den Arbeitsplatz aufzugeben, um den Steuervorteil zu erlangen.

Haben die Eltern eine Wohnung an die Kinder vermietet und wollen die Kinder nach dem Tod dort weiterleben, können die Kinder für die bisher gemietete Wohnung keine Steuerbefreiung erlangen, obgleich sie die Wohnung zur Selbstnutzung von den Eltern erhalten. Es gilt lediglich ein 10-prozentiger Wertabschlag.

Auch Wohnraum zu Lebzeiten zu übertragen, hilft nicht

Ziehen Eltern aus einer nicht altersgerechten Wohnung aus und mieten stattdessen eine altersgerechte Wohnung (z.B. mit Aufzug), können die Kinder die Wohnung der Eltern nicht steuerfrei erben. Dies gilt selbst dann, wenn die Kinder in die Wohnung einziehen.

Besonders kurios ist die Situation, wenn die Eltern vor ihrem Ableben in einem anderen EU-Staat leben. In diesem Fall sind die Kinder gezwungen, Deutschland zu verlassen und in den anderen Staat zu ziehen, um die Steuerfreiheit für die Selbstnutzung zu erlangen.

Ein besonderer Fallstrick besteht, wenn die Eltern in einer Wohnung oder Haus leben, jedoch noch nicht als Eigentümer eingetragen sind. Dies kann vor allem dann der Fall sein, wenn die Eltern die Wohnung zwar gekauft haben, jedoch ein mehrere Jahre andauernder Rechtsstreit mit dem Bauträger die bisherige Grundbucheintragung verhindert hat.

Hierbei hilft es auch nicht, wenn zugunsten der Eltern eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen war. Somit können die Kinder auch bei Einzug für diese Wohnung nach Tod der Eltern keine Steuerbefreiung erhalten.

Keine Steuerfreiheit ist vorgesehen für die zu Lebzeiten erfolgte Übertragung von Wohnraum an Kinder. Auch diese Regelung ist fragwürdig.

Wohnraum zu erben, sollte steuerfrei sein

Die aktuellen Regelungen im Erbschaftsteuerrecht über die Steuerfreiheit von selbstgenutztem Wohnraum behandeln gleichgelagerte Fälle unterschiedlich, obgleich es im Kern um die Selbstnutzung zum Wohnen geht. Nicht mehr zeitgemäß ist heute, dass der Staat Bürgern vorschreibt, wohin sie zu ziehen haben, um Steuerfreiheit für die Selbstnutzung zu erlangen.

Viel sachgerechter wäre es, dass jeder Steuerpflichtige von seinen Eltern einen Wohnraum seiner Wahl zu Lebzeiten oder von Todes wegen steuerfrei erhalten kann. Anders als bisher könnte man die Steuerfreiheit auf ein Objekt im Leben des Steuerpflichtigen beschränken.