Bytová družstva se ocitla v pasti. Neplatiče již nemohou vyhodit

Pokud družstvo vyloučí svého člena kvůli neplacení záloh, chtějí exekutoři po jeho ostatních členech zaplacení členského podílu. Při dnešních tržních cenách bytů to mohou být miliony korun.

Mnozí předsedové bytových družstev zjistili, že současná legislativa je nakloněna spíš neplatičům než řádným družstevníkům.

Bydlíte v družstevním bytě a všichni ostatní členové družstva stejně jako vy platí včas a plní si své povinnosti? Potom si můžete gratulovat. Někteří družstevníci se totiž v očích svých sousedů stávají „černými pasažéry“, neboť neplatí zálohy za služby a na opravy domu. Doba, kdy kvůli tomu mohli snadno přijít o byt a družstvo mohlo z jeho prodeje pokrýt jimi způsobené škody, je přitom už dávno pryč. Mnozí předsedové bytových družstev dokonce zjistili, že současná legislativa je nakloněna spíš neplatičům než řádným družstevníkům.

Kupříkladu Stavební bytové družstvo Vítkovice nyní řeší případ členky, která za užívání bytu dlouhodobě neplatila. K penězům mu nepomohlo ani podání žaloby. „Vyloučit ji nelze. Družstevní podíl má již podchycený exekučními tituly, neboť dluží i jinde,“ řekl ředitel SBD Vítkovice Jiří Revenda.

Když jeden člověk v domě přestane platit nebo dodržovat pořádek, tak je to problém i pro všechny ostatní, říká Kateřina Horáková:

Dlužnice navíc pouhý den před datem naplánované dražby požádala o zahájení insolvenčního řízení. Dražba se nekonala a žena poté začala insolvenční řízení protahovat. „Realita je taková, že za nájem za poslední tři roky nezaplatila ani korunu, každý rok navíc skončí vyúčtování služeb bytu dluhem v řádu desítek tisíc,“ konstatoval Revenda.

Celkový dluh této ženy aktuálně přesahuje částku 200 tisíc korun. Kam až se vyšplhá, nelze přitom ani odhadnout. V případě úspěšného oddlužení družstvo získá nanejvýš pár procent dlužné částky. „Zbytek doplatí lidé bydlící v tom domě, potažmo z družstva,“ podotkl Revenda.

Vítkovické bytové družstvo přitom patří k těm větším, má asi sedm tisícovek členů a spravuje přes 12 tisíc bytů. Pokud by podobného souseda měli v družstvu o jediném domě s pár byty, znamenalo by to pro každého družstevníka zásadní zásek do rodinného rozpočtu. „Přes české zákony se ale nejsme schopni dobrat vůbec ničeho,“ zhodnotil Revenda.

Podíl ve výši tržní ceny bytu

Proč jsou na neplatiče v bytových družstvech české zákony krátké? Manévrovací možnosti předsedům družstev nejprve výrazně omezil nový občanský zákoník, navíc jim čáru přes rozpočet udělali před šesti lety svým rozhodnutím v jednom konkrétním případě dlužníka z Plzně soudci z Nejvyššího soudu.

Většina bytových družstev má totiž ve stanovách uvedeno, že se vypořádací podíl při ukončení členství rovná „historické“ hodnotě bytu, obvykle v řádu desítek tisíc korun. „Soud tehdy ale de facto rozhodl o tom, že ho stanovy nezajímají a byl vydán judikát, podle kterého by vypořádací podíl měl odpovídat tržní ceně v místě obvyklé,“ uvedl předseda Českého a moravského svazu bytových družstev (SČMBD) Jan Vysloužil. Takto vysoký podíl poté po družstvech vyžadují exekutoři.

Jeden neplatič může zavařit všem obyvatelům bytového domu:

Zatím podle jeho zkušeností obvykle mezi družstvy a exekutory došlo ke smírnému řešení. „Výsledek případného soudního sporu by byl nejistý, takže v jednotkách případů, o kterých vím, se ta družstva dohodla s exekutory na nějakém kompromisu,“ konstatoval Vysloužil.

V největším nebezpečí ze strany neplatičů jsou podle Vysloužila zejména nejmenší bytová družstva o pouhých několika bytových jednotkách. Dokonce podle něj nelze vyloučit ani to, že nějaký člen bude chtít z takového družstva vystoupit dobrovolně a bude si chtít nechat za byt rychle zaplatit. „Teoreticky by mohl přijít, položit předsedovi na stůl klíčky a říct: ‚Tady máš klíče a vrať mi tržní hodnotu bytu‘,“ obává se Vysloužil.

V malém družstvu by se zbývající členové asi na takovou částku nesložili. „V podstatě by si tak takoví lidé dělali z družstva bezplatnou realitku, což je samozřejmě naprosto špatně,“ poznamenal.

Jistota 10 procent

Zástupci bytových družstev podle Vysloužila věří, že stát dokáže příslušnou legislativu zlepšit ve prospěch poctivých družstevníků. Vedení organizací sjednocujících bytová družstva proto připravuje společné stanovisko, s nímž chtějí do měsíce oslovit politiky.

Někteří z nich se netají s tím, že mají pro potřeby družstev pochopení. „Nedává smysl, aby měla odlišné právní ukotvení než společenství vlastníků jednotek,“ uvedl předseda sněmovního podvýboru pro bytovou politiku a výstavbu Jiří Havránek (ODS).

Při současných vysokých cenách nemovitostí a téměř nedostupných hypotékách je sen o vlastním bydlení prakticky nedosažitelný:

Zatímco podmínky pro fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ) upravuje občanský zákoník, bytová družstva spadají pod zákon o obchodních korporacích navzdory tomu, že jejich cílem není generování zisku. SVJ jsou proto při vypořádání exekučního řízení neplatiče oproti družstvům ve výhodě. Pokud je byt dlužníka vydražen, má SVJ na výtěžku dražby alespoň desetinový přednostní podíl kupříkladu před nárokem banky. „Družstva ale ani těchto 10 procent jistých nemají,“ připomněl Havránek. Je však přesvědčen, že alespoň tuto nespravedlnost by bylo možné snadno napravit.

Stačilo by, v případě, kdy by se jednalo o novelizaci zákona o obchodních korporacích, doplnit obdobnou formulaci jako je v občanském zákoníku ohledně SVJ. „To považuji za drobnost, která je opravdu zvládnutelná v podstatě bez problému a obratem, pokud na tom bude politická shoda,“ dodal Havránek.