Eladók, figyelem, nem tart még ott az ingatlanpiac, hogy árat lehessen emelni

Hiába futott fel az ingatlanpiaci kereslet az idei első hónapokban, a „csúcspiac” még messze van, ahogy ott sem tart még a piac, hogy árat lehessen emelni, bármennyire is szeretnék az eladók. A dél-budai piac szemüvegén keresztül mutatjuk meg az ingatlanpiaci aktualitásokat.

Az idei év első néhány hónapjában gyorsulni kezdett a dél-budai ingatlanpiac is a tavalyi év erőteljes visszaesését követően, ami egyelőre nem járt az árak emelkedésével. A lendület egyértelműen a hitelezés újbóli beindulásának köszönhető.

2023 az elmúlt 15 év legnehezebb éve volt a hazai ingatlanpiacon, így Dél-Budán is, ahol rendkívül nagymértékű tranzakciószám-csökkenés következett be – derül ki a Balla Ingatlan adatbázisából. Számottevő mozgást ebben az időszakban leginkább csak a kisebb alapterületű lakások kategóriájában figyeltek meg a szakemberek.

Ezzel szemben az idei év első negyedévében mintegy 25–30 százalékos növekedés következett be a tranzakciószámokban a tavalyi év azonos időszakához képest. Ugyanakkor egyelőre még csak egy kisebb korrekcióról van szó, ez még nem jelenti a korábbi »csúcspiac« visszatérését.

A lendület oka egyértelműen a hitelezés ismételt beindulása, a hitelfelvételek száma ugyanis a tavalyi évben mért szint kétszeresét is eléri, míg a beérkezett kérelmek száma a korábbi háromszorosára emelkedett. A csok plusz ugyanakkor nem hozza azokat a számokat, amelyeket sokan reméltek tőle, mindössze néhány igénylővel találkoztak az idei év eddigi időszakában az irodánál.

Óvatosan, lassan, de a befektetők is megindultak az ingatlanokért, ami összefüggésben áll az állampapírok kamatainak jelentős mértékű csökkenésével, amely várhatóan a továbbiakban sem áll le, így újabb befektetői hullámokra lehet számítani az elkövetkező hónapokban, ami mindenképpen élénkítő hatással lesz az ingatlanpiacra.

Nem tart még ott a piac

A piac felpörgése ugyanakkor egyelőre nem hozta magával az árak emelkedését a XI. és XXII. kerületekben, legfeljebb csak az új építésű ingatlanok piacán következett be egy minimális mértékű drágulás. Az ingatlaniroda rámutat: áremelkedésre egyelőre nem is nagyon van tér, ráadásul rendkívül kevés idő telt még el azóta, hogy a korábbinál nagyobb mozgást tapasztalnak az ingatlanpiacon.

Nem tart még ott a piac, hiába szeretnének egyes tulajdonosok árat emelni.

Jelenleg átlagosan 5–10 százalék közötti túlárazottsággal lehet találkozni a gyorsan forgó, 2–3 szobás lakások piacán, ugyanakkor a nagyobb alapterületű, nagyobb szobaszámú ingatlanoknál kevésbé hajlamosak túlárazásra az eladók, illetve az is jellemző rájuk, hogy rugalmasabbak.

Könnyebben alkalmazkodnak a kereslethez az árral, és ezzel összefüggésben rendszeresen előfordulnak ebben a szegmensben 15–20 százalékos alkuk. Utóbbi persze elsősorban a nagyobb, korszerűtlen házak esetében jellemző, az átlagos alku mértéke a jó állapotú ingatlanoknál inkább 5–10 százalék között alakul.

Az értékesítési idők is ennek megfelelően alakulnak: a nagyobb, korszerűtlen házaknál 6 hónap és 2 év közötti értékesítési időre lehet számítani, de utóbbi is csak akkor érvényes, ha a tulajdonos hajlandó a kompromisszumra az árat tekintve. Amennyiben nem így van, akkor az ingatlan akár eladhatatlan is lehet, így pedig az irodának sem érdemes foglalkoznia a hirdetésével. Panellakásoknál ugyanakkor 60–90 napos értékesítési idővel lehet számolni.

Millió körüli négyzetméterárak

A leginkább keresett kategóriába most is az 1–3 szobás, maximum 60-65 négyzetméteres alapterületű, jó állapotú, jó helyen lévő, emeleti, erkélyes lakások tartoznak, itt nem következett be változás az elmúlt évek során. Ez érvényes mind a panelekre, mind a téglaépítésű lakásokra, valamint az új építésűekre is.

Utóbbiakat 60-70 millió forintos értékhatárig keresik a vevők a XI. és XXII. kerületekben, ahol a négyzetméterárak 1,5 millió forintnál kezdődnek. A kereslet ezek iránt is 20-30 százalékkal növekedett az idei év első hónapjaiban, de a fejlesztők most jellemzően az elmúlt években beragadt állományt próbálják értékesíteni.

Panellakásoknál 800–900 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal számolhatnak a vásárlók, persze előfordulnak 1 millió vagy annál magasabb négyzetméterárak is, ezek azonban csak kiváló állapot és igényes műszaki felszereltség esetén indokoltak.

Egyébként a XI. kerületben a paneleknél Kelenföld a legkeresettebb helyszín, míg a XXII. kerületben a Kossuth Lajos utca. A téglaépítésű lakások a paneleknél 10-15 százalékkal drágábban kelnek el, tehát ebben a szegmensben átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk.

Dübörög a bérlői piac

Az eladó ingatlanok piacán tapasztalható javuló, de még mindig mérsékelt lelkesedéssel szemben a kiadó lakások piacán továbbra is óriási a kereslet, ennek megfelelően az árak is folyamatosan araszolnak felfelé. Jó helyen lévő, átlagos állapotú, 1,5–2 szobás panellakás esetén a 200 ezer forintot közelíti a havi bérleti díj. Az, hogy bútorozott vagy nem bútorozott bérlakásról van-e szó, 5-10 százalékos differenciát jelent az árban. A téglalakásoknál 10 százalékkal magasabb bérleti díjakra számíthatnak a bérlők.

Az iroda optimista várakozásai szerint az idei év akár 20 százalékos tranzakciószám-növekedést is hozhat 2023-hoz képest. Ez azonban nem feltétlenül válik realitássá, mivel a most tapasztalt növekedés rendkívül törékeny, egy-egy intézkedés vagy váratlan politikai történés könnyen megakaszthatja a kialakult lendületet.