El Supremo amplía la protección de los pagos que adelantan los compradores de vivienda en construcción
Cambio de criterio del Tribunal Supremo. La Corte extiende la responsabilidad de las entidades frente a los ciudadanos que adelantan los pagos para comprarse una vivienda que está en construcción, pero que nunca llega a entregarse porque la promotora entra en quiebra.
El Supremo amplía la protección de los pagos que adelantan los compradores de vivienda en construcción
Hasta el momento, el Alto Tribunal solo consideraba que las entidades tenían que devolver a los compradores los pagos abonados cuando el vendedor (como puede ser una promotora) abre una cuenta en un banco para que los compradores abonen en ella los pagos y la entidad no vigila que esta cuenta está garantizada, es decir, que está respaldada por un aval o seguro de caución. Ahora, el Supremo (y al contrario de la doctrina fijada el 21 de diciembre de 2015), también hace responsable al banco de la devolución del dinero a los compradores si el vendedor tenía un contrato de descuento con la entidad.
Este tipo de contratos se hacen para que el vendedor de la vivienda obtenga financiación adelantada del banco, que los compradores van cubriendo con el pago de los adelantos. Es decir, el vendedor emite letras al comprador para que este las pague en los plazos pactados. A la par, el vendedor traspasa estas letras al banco (de modo que se queda los ingresos del comprador) a cambio de que le adelante financiación.
El Supremo, en varias sentencias del pasado 12 de abril, una de ellas de la que fue ponente el magistrado Pedro José Vela Torres, expone que la Ley de 1968 sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas exige que para que el promotor pueda recibir del cliente los anticipos, debe abrir una cuenta en un banco y la entidad debe exigir al vendedor la garantía de esta cuenta. “Esta Sala […] ha basado en esta norma la existencia de un deber de vigilancia o control que pesa sobre el banco receptor de los anticipos, y cuyo incumplimiento genera responsabilidad”, dice el fallo. Y recuerda que la Ley de 1999 de Ordenación de la Edificación modificó la norma de 1968 para añadir que el objetivo de la garantía no son ya solo las entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, sino que se extiende a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario.
“Pues bien, si hemos declarado […] que el banco que recibe las cantidades anticipadas tiene la obligación de asegurarse de que se ingresen en una cuenta especial, garantizada con aval o seguro, y es responsable de la restitución a los compradores de tales cantidades anticipadas si no cumple esa obligación […] esa obligación y correlativa responsabilidad debe extenderse al banco que descuenta las letras de cambio mediante las que se articula el pago de las cantidades anticipadas”, señala el Supremo.
Deber de vigilancia
La sentencia añade que si el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigirle que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta garantizada, “no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor”.
El Tribunal Supremo cambia a través de esta sentencia la jurisprudencia que eximía a las entidades financieras con este tipo de contratos con el promotor de devolver el dinero adelantado por los clientes.
En el caso del litigio, La Corte condena al banco en cuestión a devolver al comprador las cantidades adelantas para la compra de una vivienda que estaba en construcción y nunca se entregó junto con los intereses desde el momento que realizó el primer pago.