Seul l’immobilier de grand luxe échappe encore à la crise

seul l’immobilier de grand luxe échappe encore à la crise

Leur année 2023 a été plutôt belle mais le discours a sensiblement évolué. Après avoir largement décrit leur marché de l’immobilier de luxe comme un créneau ne souffrant pas des turbulences qui affectent la pierre en général depuis de longs mois, certains de ces professionnels se rendent à l’évidence. Ils enregistrent eux aussi des baisses de vente et des baisses de prix. Seuls les biens les plus luxueux de leur sélection haut de gamme se défient des problèmes de financement et des interrogations sur les niveaux de prix. Résultat: ils continuent tous à réaliser des ventes records, parfois à des prix jamais atteints, mais leur volume global d’affaires, tout comme les prix moyens au mètre carré ont tendance à reculer. Voici, les 6 tendances majeures de l’immobilier de luxe en 2023 et qui devraient se prolonger jusqu’à la fin 2024

1. La baisse des prix est là, même pour le luxe…

Chez Daniel Féau, réseau qui a longtemps incarné le fait que le marché de luxe restait étonnamment insensible aux turbulences du marché, on reconnaît désormais que «les quartiers familiaux ont souffert» et on parle de «l’ajustement sévère du rapport de force entre acquéreurs et vendeur». Sans rentrer plus dans le détail, l’enseigne reconnaît que ses prix moyens parisiens «sont en baisse, à l’instar du reste du marché parisien». Pour information, ils étaient de 17.236 €/m² en 2022 chez Féau, tandis que la correction moyenne des prix à Paris a été de 6,3% en 2023 selon les notaires. «Nous observons des négociations de plus en plus importantes et un ajustement des prix entre 5% et 20% dans certains cas, en particulier pour les biens surévalués ou présentant certains défauts (travaux, décoration, etc.)», précise Alexander Kraft, directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco.

Du côté du groupe Mercure, on note une évolution assez marquée de la géographie des prix. «Nos ventes au nord de la Loire ont pesé 60% du total, ce qui est assez inédit et que je ne parviens pas vraiment à m’expliquer, admet Olivier de Chabot, directeur général. Dans tout le secteur Languedoc-Roussillon, autour de Nîmes, Arles, Montpellier et Sète, nous enregistrons, il est vrai de fortes baisses de prix. Mais il faut dire aussi que les tarifs s’étaient envolés à + 60% par rapport à 2019.» Preuve aussi que le cœur du marché s’est assagi, le ticket moyen est en recul sensible. «À une époque, les transactions se retrouvaient assez facilement dans la fourchette de 1 à 1,5 million alors que désormais nous sommes retombés à des prix de transactions courantes resserrées entre 0,7 à 1,2 million d’euros», poursuit-il.

Chez Junot, on estime qu’à Paris, ce sont les quartiers «bobos» soit plutôt ceux situés à l’est et au nord de la capitale qui subissent les plus fortes décotes avec des reculs qui peuvent atteindre 11 à 15%. Normal, ce sont ceux qui avaient augmenté les plus rapidement et les plus fortement ces dernières années, alors que dans les périodes plus difficiles, on se replie vers les valeurs sûres: notamment la rive gauche (5e, 6e et 7e) ainsi que les beaux appartements familiaux du 16e arrondissement.

2… mais pas pour tout le luxe

Si le discours a changé sur les biens les plus couramment vendus par les réseaux de luxe, tous rappellent que le dessus du panier, l’ultraluxe, continue à se porter particulièrement bien. Chez Junot, un réseau qui monte mais ne compte pour l’instant que 15 agences à Paris (et une à Lille), on se félicite d’avoir conclu cette année deux ventes parisiennes à plus de 50 millions d’euros. Quant au mètre carré le plus cher, il s’est vendu à 58.000 euros. On est bien loin du marasme.

Même son de cloche chez Sotheby’s où l’on revendique plusieurs ventes de 10 à 50 millions d’euros. «Comme en 2022, nous avons réalisé en 2023 beaucoup de ventes records ainsi que des ventes entre 5 et 10 millions d’euros grâce à une augmentation des budgets», souligne Alexander Kraft, directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco. D’ailleurs, pour Thibault de Saint Vincent, fondateur et président de Barnes, cette situation devrait perdurer. «Deux phénomènes semblent solidement ancrés: l’émergence de la population des entrepreneurs nomades et la croissance substantielle de la fortune des Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) en réponse aux crises récurrentes, qui suscitent une création monétaire toujours plus importante, explique-t-il. Ce double aspect devrait donc favoriser l’augmentation des transactions immobilières de biens prestigieux dépassant les 5 millions d’euros, ainsi que l’attrait des métropoles internationales adaptées à cette clientèle.» Reste savoir si les métropoles françaises sauront répondre aux attentes de ces acheteurs, en matière de qualité de vie, d’infrastructure et de fiscalité.

3 Les volumes de ventes baissent…

À la manière du marché global, les réseaux de luxe sont touchés par un recul des ventes même si certains évoquent encore une quasi-stabilité. Chez Sotheby’s, sur un volume de vente de près de 1,5 milliard d’euros en 2023, on concède un recul de 7% par rapport à 2022, tout en s’empressant de rappeler que ce niveau reste supérieur de 2% à celui de 2021. Quant à Féau, l’enseigne se contente de reconnaître «une régression sensible des volumes» sur les trois premiers trimestres de l’année, suivie d’une légère reprise des ventes sur les deux derniers mois de l’année, permettant de franchir la barre des 1,2 milliard d’euros de ventes en 2023 à Paris.

4 … et les stocks augmentent

Sur un marché qui connaît une pénurie structurelle, la hausse des stocks ne débouche pas sur une grande braderie. Mais l’augmentation et la diversification de l’offre permettent néanmoins à l’acheteur d’aborder les négociations de manière plus sereine. Chez Féau, on souligne cependant que le stock «qui avait assez fortement augmenté au cours des trois premiers trimestres», tend désormais à se stabiliser. Du côté de Junot, on revendique un «stock de biens importants sur le marché», avec 519 mandats en cours, en estimant que cela fait partie des «signes encourageants de fluidification des transactions».

5 Les étrangers restent à l’affût

Pendant une période bien plus longue qu’escompté, la clientèle française a pris le relais des étrangers traditionnellement très présents dans l’immobilier de luxe. Cette parenthèse post-covid est en train de se refermer avec un retour sensible des acquéreurs non-résidents. Mais les nationalités ont tendance à changer, au-delà du départ des Russes. Chez Junot on note une assez nette percée de la clientèle moyen-orientale et asiatique. Une récente étude des notaires du Grand Paris montre d’ailleurs que les Libanais représentent désormais la deuxième nationalité la plus importante (derrière les Américains) pour les acheteurs non-résidents les plus présents à Paris. Chez Mercure, où la clientèle reste à 90% française, on reste plus classique même si l’Europe du Nord est de plus en plus présente aux côtés des Nord-Américains. Quant au réseau Féau, il qualifie de «très fidèle», cette clientèle étrangère qui pèse un tiers des ventes au-delà de 3 millions et près de la moitié (48%) de celles qui surpassent les 10 millions. «Les acquéreurs étrangers les plus représentés sont les Américains, puis les Moyen-Orientaux et certaines nationalités européennes, notamment les Scandinaves, les Allemands et les Suisses, souligne pour sa part Alexander Kraft pour Sotheby’s. Ils disposent de budgets plus élevés par rapport aux acheteurs français des années précédentes, souvent entre 3 et plus de 20 millions d’euros.»

6 Pas d’amélioration attendue avant fin 2024

La plupart des professionnels n’attendent pas grand-chose du premier semestre 2024. Ils estiment souvent que l’attentisme jouera à fond, notamment pour les propriétaires qui rêvent encore d’un effet JO et évitent de vendre directement leur logement dans l’espoir de le louer d’abord au prix fort. En revanche, si ce fameux effet JO n’a pas été surévalué, l’arrivée simultanée d’un certain nombre de biens dont la mise en vente avait été différée pourrait susciter une baisse des prix sensible.

En revanche, le salut pourrait venir du second semestre 2024. Parmi les éléments qui peuvent inciter à l’optimisme, il y a bien sûr le retour en douceur de quelques baisses de taux de crédits et des banques plus motivées à prêter. Au terme d’une «possible légère baisse supplémentaire», Féau estime que le retour à la fluidité du marché pourrait se faire dès cet été, «sauf choc exogène majeur». Plus surprenant, Junot souligne avoir déjà enregistré un recul sensible des délais de ventes ces derniers mois. Un autre présage d’un retour progressif vers un marché plus fluide.

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