Investor Brůna: Nohy na stole a peníze chodí samy? Utopie, není příjmu bez úsilí

KOMENTÁŘ. Znám mnoho lidí, kteří mají skvělá zaměstnání nebo podnikají, pravidelně investují a touží po finanční svobodě. Ta se dostaví, když z uspořených a investovaných peněz mohou čerpat pravidelný pasivní příjem. Ti, kterým se to povede, zjistí dvě věci: práci potřebují k tomu, aby byli užiteční. Chodit ráno běhat, potom na snídani do kavárny a pak do sauny brzo omrzí. A také přijdou na to, že ani investice nejsou bez práce – je potřeba se o ně aktivně starat.

Vlastnit nemovitost neznamená jen inkasovat peníze z nájmů. Investovat do akcií pak není jen o pobírání dividendy, trhy i jednotlivé akciové tituly se vyvíjí a svět se rychle mění. Potkal jsem také několik lidí, kteří podcenili inflaci a pracovat přestali předčasně. Pak se jim po letech žilo hůře.

Jsou ale opravdu situace, kdy pro výnos z investice stačí víceméně čekat. Například u pozemků. Ale i tak to znamená jít štěstí naproti a ve vhodný okamžik reagovat.

Místa ubývá, obec změnila územní plán

Příklad z praxe: již déle než deset let vlastním osm tisíc metrů pozemků na severu Čech. Šlo o celkem komplikované parcely, téměř bezcenné. Uprostřed pozemků stojí budova, která je v územním plánu vedena jako stavba občanská vybavenosti, dříve Svazarm, pak hospoda.

Nejmíň vydělá líný majitel. Pozemky jsou dobré hlavně proto, že místa ubývá.

Budova je na zboření, ale bez ní by byly pozemky mnohem méně hodnotné. Loni na jaře se mi ji podařilo v aukci koupit za 800 tisíc korun. Tím, že k budově byl přístup jen přes mé pozemky, se do aukce nikdo nepřihlásil a mohl jsem ji koupit za 75 % hodnoty znaleckého posudku.

Čím víc toho v nemovitostních investicích odpracujete, tím jsou zisky vyšší. Nejmíň vydělá líný majitel. Foto: Vladimír Brůna, se souhlasem autora

S pozemky jsem dál nic nedělal. Ani s budovou. Nedávno mi přišly od tří různých společností dopisy zabývající se výkupy nemovitostí. Zjistil jsem, že pozemky byly v novém územním plánu klasifikovány jako stavební, aniž jsem v tomto ohledu cokoliv konal – proto ten zájem.

Podle cenové mapy jsem si odhadnul cenu – někde mezi osmi sty až tisícem korun za metr čtvereční minus náklady na demolici budovy kolem jednoho milionu korun. K dobrému prodeji je potřeba ještě investovat peníze do vyčištění pozemku, vysekání náletů. Větší hodnotu by to samozřejmě mělo, kdybych ještě provedl parcelaci a nechal pozemky zasíťovat. Ještě uvidím…

Takový případ je spíše výjimkou než pravidlem. Ovšem, čím víc toho v nemovitostních investicích odpracujete, tím jsou zisky vyšší. Nejmíň vydělá líný majitel. Pozemky jsou ovšem dobré proto, že místa ubývá.

Nájem přitékal, tak se nestaral…

Nejlepší pro kupujícího je líný majitel nebo líný realitní makléř. Před pěti lety jsem kupoval byt na Praze 10, ležel v inzerci dlouho. Špatné fotky, hrozný stav. Makléřka se vůbec nesnažila a byt prodala pod cenou. Nedalo se v něm ani nadechnout. Byl opravdu hrozný.

Stačilo ale jen vše vyházet, včetně zažloutlých prokopnutých dveří, prázdný byt vybílit i s vědomím, že budoucí obyvatelé stejně budou sekat novou elektřinu a dělat nové omítky. Také natřít radiátory. Parťák na tom dělal týden.

Byt jsem pak prodával s tím, že je k totální rekonstrukci. Stačilo jen pověsit na balkon plachtu a byt koupili lidi z téhož domu, kteří předtím nevěděli, že se tam něco prodává.

Bratr mého dobrého známého investoval do bytu na Barrandově. Nechtělo se mu řešit nájemníky, podepisovat smlouvy, být na telefonu, když netěsní kohoutek nebo protéká záchod. Sehnal si proto na doporučení správcovskou firmu, která mu za byt pravidelně platila a on se o nic nestaral. Tři roky to běželo. Bez problémů vybral na nájemném 900 tisíc korun.

Po třech letech ale správce odešel, majitel šel poprvé do bytu a zbyly mu oči pro pláč. Byt byl totálně vybydlený. Rekonstrukce ho vyjde jako tři roky nájemného. Špatně nastavil smlouvu se správcem a nic si na něm nevezme.

Platí, že do nájemného bytu by měl vlastník chodit na kontroly dvakrát ročně, jak mu to také umožňuje zákon. Kromě toho, pokud nájemníkovi nabídne, že mu zajistí po domluvě i některé menší opravy, tak to je přirozená příležitost k obhlídce aktuálního stavu bytu… Svůj majetek je prostě nutné si hlídat.

Autor je podnikatel a investor