Un locataire de HLM peut-il rester dans son logement «à vie», même si ses ressources dépassent les plafonds de revenus ?

A Nanterre (Hauts-de-Seine), le 29 juin 2023.

Trop de demandes de logement social, et pas assez d’offres ? Dans les Echos le 11 avril, le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, a annoncé vouloir s’attaquer à ce problème dans son projet de loi sur le logement, présenté en Conseil des ministres en mai. Sa solution ? Mettre fin à ce que les Echos qualifient de «logement social à vie», qui permettrait aux locataires dont les revenus sont pourtant trop élevés, de demeurer dans leur logement. «Il faut réinterroger la pertinence à continuer à occuper un logement social de ceux qui ont largement dépassé les plafonds de revenus. […] Quand on a 5,2 millions de logements sociaux en France et 1,8 million de ménages qui candidatent légitimement pour y entrer, est-il normal qu’ils soient empêchés de le faire alors qu’il y a des gens au sein du parc social dont la situation a largement changé depuis qu’ils se sont vus attribuer leur logement ?» Guillaume Kasbarian propose une «évaluation régulière» de «la situation personnelle, financière et patrimoniale» pour pouvoir interroger «le renouvellement du bail» et «le niveau des loyers».

«Un droit au maintien dans le logement»

Pour être locataire d’un logement social, des conditions de revenus précises sont fixées suivant la région et le type de logement. Il existe trois catégories de HLM, qui suivent les niveaux de revenus : les logements pour les ménages très précaires, appelés PLI, les Plus, et les PLS pour les revenus intermédiaires. Une fois qu’un locataire est installé dans un de ces logements sociaux, il bénéficie bien d’un bail particulier. «Il y a le droit au maintien dans les lieux prévus par le code de la construction et de l’habitation. C’est un droit au renouvellement illimité du bail, contrairement au privé», confirme Anne-Christine Farçat, avocate intervenant dans le logement social. «Mais il y a des exceptions fortes qui ont été mises en place en cas de dépassement des ressources. Elles sont prévues dans la loi Molle de 2009 et dans la loi Elan de 2017.» Contrairement à ce que suggère l’interview du ministre, le locataire doit déjà déclarer annuellement ses ressources au bailleur. Celui-ci a aussi accès légalement à ses déclarations CAF. Le locataire ne reçoit alors pas d’évaluation à remplir.

«S’il y a un dépassement, le locataire peut payer un surloyer, aussi appelé SLS. Cela revient à payer un loyer similaire à ce qui est pratiqué hors logement social», souligne l’avocate. Le site Service Public précise que ce surloyer «peut être réclamé au locataire lorsque ses revenus dépassent d’au moins 20 % les revenus maximums à respecter pour l’attribution d’un logement social». Pour un logement Plus, qui convient aux ménages modestes, le seuil à partir duquel un surloyer peut être demandé est fixé à 31 252 euros pour une personne seule. «Bien qu’ils payent ce surloyer, certains locataires continuent d’habiter dans leur logement parce qu’ils sont attachés à leur quartier. Cela crée aussi de la mixité sociale», souligne Anne-Christine Farçat. Cette disposition ne s’applique cependant pas si le logement se trouve dans un quartier prioritaire de la ville et une zone de revitalisation rurale. De même, impossible de demander un SLS lorsque le logement est un PLI, accessible aux ménages avec des revenus médians. Selon Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), 80 000 personnes payent un surloyer en 2022 sur 5 millions de logements sociaux.

Une rupture de bail possible

Mais sur X (anciennement Twitter), Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH et ancienne ministre du Logement, a critiqué l’idée d’un «logement social à vie», accusant le ministre de répandre une idée fausse. L’ancienne ministre fait référence à une disposition existante, prévue dans le code de l’habitation avec l’article 442-3-3.

Cet article postule une possible fin du droit au maintien dans les lieux évoqués plus haut, si le revenu des locataires dépasse d’une fois et demie le plafond de ressource, et ceux deux années de suite. «C’est la commission d’attribution des logements qui se penche sur le dépassement, indique Anne-Christine Farçat. Le locataire peut être déchu de tout titre d’occupation dans un délai de dix-huit mois. Cela signifie qu’il y a une rupture du bail. Le locataire est prévenu lors d’un rendez-vous que ses ressources dépasse les plafonds et qu’il doit quitter les lieux» Six mois avant la date de départ, le bailleur envoie un courrier recommandé. Selon Marianne Louis, 8 000 de ces recommandés ont été envoyés en 2016-2017. «C’est très marginal», souligne-t-elle.

Cette obligation de quitter les lieux peut être annulée si le locataire est âgé 65 ans et si, avant les 18 mois, il justifie que ses ressources sont de nouveau en deçà des plafonds. Selon le ministre du Logement, «plus de 8 % des locataires de HLM ne seraient plus éligibles à un logement social s’ils en demandaient un aujourd’hui». Un chiffre que ne conteste pas Marianne Louis, «si on prend en compte les zones géographiques exclues des SLS, comme les quartiers prioritaires, et si on compte dès un euro de dépassement de plafond, et non 20 %.» Ce qui signifie qu’il serait donc loin des 8 % de locataires «expulsables».

Anne-Christine Farçat s’interroge par ailleurs sur la nature des annonces, qui pourraient n’être qu’ «un effet de com». A l’en croire, l’interview du ministre suggère des ajustements assez modiques par rapport à la situation existante. «Ce qui est nouveau ici, c’est seulement le fait d’inclure la situation patrimoniale dans les évaluations, ce qui n’est pas le cas actuellement.» Dans l’interview aux Echos, Guillaume Kasbarian évoque en effet, et sans plus de détail, la légitimité de ceux qui «ont pu hériter, ont parfois une résidence secondaire en leur possession, et dont le patrimoine – et c’est le sens de la vie – a évolué» à rester dans un logement social.

En plus de ces dispositions concernant le revenu, d’autres modalités déjà en vigueur permettent au bailleur d’arrêter la location comme lors d’une sous-occupation, ou au contraire d’une suroccupation de locataires.