Baukredit berechnen: Welche Kriterien sind hier zu beachten?

07/05/2024

Der Traum vom Eigenheim wird oft über einen Baukredit erfüllt.

Ist es der Traum vom eigenen Neubau oder geht es um die Übernahme einer bestehenden Immobilie? Fest steht, die Finanzierung ist für viele Verbraucher ein wichtiges Thema. Der Kern einer Baufinanzierung ist häufig der Baukredit, der neben Eigenkapital sowie staatlichen Förderungen das größte Volumen ausmacht. Der Kredit wird meist über viele Jahre getilgt – umso entscheidender sind gute Konditionen. Die wiederum setzen einen Vergleich voraus.

Baukredit vergleichen: Nicht nur Zinsen sind entscheidend

Mit einer Vielzahl von Angeboten auf dem Markt variiert auch das Spektrum der Zinssätze und Konditionen erheblich. Daher ist es umso wichtiger, die Angebote gründlich zu vergleichen und nicht nur einzelne Aspekte wie die Zinsen zu beachten. Verschiedene Kriterien definieren einen guten Baukredit. Vergleichsrechner können dabei helfen, eine Auswahl zu treffen und nach Konditionen zu sortieren.

Nur der Blick in einen Vergleichsrechner reicht aber nicht. Der Vergleich sollte umfassender sein und neben der Eigenrecherche im besten Fall auch eine unverbindliche Beratung umfassen. Eine grobe Struktur für einen Vergleich kann folgendermaßen aussehen:

Marktübersicht gewinnen: Der erste Schritt ist eine umfassende Marktübersicht. Online-Vergleichsportale und Rechner bieten einen schnellen Überblick über die aktuellen Konditionen verschiedener Banken und Finanzdienstleister.
Zinssätze verstehen: Die Zinssätze für Baukredite können je nach Anbieter, der Bonität der Kreditnehmer und weiteren Faktoren variieren. Entscheidend ist am Ende der effektive Jahreszins, der alle Kosten im Kredit berücksichtigt.
Konditionen prüfen: Neben den Zinsen spielen auch weitere Kriterien eine tragende Rolle. Dazu zählen Sondertilgungsrechte, die Option variabler Zinsen oder Ratenpausen.
Persönliche Beratung suchen: Auch wenn Online-Tools eine gute erste Orientierung bieten, kann eine persönliche Beratung durch einen Finanzexperten nicht ersetzt werden. Dieser kann individuelle Fragen klären und helfen, das Angebot zu finden, das optimal zu den Bedürfnissen passt.

Zinsarten im Baukredit – 5 Begriffe, die man kennen sollte

Auch persönliche Präferenzen können in einem Vergleich gewichtig sein. Wer zum Beispiel seit vielen Jahren bei seiner Hausbank Kunde ist und eine Beratung vor Ort schätzt, zieht diese unter Umständen einem rein digitalen Kreditangebot vor. Manche Banken wie die Sparkassen oder Volksbanken bieten eine Baufinanzierung mit Förderberatung aus einer Hand an – auch das kann ein Kriterium für die Wahl eines bestimmten Angebots sein.

Das Herzstück eines jeden Kredits sind aber die Zinsen. Speziell bei einem Baukredit können sie signifikant über die Gesamtkosten der Finanzierung entscheiden. Die Höhe der Zinsen beeinflusst, wie viel schlussendlich für das Eigenheim bezahlt werden muss – daher ist ein gründliches Verständnis der verschiedenen Zinsarten und der Faktoren wichtig, die sie beeinflussen. Schon winzige Unterschiede von nur 0,1 Prozentpunkten im Zinssatz können die Gesamtkosten verändern.

Zinsen für einen Baukredit:

Zinsen	Definition
Nominalzins	Das ist der grundlegende Zinssatz, er reflektiert den reinen Preis für das geliehene Geld ohne Gebühren und andere Kosten.
Effektivzins	Er umfasst neben dem Nominalzins alle weiteren Posten, die mit dem Kredit einhergehen.
Variable Zinsen	Variable Zinsen im Baukredit bedeuten, dass sich die Zinsen im Laufe der Jahre ändern können – entscheidend ist die Marktentwicklung und die Zinspolitik der Währungshüter.
Feste Zinsen	Feste Zinsen im Baukredit bedeuten, dass der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum unverändert bleibt.
Sollzinsbindung	Ist ein Hybrid aus festen und variablen Zinsen, Nach Ablauf einer vereinbarten Laufzeit können die Zinsen neu verhandelt und an die Marktsituation angepasst werden.

Variable oder feste Zinsen im Baukredit?

Der Effektivzins bietet im Vergleich die beste Übersicht, weil er im Unterschied zum Nominalzins Posten wie Bearbeitungsgebühren oder Nebenkosten beinhaltet. Wichtig sind vor der Entscheidung für einen Kredit auch variable und feste Zinsen. Variable Zinsen im Kreditvertrag bieten die Chance für sinkende Zinsen während der Laufzeit. Umgekehrt können die Zinsen aber auch steigen, wenn sich der Markt entsprechend ändert.

Festzinsen wiederum bieten mehr Planungssicherheit. Andererseits verpasst man möglicherweise die Chance sinkender Zinsen. Es gibt also Vor- und Nachteile. Eine Möglichkeit kann sein, einen Baukredit mit Fest- und variablen Zinsen zu vereinbaren. Man lässt die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festschreiben und verhandelt zu einem festgelegten Zeitpunkt neu. Auch hier gilt aber: Die eine beste Empfehlung gibt es nicht. Die Entscheidung ist individuell.

Zinsen im Baukredit vergleichen: Was für Faktoren sind wichtig?

Neben der Art der Zinsen sollten sich Verbraucher bei einem Vergleich von Baukrediten auch über die Faktoren bewusst sein, die die Höhe beeinflussen. Diese können die Zinsen positiv oder auch negativ beeinflussen und sind somit entscheidend. Die Bonität der Kreditnehmer ist ein wichtiger Punkt. Schulden und andere Verbindlichkeiten können die Bonität negativ beeinflussen und in Folge auch die Konditionen für einen Baukredit.

Eine schlechte Bonität kann auch ein Ablehnungsgrund für einen Baukredit sein. Weitere Faktoren, welche die Zinsen beeinflussen, sind:

Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital man in die Finanzierung einbringen, desto niedriger ist in der Regel das Risiko für die Bank einer Zahlungsunfähigkeit – und oft auch der veranschlagte Zinssatz.
Zinsbindungsdauer: Die Dauer, für die der Zinssatz festgeschrieben wird, spielt eine Rolle. Längere Zinsbindungen bieten für Banken und Kreditnehmer mehr Planungssicherheit, können aber höhere Zinssätze nach sich ziehen.
Marktentwicklung: Die allgemeine Zinsentwicklung am Markt beeinflusst die Konditionen aller Kredite. In Niedrigzinsphasen einen Kredit aufzunehmen, kann erhebliche Kosten sparen.

Allen voran die Marktentwicklung ist immer ein schwer einkalkulierbarer Faktor. Die jahrelange Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) war ein Segen für Kreditnehmer. Im Zuge der Energiekrise und damit einhergehend der Inflation hatte die EZB im Euroraum die Zinsen 2023 mehrfach angepasst. Infolge wurden auch die Baukredite teurer. Ein Blick auf die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung ist bei einem Vergleich daher nicht verkehrt.

Rechner für Baukredite – so bekommt man präzise Ergebnisse

Vor allem zu Beginn und kurz vor dem Abschluss eines Kreditvertrags können Vergleichsrechner eine Hilfe sein. Sie bieten schnell und einfach eine aktuelle Übersicht an Angeboten und vergleichen diese miteinander. Bei der Nutzung aber sollten ein paar Dinge beachtet werden. Wichtig sind zunächst realistische Eingaben. Die Angaben zu Kredithöhe, gewünschte Laufzeit und Tilgungsrate sollten möglichst präzise und realistisch sein.

Je mehr Angaben in einem Rechner gemacht werden können, desto präziser und aussagekräftiger sind die Ergebnisse. Ein Nachteil der schnellen und einfachen Vergleiche ist, dass vor allem die Zinsen verglichen werden. Nebenposten wie die Notargebühren oder Grunderwerbsteuer sind für die Kostenkalkulation ebenso wichtig, werden von einem Vergleichsrechner häufig aber nicht bedacht. Sinnvoll ist zudem die Nutzung verschiedener Vergleichsrechner.

Fazit zum Vergleich von Baukrediten – Faktor Zeit bedenken

Kein Rechner bietet eine komplette Markttransparenz. Hinzu kommt, dass viele Vergleichsportale für erfolgreich vermittelt Kredite eine Provision bekommen. Unabhängige Informationen bietet etwa die Stiftung Warentest mit dem kostenfreien Darlehensrechner. Auch Verbraucherzentralen sind autonome Anlaufstellen. Kein Rechner kann zudem eine individuelle Beratung ersetzen. Eine grobe Orientierung bieten sie dennoch. Ebenso einen aktuellen Vergleich der Zinsen.

Unser Fazit: Die Auswahl von einem Baukredit ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen und sollte mit Bedacht und nicht übereilt getroffen werden. Entsprechend sollte sich auch für den Vergleich ausreichend Zeit genommen werden. Rechner sind eine gute Adresse für den Zinsvergleich und einen ersten Überblick. Die eigene Recherche und Beratung ersetzen sie nicht. Rechner bieten zudem keine vollständige Markttransparenz und sollten daher nur ein Teil des Vergleiches sein.