Asuntovelasta maksetaan jopa 20 prosentin korkoa – ”Ilmaisen rahan” aika on ohi maailmallakin, näin asuntopeli sujuu

Kirjeenvaihtajat kertovat, miten asuntokauppa käy ja millaisia lainakorkoja maksetaan Ruotsissa, Britanniassa, Italiassa, Yhdysvalloissa ja Venäjällä.

Korko lähes 7 prosenttia

San Francisco

Yhdysvalloissa asuntolainat sidotaan yleisimmin 30 vuoden kiinteään korkoon. Asuntoluottoyhtiö Freddie Macin tilastojen mukaan 11. huhtikuuta päättyneellä mittausviikolla korko oli keskimäärin 6,88 prosenttia. Keskimääräinen korko on ollut yli kuuden prosentin syyskuusta 2022 lähtien. Viime vuoden elo–joulukuussa se oli yli seitsemän prosenttia.

Korkeat korot ovat hidastaneet asuntokauppaa, sillä asuntonsa tai talonsa aiemmin ostaneet eivät halua muuttaa ja mahdollisesti ottaa uutta asuntolainaa aiempaa korkeammalla korolla. Esimerkiksi loppuvuodesta 2021 keskimääräinen korko oli kolmen prosentin kieppeillä.

Maaliskuussa uusiin asuntoihin jätettyjen lainahakemusten määrä kasvoi 6,2 prosenttia edellisvuodesta. Edeltävään kuukauteen nähden kasvua tuli vain prosentti, kertoo asuntoluotottajien järjestö MBA (Mortgage Bankers Association).

”Tahti on viime vuotta edellä, mutta kuuden prosentin vuotuinen kasvuvauhti oli hitain sitten syyskuun 2023. Asuntojen hintojen voimakas nousu ja noin seitsemän prosentin paikkeilla pysyttelevät lainakorot vaikuttavat asuntokauppaan”, sanoo tiedotteessa MBA:n apulaispääekonomisti Joel Kan.

Vuoden 2023 nelosneljänneksellä vanhojen asuntojen myyntihinta oli Yhdysvalloissa keskimäärin (mediaani) 387 300 dollaria ja uusien asuntojen 417 900 dollaria, selviää National Association of Realtors -kiinteistövälittäjäjärjestön tilastoista.

Asuntokauppasivusto Redfinin mukaan tämän vuoden helmikuussa asuntojen mediaanihinta oli 411 887 dollaria eli noin 387 000 euroa. Hintataso vaihtelee osavaltioittain. Esimerkiksi Kaliforniassa mediaanihinta oli 783 500 dollaria, kun Floridassa luku oli 407 700 dollaria. Redfinin mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet yli 40 prosenttia vuoden 2019 jälkeen.

Asuntolainatarjoukset kannattaa Yhdysvalloissa kilpailuttaa. Lainoja tarjoavat niin suuret kuin pienet pankit sekä esimerkiksi erilliset lainoittajayhtiöt. Uuden kodin ostaja voi ottaa lainan myös suoraan rakennuttajalta. Esimerkiksi Lennar, joka on yksi Yhdysvaltain suurista asuntorakentajista, tarjoaa omaa lainapalveluaan.

Lainaehtoihin ja koron suuruuteen vaikuttavat muun muassa lainanhakijan luottopisteytys, käsirahan määrä, minkä on hyvä olla vähintään 20 prosenttia asunnon hinnasta, sekä muiden velkojen ja tulojen välinen suhde.

Veera Honkanen

Vaihtuvien korkojen Italia

Udine

Italiassa asuntovelallisten ahdinko on hyvin samanlainen kuin Suomessa, sillä noin puolet asuntolainoista on sidottu vaihtuvaan viitekorkoon, yleisimmin 12 kuukauden euriboriin. Euroopan keskuspankin ensimmäisen koronlaskun odotus näkyy kuitenkin jo pankkien korkotarjouksissa.

Korkokehityksen analysointiin erikoistuneen kuluttajajärjestö Codaconsin mukaan vaihtuvakorkoista 100 000 euron asuntolainaa tarjotaan nyt 4,66 prosentin korolla. Vielä marraskuussa korko oli 4,91 prosentissa.

Kiinteäkorkoisten lainojen korot ovat huomattavan paljon matalammat. Tyypillisimmän eli 100 000 euron asuntolainan saa tällä hetkellä noin 2,7 prosentin korolla, kun korkotarjoukset marraskuussa liikkuivat 3,7 prosentissa.

Yhä useammat pankit tarjoavat uusille laina-asiakkaille myös sopimuksia, joissa voi neljä kertaa vaihtaa kiinteän ja vaihtuvan viitekoron välillä laina-aikana. Italiassa asuntolainat ovat tyypillisesti 30-vuotisia.

Korkojen nousu on kuitenkin pudottanut italialaisten asunnonostohalut nollaan. Giorgia Melonin hallitus on vastannut tähän niin sanotulla ensiasunnon bonuksella, eli valtio takaa ensiasunnon ostoon otetun lainan 90-prosenttisesti.

Asuntolainamarkkina on keskikokoisten italialaispankkien markkina. Kovinta kilpailua asuntolaina-asiakkaista käyvät maan neljänneksi suurin pankki Bper ja sitä hieman pienempi ranskalaiseen Credit Acricole -konserniin kuuluva Cariparma. Erityisesti jälkimmäinen hamuaa juuri nyt markkinaosuutta korkotarjouksilla.

Katja Incoronato

Korkoja määräajaksi

Lontoo

Britanniassa suurin osa asuntolainoista on määräaikaisia kiinteäkorkoisia lainoja, joiden korot normaalisti neuvotellaan uudelleen määräajan päätyttyä. Tällaisten lainojen osuus oli lähes 80 prosenttia sääntelyviranomaisen FCA:n vuoden 2022 lopun tietojen mukaan.

Noin kahdeksan prosenttia oli viitekorkoon sidottuja asuntolainoja, jotka yleensä seurasivat Englannin keskuspankin ohjauskorkoa. Hieman enemmän oli vaihtuvakorkoisia lainoja, joiden koron lainaajapankki määritti.

Kiinteäkorkoisissa lainoissa suosittuja ovat kahden ja viiden vuoden määräajat. Uswitch-vertailuverkkosivuston mukaan tällä hetkellä pankkien pyytämän koron keskiarvo kahden vuoden lainoista on 5,74 prosenttia ja viiden vuoden 5,24 prosenttia. Lainan osuus on 75 prosenttia asunnon hinnasta, mutta isompi oma osuus laskee korkoa.

Asuntolainan ottajat joutuvat pohtimaan, mihin suuntaan korot kehittyvät. Matalien korkojen aikaan pidemmät määräajat olivat suosittuja mutta nyt kahden vuoden määräaika.

Keskuspankin odotetaan aloittavan lähiaikoina ohjauskoron alennuksen, ja lainaajat toivovat sen heijastuvan myös asuntolainoihin.

Monet asunnonostajat pyytävät lainaviidakossa apua asuntolainojen välittäjiltä. Osa heistä tarjoaa palveluitaan ilmaiseksi, ja he saavat komission pankilta lainapäätöksen toteuduttua.

FCA:n mukaan uusien asuntolainojen yhteisarvo oli viime vuoden viimeisellä neljänneksellä pienin yli kymmeneen vuoteen, jos koronapandemian alkua ei oteta huomioon.

Auli Valpola

Venäjällä koroissa vain taivas rajana

Pietari

Vanhaan hyvään aikaan, eli ennen vuotta 2022 monet Venäjältä Suomeen muuttaneet villiintyivät lähes olemattomien luottokorkojen takia. ”Ilmaisen rahan” huumassa hankittiin pikapikaa autot, talot ja mökit, ja ulkomaille piti päästä lomailemaan monta kertaa vuodessa.

Valitettavasti suuri osa maahanmuuttajista ei ottanut huomioon korkotason nousua ja moni yliarvioi rankasti maksukykynsä.

Venäjällä peukalosäännöksi sopisi arvio, jonka mukaan luottojen korkotaso on 10 prosenttiyksikköä korkeampi kuin länsimaissa.

Keskuspankin ohjauskorko on nyt 16 prosenttia, ja sen päälle pankit lisäävät omat marginaalinsa. Käytännössä auto-, kulutus- ja yritysluottojen korko nousee 20–30 prosentin välille ja pikavippien osalta vain taivas on rajana.

Yritysluotoissa korkotaso on niin korkea, että vain pieni vähemmistö yrityksistä ottaa pankkiluottoa. Toki arvaamattoman korkeaksi heittäytyvä inflaatio voi muuttaa yllättävästi markkinatilannetta.

Venäjällä on noin 10 miljoonaa asuntokiinnelainaa, ja 50 prosenttia lainoista on mitoitettu yli 25 vuoden maksuajalle.

Valtiolla on asuntolainaohjelmia, joilla tuetaan uusien asuntojen ostamista. Vanhojen asuntojen hankintaa ei tueta.

Ylikorkean korkotason takia asunnon myyjä ja ostaja voivat sopia osamaksukaupasta, jonka puitteissa asunto vaihtaa omistajaa ilman pankkien välitystä. Kyseinen menettely sisältää suuria riskejä sekä myyjälle että ostajalle.

Martti Kiuru

Tuska on raju mutta lyhyt

Tukholma

Ruotsalaiset eivät vahtaa euriboreja vaan keskuspankin korkopäätöksiä. Asuntolainaa nostaessaan he valitsevat, haluavatko he ”kiinteän” vai ”vaihtuvan” koron. Vaihtuva korko tarkoittaa yleensä kolmen kuukauden välein päivittyvää korkoa, jonka pankki määrittelee suhteessa ohjauskorkoon. Kiinteä korko on sidottu yleensä 1–10 vuodeksi.

Helmikuussa uusien asuntolainojen keskikorko oli vaihtuvakorkoisissa sopimuksissa 4,83 prosenttia, 1–5 vuodeksi sidotuissa 3,64 prosenttia.

Noin 70 prosenttia kotitalouksien lainasta on nyt vaihtuvakorkoista. Valtiollinen asuntolainapankki SBAB kertoi, että maaliskuussa jopa 94 prosenttia uusista asiakkaista valitsi vaihtuvan koron.

Ruotsissa odotetaan, että keskuspankki alkaa laskea ohjauskorkoaan toukokuussa tai viimeistään kesäkuussa. Pankkien tarjoamat asuntolainakorot tulevat siis suurella todennäköisyydellä pian laskemaan.

Isot pankit ovat kuitenkin viestineet, että niiden omat marginaalit asuntolainoissa ovat nyt ennätysmatalia, kertoo Svenska Dagbladet. Näin ollen pankit eivät aio aivan ylen määrin kiirehtiä.

Ruotsalaisten mieltymys vaihtuvakorkoisiin lainoihin tarkoittaa ainakin teoriassa, että Ruotsin keskuspankin rahapolitiikka vaikuttaa talouteen erittäin nopeasti. Asuntovelallisten tuska on raju mutta lyhytkestoinen.

Nyt näyttää siltä, että teoria päti tälläkin kertaa. Sekä asuntojen hinnat että myyntivolyymit ovat kääntyneet alkuvuonna kasvuun koko maassa.

Joanna Palmén