จับตา ผังกทม. -รถไฟฟ้าสายสีส้ม พลิกโฉมเมือง ตะวันออก-ตก ดันราคาที่ดินพุ่ง!

การก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) แล้วเสร็จ 100%รอคอยเพียงการเปิดให้บริการแบบเป็นทางการเท่านั้น ส่วนเส้นทางสายสีส้มตะวันตก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย- บางขุนนนท์) ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างอย่างเป็นทางการ และปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกยังไม่ได้เปิดให้บริการ ซึ่งคาดว่าคงต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผู้ให้บริการการเดินรถไฟฟ้าตลอดทั้งเส้นทางซึ่งรวมไปถึงสายสีส้มตะวันตก จึงจะสามารถเปิดให้บริการได้

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ วิเคราะห์ ว่าพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มาต่อเนื่อง โดยเฉพาะตั้งแต่ปีพ.ศ.2560 เป็นต้นมา ซึ่งเห็นได้ชัดเจนในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง ไล่ไปจนถึงตลาดมีนบุรี ประมาณ 36,557 ยูนิต และขายไปแล้วประมาณ 90% เพราะโครงการเปิดขายใหม่ลดลง

พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยรามคำแหงซึ่งมีความเป็นชุมชนมายาวนานศักยภาพในผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานครตั้งแต่ฉบับปีพ.ศ.2556 จนถึงฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีการกำหนดให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชย กรรม ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินมากถึง 7 : 1 ซึ่ง ณ ปัจจุบันอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่มากนัก ไม่เหมือนกับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรี มีเพียงการรื้อถอนเดอะมอลล์ สาขารามคำแหงทั้ง 2 สาขาออกไปเพื่อก่อสร้างขึ้นมาใหม่ให้องรับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น และเพื่อสอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินที่สูงขึ้นทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

สุรเชษฐ์ กองชีพ

พื้นที่ที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทางที่การเปลี่ยนแปลงแบบชัดเจนแน่นอนในอนาคต คือ พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลีซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีส้ม รวมไปถึงสายสีนํ้าตาลในอนาคต ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน 7 : 1 อาจจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงจากผังเมืองเดิมแต่ขยายพื้นที่ออกมาใหญ่กว่าผังเมืองฉบับเดิม (ผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร ปีพ.ศ.2556)

อีกหนึ่งพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ((ปรับปรุงครั้งที่ 4) คือ พื้นที่รอบ สถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีซึ่งเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก และสายสีชมพู ซึ่งผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปลี่ยนให้เป็นผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรม (พ.5) ซึ่งมี FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินมากถึง 7 : 1 ซึ่งในผังเมืองรวมฉบับปีพ.ศ.2556 มี FAR เท่ากับ 6 และ 7 แต่ที่เปลี่ยนแปลงชัดเจน คือ พื้นที่สีแดงตามผังเมืองมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นมาก แต่ที่ต้องระวังในทุกๆ พื้นที่ที่กล่าวไปแล้วคือ เรื่องของอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมที่ปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

พื้นที่อื่นๆ ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกก็มีการเปลี่ยนจากสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในผังเมืองรวมฉบับปีพ.ศ.2556 เป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางตลอดทั้งเส้นทาง เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะตามมาในอนาคต FAR ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) อาจจะไม่สูงมาก คือ 3.5- 4.5 แต่ก็มากขึ้นเมื่อเทียบกับในอดีต ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่จึงอาจจะยังต้องใช้เวลามากกว่าพื้นที่รอบๆ สถานรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรี

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกอาจจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรมากนักในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) พื้นที่ตามแนวถนนเพชรบุรีซึ่งน่าจะมีโอกาสในการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดก็ได้รับการกำหนดในผังเมืองรวมให้มีศักยภาพสูงที่สุดอยู่แล้ว มี FAR เท่ากับ  8 – 10:1 มาตั้งแต่ผังเมืองฉบับปีพ.ศ.2556 อยู่แล้ว ซึ่งมีที่ดินบางแปลงกำลังพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสอยู่ในปัจจุบัน เช่น อาคารเจอาร์เค ทาวเวอร์ ของตระกูลจุฬางกูร และที่ดินตลาดเฉลิมลาภเดิมตรงแยกถนนเพชรบุรีกับถนนราชประสงค์ที่ทางบริษัท เอส.พี.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ส์ แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด ในเครือแพลทินัมได้รับสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีไปจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ซึ่งคาดว่าจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสที่มีทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก

การเปลี่ยนแปลงหลายๆ อย่างกำลังจะเกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มทั้งฝั่งตะวันออก และฝั่งตะวันตก เพียงแต่รูปแบบของการเปลี่ยนแปลง ความเร็วหรือช้าอาจจะแตกต่างกันในแต่ละทำเล บางทำเลอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว เพราะสามารถพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมได้ทันที ในขณะที่บางทำเลอาจจะต้องรอความชัดเจนในเรื่องของผังเมืองก่อนที่จะดำเนินการใดๆ บนที่ดิน หรือแม้แต่ก่อนที่จะซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตาม

ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในระดับหนึ่ง โดย ณ สิ้นปีพ.ศ.2556 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมใหม่ตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 รวมแล้วประมาณ 13,290 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2554 เป็นต้นมา โครงการส่วนใหญ่กระจายอยู่ตามแนวถนนรามคำแหงในพื้นที่ที่เป็นชุมชนดั้งเดิม

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงเริ่มเปลี่ยนแปลงไปโดยในช่วงปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา มีผู้ประกอบการเข้าไปหาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในปีพ.ศ.2559 เป็นต้นมา หลังจากที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักในช่วงระหว่างปีพ.ศ.2557-2558 แต่เมื่อการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มมีความคืบหน้าเป็นรูปธรรมและมีกำหนดเปิดให้บริการที่ชัดเจนผู้ประกอบการจึงมั่นใจและเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมากขึ้นแบบเห็นได้ชัด

โดยในปีพ.ศ.2560- 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวมกันมากกว่า 10,160 ยูนิตมากที่สุดในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมากที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายในปีพ.ศ.2561 มากถึงประมาณ 4,791 ยูนิตหรือกว่า 92% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีพ.ศ.2561อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงก็ค่อนข้างสูงเพราะมีอัตราการขายที่มากกว่า 85% แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2560 เป็นต้นมาจะมีอัตราการขายที่ประมาณ 80% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปีพ.ศ.2560 คือ 12,731 ยูนิต ซึ่งถือว่าได้รับการตอบรับที่ดี

อาจจะเพราะว่าหลายโครงการมีราคาขายไม่สูงมากนัก บางโครงการเริ่มต้นที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตรท่านั้น แต่ก็มีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และยังมีคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 2,500 ยูนิตรอเปิดขายใหม่ในพื้นที่โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมของเส้นทางสายสีส้ม และสายสีเหลือง

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่มากกว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากขึ้น ก่อนหน้านี้ กลุ่มเดอะมอลล์ มีการรื้อทิ้งศูนย์การค้าเดิมของตนเองที่เปิดให้บริการมายาวนานเพื่อพัฒนาใหม่ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงและศักยภาพของที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการมาของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก นอกจากนี้ยังมีโรงแรมและอาคารสำนักงานใหม่ของกลุ่ม UHG ที่จะพัฒนาบนที่ดินเช่าจากกลุ่มเดอะมอลล์

รวมไปถึงที่ดินหลายๆ แปลงที่อยู่ในระหว่างการเจรจาระหว่างเจ้าของที่ดิน และผู้ประกอบการ แต่อาจจะชะงักไปในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แต่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 3,000 – 4,000 ยูนิตในช่วง 1 – 2 ปีนี้ อีกทั้งราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นแบบชัดเจนจากในอดีตที่มีราคาที่ดินอยู่ในช่วง 50,000 – 200,000 บาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินตามแนวถนนรามคำแหง แต่ในตอนนี้ราคาเริ่มต้นคงต้องมีไม่ตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่ประเทศไทยมีราคาขายไม่ตํ่ากว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว เพราะการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกยังมีส่วนให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครด้วย เนื่องจากร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครที่มีการเปิดเผยออกมามีการปรับศักยภาพในการพัฒนาที่ดินตลอดแนวสายสีส้มตะวันออกโดยเฉพาะตามแนวถนนรามคำแหงให้สูงขึ้น มีผลให้พื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงมีศักยภาพในการพัฒนาเพิ่มขึ้นค่อนข้างชัดเจน