Se la casa locata ha la muffa, chi paga? Considerazioni giuridiche e pragmatiche

Se la casa locata ha la muffa, chi paga? Considerazioni giuridiche e pragmatiche

Il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato locativo ex art. 1575 c.c. nonché di consegnarlo idoneo all’uso convenuto, quindi abitabile; diversamente il conduttore può avere diritto alla risoluzione del contratto, fatto salvo il risarcimento del danno, od alla riduzione del canone convenuto (non arbitrariamente, ma in seguito alle determinazioni di un Giudice). È quindi molto importante, alla firma del contratto di locazione, redigere un verbale di consegna circa lo stato dell’immobile, corredato da fotografie sottoscritte tra le parti. Per rispondere nel merito occorre fare una prima distinzione: la muffa è causa di un vizio congenito dell’appartamento (ad esempio è ormai infiltrata nell’intonaco ed il locatore non ha mai fatto un lavoro risolutivo con materiali specifici) o di una condotta negligente del conduttore (quale ad esempio il cucinare, stendere in casa, fare la doccia, senza mai arieggiare casa)? Nel primo caso il locatore sarà esposto a richieste risarcitorie da parte dell’inquilino; nel secondo caso, viceversa, il locatore potrà pretendere la remissione in pristino al termine della locazione a spese del conduttore. Le due cause potrebbero poi concorrere e, quindi, in base all’art. 1227 c.1, che prevede la risarcibilità del danno in proporzione alla responsabilità, ciascuna delle parti concorrerà pro quota alle spese di ripristino. Si consiglia di accertare la causa della muffa tramite un tecnico specializzato, affinché possa redigere una relazione; meglio se iscritto nell’elenco dei tecnici del Tribunale così che possa eventualmente giurare la perizia in caso di giudizio. Se l’umidità alle pareti/muffa è originata da colpa del locatore, ciò implica che la cosa locata è affetta da vizio; il conduttore non potrà chiedere al locatore la rimozione del vizio, bensì potrà limitarsi a chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno. Ciò nonostante, per evitare i) l’aggravamento del danno che il conduttore potrebbe subire, ii) nonché in generale contestazioni sul quantum, ovvero iii) spese per un giudizio, il consiglio al locatore è quello di rivolgersi ad un tecnico di propria fiducia che, effettuato un sopralluogo nell’appartamento, possa stimare con certezza costi e tempi di ripristino (ma prima ancora assicurarsi che non vi siano altri fattori concausali) ed eventualmente procedere con i lavori, previo accordo scritto con l’inquilino a definizione bonaria della vicenda. Da ultimo, ove le inflorescenze consistano in vizi che abbiano un’incidenza non apprezzabile in termini di godibilità del bene, non si potrà parlare di “danno risarcibile” per l’esiguità della problematica ed il locatore non sarà tenuto ad alcunché. In conclusione è importate prevedere nel contratto di locazione una clausola che miri a chiarire eventuali responsabilità sul punto. Avv. Anna Maria Cesari Consulente Confabitare