Investissement Pinel : devez-vous vous lancer avant sa suppression en 2025 ?

Investissement Pinel : devez-vous vous lancer avant sa suppression en 2025 ?

Les ventes d’appartements neufs éligibles au régime de défiscalisation Pinel dégringolent. Et pourtant, il y a encore quelques bonnes affaires à réaliser avec ce dispositif qui disparaîtra fin 2024.

Le clap de fin approche pour le Pinel, avec une échéance prévue au 31 décembre 2024. On connaît depuis longtemps la date de fin programmée du dispositif Pinel, destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf à louer. Le mécanisme est le suivant : en achetant un appartement neuf, puis en proposant à la location – avec un loyer plafonné – sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire bénéficie d’un fort avantage fiscal. Cette réduction d’impôt, lissée sur toute la durée du dispositif, est proportionnelle au prix d’achat du logement. Elle correspond, en 2024, à 9% du prix du bien si celui-ci est loué 6 ans, à 12% s’il est loué 9 ans et à 14% s’il est loué 12 ans.

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Jugé trop coûteux pour les finances publiques par Bercy, les avantages fiscaux du Pinel ont été visés par deux coups de rabot successifs : le premier en 2023, le second en 2024. Pour ne rien arranger, les acquéreurs ont subi de plein fouet la remontée brutale des taux de crédit l’an passé. Celle-ci a amputé considérablement le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement locatif, et particulièrement dans le neuf. Ces logements se révèlent en effet souvent, par nature, plus chers que les biens anciens.

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Une dégringolade des ventes de logements Pinel

Résultat : les ventes aux particuliers de logements éligibles à l’investissement Pinel ont dégringolé depuis un an. Au quatrième trimestre 2023, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) comptabilise ainsi seulement 3 800 logements neufs vendus à des investisseurs locatifs particuliers. Les chiffres, cataclysmiques, parlent d’eux-mêmes. Les promoteurs comptaient encore 8 700 investissements locatifs Pinel au quatrième trimestre 2022, et 13 600 au quatrième trimestre 2021. «Nous faisons face à un choc de la demande», résume Pascal Boulanger, le président de la FPI.

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Et pourtant. Du côté des gestionnaires de patrimoine, on croit encore aux vertus de l’investissement Pinel. Et cela, pour plusieurs raisons. «Certes, avec la hausse des taux de crédit, une partie de nos clients renoncent à investir dans l’immobilier neuf. Mais l’appétence pour le Pinel reste encore là, notamment parce qu’il permet de réduire son imposition», décrit Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier, groupe de gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier locatif.

Une rentabilité autour de 3%

Car oui, l’investissement locatif Pinel conserve encore deux vertus, aux yeux de la spécialiste. D’une part, il offre la possibilité de se constituer un patrimoine à crédit – tout comme d’autres types d’investissement immobilier. D’autre part, il permet de réduire son imposition grâce au mécanisme de défiscalisation, tout en préparant de futurs revenus. «L’objectif pour nous est souvent de permettre à nos clients de préparer une rente pour leur retraite. Nous conseillons alors de transformer le logement Pinel, à l’issue de la période de défiscalisation, en un investissement locatif à loyer non plafonné», conseille ainsi Mylène Chartrou.

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Mais attention : la rentabilité d’un investissement Pinel, aujourd’hui, reste relativement modeste, en raison des prix de vente élevés des logements neufs et des loyers plafonnés sur une certaine durée. «La rentabilité de l’investissement locatif Pinel peut tourner autour de 3%», décrit la directrice générale de Stellium Immobilier. «Néanmoins, il ne faut pas oublier que la rentabilité d’aujourd’hui n’est pas forcément celle de demain. Les loyers progressent avec le temps», anticipe-t-elle.

Par ailleurs, les promoteurs immobiliers – en grande difficulté financière – se montrent aujourd’hui enclins à accorder des ristournes sur les prix de leurs logements à vendre. Dans de nombreuses régions, Stellium immobilier explique obtenir des baisses de prix comprises entre 3 et 4% pour les logements éligibles à l’investissement Pinel. «Le Pinel reste un produit d’opportunité», conclut Mylène Chartrou. À condition, toutefois, de respecter la règle la plus importante à tout investissement immobilier : choisir avec soin un emplacement attractif pour les futurs locataires, c’est-à-dire a minima proche d’un centre économique dynamique et d’un réseau de transports.