Cómo reclamar los gastos hipotecarios al banco: quién puede hacerlo, plazos y cuánto se puede ganar

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La compra de una vivienda conlleva otros costes aparejados al precio que no suelen tenerse siempre en mente y que también golpean al bolsillo. Gastos de notaría, gestoría, tasación, impuestos y tasas del Registro de la Propiedad engordan la factura a pagar. La normativa (y la justicia) han determinado que parte de esos gastos deben correr a cuenta del banco que gestiona la hipoteca. Conocidos como gastos hipotecarios, pueden suponer entre un 1% y un 3% del total de la hipoteca solicitada (según el caso), tal y como explica el bufete de abogados especializado Muñoz Abogados. En el supuesto de haber suscrito una hipoteca antes de junio de 2019, es posible reclamar ese dinero al banco, dejando de media una potencial ganancia de 1.500 euros por reclamación, según datos de Asufin. No obstante, cabe tener en cuenta una serie de cuestiones antes de embarcarse en este proceso de reclamación.

¿Por qué se pueden reclamar estos gastos?

En 2015, el Tribunal Supremo declaró nulo que el cliente pague todos los gastos hipotecarios. Tras el fallo del alto tribunal, se fue originando una primera oleada de reclamaciones. No obstante, hasta 2019, el Tribunal Supremo no comenzó a definir mediante otra sentencia qué gastos de la hipoteca deben ser costeados por el cliente y cuáles por el banco. En enero de 2021, el Supremo completó la jurisprudencia. Con sus decisiones, el Supremo abrió la puerta a aplicar esta fórmula más equilibrada de costear los gastos tanto para las hipotecas suscritas a partir de ese momento como, y aquí viene lo interesante, a que estos gastos fueran reclamados por aquellos que tuvieron que pagarlos al completo en su día. Posteriormente, el Gobierno oficializó todo esto con la Ley 5/2019. “Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de formalización de la hipoteca es el siguiente: tú pagarás la tasación mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría”, dice el Banco de España al respecto.

¿Quién puede reclamar?

Pueden reclamar los gastos al banco aquellos que tuvieron que pagarlos por completo cuando constituyeron la hipoteca. Esto es, los que las contrataron antes de junio de 2019, que fue cuando entró en vigor la nueva ley. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero de 2003 y diciembre de 2018 se constituyeron 15,2 millones de hipotecas en España para comprar una vivienda.

José Baltasar, abogado socio director de Bufete Rosales, un despacho con experiencia en reclamaciones contra entidades bancarias, detalla que incluso si la hipoteca está cancelada por haber terminado de pagarla es posible reclamar estos gastos. “Se puede reclamar por una hipoteca cancelada. La única limitación que hay es si el crédito hipotecario fue subrogado del promotor”, indica el experto. “Cuando un promotor inicia la construcción de unas viviendas, en muchos casos pide un crédito a un banco. Y entonces, lo que hace luego cuando vende los pisos, es repartir esa hipoteca entre cada comprador. Esto se llama subrogar. En este caso, la hipoteca es entre el promotor y el banco, no entre el que compra la vivienda y el banco y, por lo tanto, no es posible reclamar al banco los gastos al no haberse contratado directamente con él”, advierte.

De nuevo, según el INE, entre enero de 2006 y enero de 2024, se han cancelado 6,8 millones de hipotecas. La diferencia entre las suscritas y las canceladas deja unas 8,4 millones de hipotecas aún vivas.

¿Hasta cuándo puede ejercerse el derecho a reclamar?

Esta cuestión es una de las claves y todavía está en el aire. La sentencia en la que el Tribunal Supremo aclaraba por primera vez cuáles gastos son imputables a cada parte llegó el 23 de enero de 2019. El Código Civil español prevé la prescripción en cinco años, con lo que, supuestamente, el plazo para reclamar expiraba en teoría el 23 de enero de 2024. No obstante, esto no ha sido así por varios motivos. De un lado, las asociaciones de consumidores alegaron inicialmente que este periodo debía extenderse hasta abril de 2024, porque durante los tres meses de confinamiento generalizado por la pandemia se paralizaron los plazos administrativos. Se les escuchó y el plazo pasó a ser hasta el 14 de abril de 2024. Pero una vez más, la puerta ha quedado abierta a que incluso más allá de esa fecha sea posible la reclamación por otra interpretación. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), basándose en que no todo el mundo tiene por qué conocer los plazos de la jurisprudencia, determinó en enero que la cuenta atrás para reclamar empieza cuando los clientes se enteran de que la práctica de hacerles pagar todos los gastos fue abusiva y se vuelven conscientes de su derecho a reclamar. Esto, de facto, abrió todo un abanico de opciones.

Esa conclusión del TJUE llegó a raíz de una cuestión sobre cuándo prescribía el derecho a reclamar que elevó la Audiencia Provincial de Barcelona. Interpretando la respuesta, la Audiencia Provincial de Barcelona consideró que esos cinco años que tarda en prescribir deberían haber empezado a contarse desde 2017, cuando se inició una primera oleada de demandas, con lo que el derecho a reclamar ya habría pasado. Con todo, ni mucho menos está todo dicho. El Supremo también elevó al TJUE la cuestión de cuándo prescribe el plazo, y este todavía no ha respondido al Supremo. Aunque la Audiencia Provincial barcelonesa considera 2017 como el año en el que el reloj empezó a contar, todo dependerá de la nueva respuesta del TJUE y de la conclusión que a raíz de ella extraiga el Supremo.

Baltasar cuenta que en las últimas semanas, a medida que se acercaba el 14 de abril, ha aumentado considerablemente el flujo de demandas que llegan por los gastos hipotecarios. Aunque parece que termina el plazo derivado de la sentencia de 2019 del Supremo, tanto Baltasar como Asufin refieren que esto no es así. “Toda la teoría del Supremo sobre prescripción dice lo contrario. En el mejor escenario para el consumidor es imprescriptible, en el peor de los casos para el consumidor, prescribe ya. ¿Cuando empieza a computar el día inicial? Cuando un consumidor sabe que puede reclamar. Esto sucede cuando hay una sentencia que reconoce efectivamente que aquella cláusula que le obligó a pagar un dinero por unos gastos de hipoteca es nula. Esto se produce cuando un juez la declara nula. Hay plazo de sobra para reclamar. La gente no se tiene que amilanar”, dice Baltasar.

En la misma línea apunta Asufin: “Las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 no son válidas para marcar un plazo porque la Directiva 93/13 se opone a una interpretación según la cual para determinar el inicio del cómputo del plazo de prescripción la jurisprudencia nacional consolidada constituye una prueba de que el consumidor es conocedor del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan. Es decir, por mucha jurisprudencia que exista, el consumidor conoce la abusividad de su cláusula cuando obtiene la sentencia firme”, afirman.

Por su parte, Fernando Fernández-Cotta, abogado de Zurbarán Abogados, sintetiza sobre esta controvertida cuestión: “Habrá que estar caso por caso y, a partir de ahora, se practicará una mayor actividad probatoria a los efectos de determinar el conocimiento del consumidor sobre la nulidad de estos gastos”, resume.

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

Desde Asufin calculan que, de media, el dinero recuperable por la reclamación es de unos 1.500 euros, pero puede llegar hasta 3.000 euros. Como recuperable, Asufin dice que se puede exigir el 100% de gastos de registro, gestoría y tasación y el 50% de los gastos notariales. Por su parte, Muñoz Abogados hace una estimación de que por gastos de notaría, registro de propiedad, gestoría y tasación se puede recuperar unos 2.000 euros como mínimo.

“Lo bueno es que cuando reclamas también se reclaman intereses legales que van desde que se pagaron los gastos hasta que sale la sentencia. En algunos casos, al ser tantos años, los intereses son iguales al principal”, agrega Baltasar.

¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios de una casa que ya se ha vendido?

Sí. Tanto los despachos de abogados como Asufin indican que los gastos son reclamables por parte de toda aquella persona que pidiera la hipoteca siempre y cuando se constituyera antes de junio 2019. La excepción seguiría siendo si la hipoteca fue subrogada por un promotor, como advertía el experto de Bufete Rosales.

¿Cómo reclamar?

El primer paso es recabar la escritura de la hipoteca y las facturas de los gastos de tasación, registro, gestoría y de la notaría. Sin facturas, no es posible reclamar. “Lo normal cuando alguien va a un banco a pedir un crédito hipotecario para una casa, es que sea la propia gestoría del banco la que se encargue de los trámites. Cuando ya todos esos trámites están hechos, es la gestoría la que se encarga de entregar al prestatario la escritura original y dentro todas las facturas. Después de 10 o 15 años, muchos prestatarios no las conservan y sin ellas no pueden reclamar. Es posible hacerse con las facturas o pidiéndolas al banco o a la gestoría que les llevó el trámite. Sin factura no hay demanda”, apuntan desde Bufete Rosales.

El siguiente paso a efectuar es poner una reclamación en el servicio de atención al cliente del banco con el que se tramitó el préstamo, adjuntando esos documentos y solicitando la devolución del dinero. Normalmente, las entidades tienen un plazo de 30 días para responder. En el caso de que solo se reciba silencio a cambio o una negativa, se abren dos posibles alternativas. Se puede acudir al Banco de España a interponer una reclamación o, directamente, contratar un bufete de abogados con el fin de demandar al banco. Bufete Rosales recomienda acudir a los abogados obviando al Banco de España. “Acudir al Banco de España no sirve de nada la mayoría de las veces. Otras veces es aconsejable, e incluso recomendable, pero en estos casos de reclamaciones por cláusulas abusivas no sirve”, asevera Baltasar. Por su parte, Asufin sí que contempla la opción del Banco de España como un paso previo a los tribunales.

Una vez interpuesta una demanda pueden suceder varias cosas. O bien el banco intenta un acuerdo extrajudicial para evitar pasar por los tribunales, o si no llega la oferta o no parece suficiente, sería necesario acudir a juicio.

¿Qué pros y contras tiene demandar al banco?

Pros: Es posible recuperar un dinero que de otra forma no se conseguiría. Tanto los abogados como Asufin recapitulan la jurisprudencia y llegan a la conclusión de que el éxito es casi seguro, salvo que haya algún error a la hora de elaborar la demanda. Hay bufetes que cobran si se tiene éxito, con lo que es posible demandar sin un desembolso inicial contundente. En ocasiones los bancos prefieren llegar a un acuerdo y no hace falta acudir a los tribunales. “Tenemos acuerdos marco con 12 bancos para solucionar las reclamaciones de forma extrajudicial”, apunta Baltasar. Fernández-Cotta señala que “la jurisprudencia es proclive a estimar este tipo de demandas interpuestas por los consumidores. Sin embargo, debemos mirar caso por caso, pues no todos los litigios son iguales”.

Contras: O bien hay que pagar abogados y procurador o entregar un porcentaje de lo que el banco pague en concepto de honorarios. En el caso de Bufete Rosales, el 10%. Otro obstáculo es el tiempo. “Con más frecuencia de la deseable, el asunto termina en tribunales, con los tiempos que ello requiere, dado que los bancos no devuelven de oficio (y así deberían hacerlo) las cuantías satisfechas”, dice Asufin. Por otro lado, existe la posibilidad de perder. “Los tribunales pueden dar la razón a los bancos, sobre todo, en los supuestos en los que se demuestre que concurre la prescripción de la acción; y, en el caso de ausencia de la condición de consumidor del contratante”, dice Fernández-Cotta.

¿Qué impacto puede tener en los bancos?

Las reclamaciones judiciales de miles de afectados tienen un potencial impacto en la banca. En sus cuentas anuales, CaixaBank describe que ya ha adaptado su operativa al cumplimiento de las cláusulas que explicaba el Supremo. Además, explica que tiene una doctrina de llegar a acuerdos extrajudiciales y que a 31 de diciembre de 2023, tenía una provisión de 73,5 millones para hacer frente a los pagos de los clientes que reclamen. En esa misma fecha, para afrontar cualquier contingencia legal, no solo la de los gastos hipotecarios, BBVA tenía provistos 539 millones de euros.

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