จับตา! อสังหาปี 66 โครงการรอการขายกว่า 2 แสนหน่วย คอนโดมิเนียมพุ่งแรง

“ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดรวม 96,278 หน่วย ลดลง 11.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน  ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 48,923 หน่วย โครงการอาคารชุด 47,355 หน่วย

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่รวม 73,703 หน่วย ลดลง 22.5% ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 43,229 หน่วย โครงการอาคารชุด 30,474 หน่วย โดยอีกประเด็นที่ต้องติดตามกับโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายรวม 209,894 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.7% ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 126,247 หน่วย โครงการอาคารชุด 83,647 หน่วย ส่วนอัตราดูดซับลดลงจาก 3.8% ในปี 2565 เป็น 2.7% ในปี 2566

ภาพรวมในไตรมาส 4 ของที่ผ่านมา ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานไม่สอดคล้องกัน โดยมีโครงการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดรวมจำนวน 31,363 หน่วย มูลค่า 240,006 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 13% มูลค่าเพิ่มขึ้น  49.2% แบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 15,593 หน่วย มูลค่า 95,611 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.2% มูลค่าเพิ่มขึ้น 111.2% เป็นโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 15,770 หน่วย มูลค่า 144,395 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 10.1% มูลค่าเพิ่มขึ้น 24.9%

ทั้งนี้ระดับราคาที่มีการเปิดขายใหม่มากที่สุด อยู่ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 6,588 หน่วย และระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 6,056 หน่วย

เปิด 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุด 

• อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 3,351 หน่วย มูลค่า 13,420 ล้านบาท 
• อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 3,146 หน่วย มูลค่า 18,535 ล้านบาท
• อันดับ 3 ทำเลภาษีเจริญ-บางแค-หนองแขม จำนวน 2,733 หน่วย มูลค่า 20,184 ล้านบาท
• อันดับ 4 ทำเลคลองสามวา-มีนบุรี- ลาดกระบัง จำนวน 2,499 หน่วย มูลค่า 10,607 ล้านบาท
• อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,407 หน่วย มูลค่า 13,061 ล้านบาท 

ตลาดอสังหาฯ ไตรมาสสี่ ยอดขายลดลงต่อเนื่อง

ผลการสำรวจในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 มียอดขายใหม่ลดลงต่อเนื่อง 4 ไตรมาส โดยไตรมาส 4 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 18,208 หน่วย มูลค่า 94,793 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลงถึง 14.5% ในจำนวนดังกล่าวเป็นจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรร 11,228 หน่วย มูลค่า 69,654 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุดจำนวน 6,980 หน่วย มูลค่า 25,139 ล้านบาท โดยเป็นการลดลงของยอดขายใหม่มีการเคลื่อนไหวในกลุ่มของโครงการอาคารชุดมากกว่า มีสัดส่วนลดลง 19.2% ส่วนยอดขายใหม่กลุ่มโครงการบ้านจัดสรรลดลง 11.3%

ระดับราคาที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่สูงสุดอยู่ในกลุ่มของระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 5,816 หน่วย และระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท โดยมีจำนวน 4,288 หน่วย

5 ทำเลทอง สร้างยอดขายสูงสุด ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 2,315 หน่วย มูลค่า 13,790 ล้านบาท
• อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,711 หน่วย มูลค่า 8,768 ล้านบาท
• อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,613 หน่วย มูลค่า 6,221 ล้านบาท
• อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 1,333 หน่วย มูลค่า 4,294 ล้านบาท
• อันดับ 5 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 1,280 หน่วย มูลค่า 4,488 ล้านบาท

5 ทำเลที่มีที่จำนวนอาคารชุดขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 1,053 หน่วย มูลค่า 3,619 ล้านบาท
• อันดับ 2 ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 808 หน่วย มูลค่า 2,587 ล้านบาท
• อันดับ 3 ทำเลคลองหลวง จำนวน 542 หน่วย มูลค่า 1,099 ล้านบาท
• อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 487 หน่วย มูลค่า 1,263 ล้านบาท
• อันดับ 5 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 485 หน่วย มูลค่า 2,493 ล้านบาท 

5 ทำเลที่มีจำนวนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่สูงสุด ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,830 หน่วย มูลค่า 11,296 ล้านบาท
• อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,528 หน่วย มูลค่า 8,387 ล้านบาท
• อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 1,152 หน่วย มูลค่า 5,010 ล้านบาท
• อันดับ 4 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 956 หน่วย มูลค่า 3,934 ล้านบาท
• อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรสาคร จำนวน 880 หน่วย มูลค่า 4,717 ล้านบาท 

จับตาจำนวนค้างสต็อกรวมกว่า 2 แสนยูนิต

ทั้งนี้ทำเลที่ควรเฝ้าระวังหรือทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด โดยจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 209,894 หน่วย แบ่งเป็น โครงการหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายจำนวน 41,470 หน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 73,571 หน่วย และที่อยู่อาศัยเหลือขายที่ยังไม่มีการก่อสร้างจำนวน 94,853 หน่วย

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด ประกอบด้วยอาคารชุด 83,647 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 64,411 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 37,841 หน่วย บ้านแฝด จำนวน 22,098 หน่วย อาคารพาณิชย์ จำนวน 1,897 หน่วย ส่วนระดับราคาที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายสูงสุดอยู่ในกลุ่มราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนถึง 63,582 หน่วย ระดับราคา 3.01 – 5.00  ล้านบาท จำนวน 53,743 หน่วย ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาทจำนวน 27,135 หน่วย

ทำเลที่ต้องติดตาม ที่มีทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย

• อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 20,271 หน่วย มูลค่า 103,335 ล้านบาท
• อันดับ 2 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 18,303 หน่วย มูลค่า 85,304 ล้านบาท
• อันดับ 3 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 16,762 หน่วย มูลค่า 93,270 ล้านบาท
• อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง จำนวน 16,558 หน่วย มูลค่า 61,418 ล้านบาท
• อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 13,807 หน่วย มูลค่า 45,221 ล้านบาท

ประเมินปี 67 โครงการเปิดใหม่สู่ตลาด 1.03 แสนหน่วย

ภาพรวมในปี 2567 ประเมินที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อาจจะเข้ามาในตลาดรวม 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้น 7% มูลค่ารวม 651,377 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 50,882  หน่วย มูลค่า 425,415 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 52,137 หน่วย มูลค่า 225,965 ล้านบาท

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 91,869 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.6% มูลค่า 486,084 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 52,647 หน่วย มูลค่ารวม 333,868 ล้านบาท โครงการอาคารชุด จำนวน 39,222 ล้านบาท มูลค่า 152,216 ล้านบาท

ทั้งนี้ประเมินว่าภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจะมีจำนวน 232,216 หน่วย มูลค่า 1,296,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.6% เทียบกับปี 2566 ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 135,654 หน่วย มูลค่า 866,755 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 96,562 หน่วย มูลค่า 429,621 ล้านบาท ส่วนอัตราดูดซับลดลงอยู่ที่ 2.4% ตามอุปทานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอัตราดูดซับการขายของโครงการอาคารชุดที่อาจมีการปรับลดลงมากกว่าบ้านจัดสรร